Оценка объекта по методу дисконтирования доходов
Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов анализируются доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания. 1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания – PGI:
rB – арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; Sp – полезная площадь здания, кв. м.; rb – арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.; Sb – полезная площадь подвала, кв. м.; m – количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
2. Определяется действительный валовой доход – EGI:
где k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей). 3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования: • фонда оплаты труда персонала; • начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от фонда оплаты труда персонала; • платежей за коммунальные услуги; • прочих расходов; • амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (VR). • налога на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году. При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается. Остаточная стоимость здания (Vnrem) в каждом анализируемом году, начиная со второго, определяется по формуле:
где: Vn-1rem – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.; А – амортизационные отчисления на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания, тыс. руб. 4. Определяется чистый операционный доход от аренды (NOI1) как разница между действительным валовым доходом и текущими операционными расходами:
5. Определяется денежный поток (CF) как общий чистый операционный доход от здания (с учетом дополнительного дохода от кафе):
где NOI – чистый операционный доход от кафе, тыс. руб. 6. Определяется коэффициент дисконтирования – kd
где: i – ставка дисконтирования, доли единицы. 7. Определяется дисконтированный денежный поток – DCF:
Определяется текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования – PVr.
где: DCFm, – дисконтированный денежный поток последнего, 5‑го года; R – коэффициент капитализации для здания, который определяется на основе исходных данных по сопоставимым с оцениваемым объектам. 9. Определяется текущая стоимость здания – РVB:
где: IС – единовременные инвестиции, т.е. затраты на текущий ремонт помещений в здании, тыс. руб. 10. Определяется стоимость всего объекта недвижимости по метолу дисконтирования доходов – VDl:
Популярное: Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (214)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |