Современные организационные формы взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной сферы

 

Недостаточное знание правовых вопросов, наряду с экономиче­скими просчетами, являются причинами, ведущими к затягиванию сроков строительства и финансовым потерям фирм, функциониру­ющих на инвестиционно-строительном рынке. Поэтому целесообразно дать характе­ристику организационно-экономических отношений между участниками под­рядной строительной деятельности.

 

Рисунок 2 – Основные способы производства СМР

 

В настоящее время строительство ведется двумя способами:

хозяйственный способ - новое строительство или реконструкция для собственных потребностей осуществляются собственными силами застройщика (инвестора) без привлечения подрядных строительно-монтажных организаций. Для этого в структуре организации создается специальное подразделение, ко­торое должно иметь лицензию на право производства строительно-монтажных работ.

Подрядный способ – весь цикл строительно-монтажных работ выполняется специализированной подрядной организацией, при этом функции инвестора выполняет инвестор либо другая организация.[7]

Комбинированный способ – при этом способе часть работ выполняется специалистами самой организации, а другую часть – подрядная организация.

Рассматривая отношения между заказчиками, подрядчиками и инвесторами, возможны следующие варианты:

Государственные органы, осуществляющие контроль и надзор за инвестиционно-строительной деятельностью

1. Инвестор выступает в роли заказчика, т.е. в конечном счете, инвестор распоряжается возведенным объектом (является «пользователем» объекта строительства). В этом случае имеется в виду обычный договор строительного подряда, в котором инвестором является заказчик, которому противостоит подрядчик (рис. 3) [5].

 

 

Контроль и надзор

Договор

 

Договор строительного подряда

 

Договор субподряда

Договор строительного подряда

Контроль и надзор

 

Рисунок 3 - Схема взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности (Инвестор и заказчик – одно лицо)

2. Инвестор и заказчик — разные лица, т.е. инвестор, дает средства для финансирования объекта, а заказчик — «пользователь» этого объекта. В подобном случае инвестор оказывается вне договора строительного подряда, при этом заказчика с инвестором связывает особый «инвестиционный договор», непосредственным предметом которого строительство не является (рис. 4). Если заказчик не является инвестором, то на период и в пределах полномочий, которые установлены договором с ним, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.

 

 

Рисунок 4. - Схема взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности (Инвестор и заказчик – разные лица)

В случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо когда заказчик уполномочен инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить разделение результата работ, в частности построенного объекта. Поскольку объект как таковой является неделимым, то между соинвесторами могут быть распределены только доли в общем объеме жилого здания: отдельные квартиры, определенные части объектов недвижимости.

В некоторых случаях подрядные и инвестиционные отношения сливаются в единый договор. Это имеет место при выступлении подрядчика и заказчика одновременно в качестве соинвесторов. Например, если при заключении договора между производственно-коммерческой фирмой и строительной организацией стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая, то соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну.

Взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительной деятельности происходят в рамках договора строительного подряда, а также прав и обязанностей сторон, заключающих этот договор. Договор подряда на строительство заключается заказчиком с одной строительно-монтажной организацией — генеральным подрядчиком.

Заказчик в свою очередь обязуется:

· предоставить подрядчику площадку;

· передать ему утвержденную проектно-сметную документацию;

· обеспечить своевременное финансирование строительства;

· принять законченные объекты и оплатить их.

Подрядчик в свою очередь обязуется производить материально-техническое снабжение, а также производить работы на свой страх и риск построить и сдать заказчику. Заказчик также обеспечивает строящиеся объекты технологическими и другими видами оборудования и некоторыми специальными материалами.

Генеральный подрядчик вправе поручать на основании договора субподряда выполнение отдельных комплексов работ специализированным подрядным организациям. Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по строительству в целом, выполняемому его собственными силами, а также силами субподрядчика.

Основой для заключения договоров подряда является договорная цена. Она определяется заказчиком и подрядчиком (с участием субподрядчиков) на основе действующих нормативных документов по определению сметной стоимости строительства. Договорная цена — цена по договоренности, при внесении в установленном порядке заказчиком в проектную документацию поправок, изменяющих объем и состав подрядных работ, она подлежит уточнению и согласованию с подрядчиком.

Выбор исполнителей строительства объекта осуществляется, как правило, на основании подрядных торгов.

Подрядный торг в строительстве — форма размещения заказов, предусматривающая выбор подрядчика на конкурсной основе, для выполнения всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов. Торги на строительство объектов бывают двух видов:

· открытые (публичные) — принимают участие, как правило, все желающие иностранные и местные фирмы (об этих торгах даются объявления в периодической печати);

· закрытые (ограниченные или негласные) — приглашаются лишь определенные, известные в данной отрасли фирмы. Результаты этих торгов в открытой печати не публикуются.

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющих собой конкурирование предоставленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

Оферта — предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых тендерной документацией. Ее состав:

1) общие сведения об объеме и предмете торгов;

2) проектная документация;

3) требования по составу документов оферты;

4) инструкция оферентам;

5) условия и порядок проведения торгов;

6) проект контракта;

7) форма заявки на участие в торгах.

Основным документом, регламентирующим порядок и условия подготовки, организации, проведения и регулирования подрядных торгов, является «Положение о подрядных торгах в РФ».

Специально выделены отношения, связанные с выполнением подрядных работ, предназначенных для удовлетворения потребностей РФ или ее субъектов и финансируемых за счет средств их бюджета или внебюджетных источников, которые регламентируются «Основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов для государственных нужд.