Земельный налог при передаче земельного участка покупателю

НАЛОГИ И БУХУЧЕТ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОКУПАТЕЛЮ

1. НДС при продаже земельного участка >>>

2. Налог на прибыль при передаче земельного участка покупателю >>>

3. Земельный налог при передаче земельного участка покупателю >>>

4. Бухучет при передаче земельного участка покупателю >>>

НДС при продаже земельного участка

При реализации недвижимости НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).

Однако операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, у продавца не возникает обязанности по уплате НДС и выставлению счета-фактуры покупателю (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

До 1 июля 2014 г.

Из архива материалов, актуальных на 30.06.2014

"Подписание сторонами передаточного акта (или иного документа) о передаче недвижимости само по себе не влечет никаких налоговых последствий по НДС. Такая обязанность возникает на день государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (п. п. 1, 3 ст. 167 НК РФ, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ).

Вместе с тем отметим, что операции по реализации земельных участков не подлежат обложению НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, у продавца не возникает обязанности по уплате НДС и выставлению счета-фактуры покупателю (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ)".

Налог на прибыль при передаче земельного участка покупателю

Доход от реализации недвижимости (земельного участка) при применении метода начисления признается на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту (иному документу о передаче недвижимости) (п. 3 ст. 271 НК РФ).

При реализации земельного участка на дату признания дохода от реализации продавец имеет право уменьшить его на стоимость приобретения земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такое правило применяется независимо от того, у кого он приобретен: у коммерческой организации, физического лица или органа государственной (муниципальной) власти. Если в результате реализации земельного участка образуется убыток, то он учитывается в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Отметим, что если организация (ООО) реализует земельный участок, полученный в качестве вклада в уставный капитал, то она вправе уменьшить доход от реализации этого участка на его стоимость, определенную при таком внесении (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, см., например, Письмо Минфина России от 18.07.2013 N 03-03-06/1/28205).

Исключением являются случаи, когда реализуются приобретенные по договорам, заключенным в период с 01.01.2007 по 31.12.2011, земельные участки из государственных или муниципальных земель, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретались для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках. Так, при реализации указанных участков прибыль (убыток) определяется как разница между ценой реализации участка и невозмещенными затратами, связанными с приобретением права на него. Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами на приобретение права на участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации этого права (п. 1, пп. 2 п. 5 ст. 264.1 НК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 N 268-ФЗ).

Если в результате реализации права на такой участок образуется убыток, то он включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, установленного в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком (пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ). О существующих точках зрения по вопросу о том, как определяется срок признания данного убытка, см. Энциклопедию спорных ситуаций по налогу на прибыль.

Внимание! При реализации зданий (строений, сооружений), находящихся на продаваемом земельном участке, прибыль (убыток) определяется в общеустановленном порядке (пп. 1 п. 5 ст. 264.1 НК РФ).

 См. дополнительно:

- как учитывается реализация земельных участков, приобретенных у государства в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г.;

- как учитывается реализация земельных участков, приобретенных у государства или у частных лиц.

Земельный налог при передаче земельного участка покупателю

 С 1 января 2019 г. вносятся изменения в ст. 391, п. 7.1 ст. 396 НК РФ. См. Федеральный закон от 03.08.2018 N 334-ФЗ. Соответствующие изменения будут отражены в материале при его актуализации.

Если земельный участок расположен в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен земельный налог, то организация - собственник такого земельного участка является налогоплательщиком этого налога (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).

Продавец продолжает платить земельный налог и после фактической передачи земельного участка покупателю, если его право собственности зарегистрировано позднее. Дело в том, что по общему правилу налогоплательщиком является собственник земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ). Таким образом, обязанность по уплате земельного налога сохраняется вплоть до перехода права собственности на земельный участок к покупателю, т.е. до государственной регистрации - дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве иного лица на земельный участок (п. 1 ст. 388 НК РФ, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Внимание! Земельные участки не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ (п. 1 ст. 390 НК РФ) <*>. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ (п. 2 ст. 390 НК РФ). Налоговая база в отношении земельного участка по общему правилу определяется по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

--------------------------------

<*> При расчете налоговой базы исходя из кадастровой стоимости необходимо учитывать следующее.

Высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ может быть принято решение в отношении кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ). Согласно такому решению с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г., если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, используется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на одну из следующих дат (п. 1 ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

- 1 января 2014 г.;

- 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

Исключение составляют случаи, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г., меньше, чем его кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала использоваться для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения). В такой ситуации используется кадастровая стоимость, определенная после одной из следующих дат (п. 2 ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

- 1 января 2014 г.;

- 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

Таким образом, кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 г., применяется для целей налогообложения с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. и изменению в указанный период не подлежит.

При принятии упомянутого решения высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ применяются особые правила в отношении кадастровой стоимости, определяемой в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

1. В случае когда после 1 января 2014 г. такая стоимость определена без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения. В такой ситуации кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 г. с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения (ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

2. После 1 января 2017 г. данная стоимость также определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Отметим: с 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с проведением государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". В соответствии с указанным Законом устанавливается переходный период его применения с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. В течение переходного периода такая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ или с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 1, 2 ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

При изменении кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода налоговая база по земельному налогу определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 391 НК РФ. В общем случае изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах (п. 1 ст. 391 НК РФ). Исключением из общего правила являются следующие случаи изменения кадастровой стоимости:

- вследствие исправления ошибок, допущенных при ее определении. Данное изменение учитывается при определении налоговой базы начиная с того налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость (п. 1 ст. 391 НК РФ);

- по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) или решению суда. В этом случае измененная кадастровая стоимость, установленная решением комиссии или решением суда, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 1 ст. 391 НК РФ) <**>;

- вследствие изменения площади, вида разрешенного использования участка и (или) его перевода из одной категории земель в другую. Новую стоимость нужно учитывать при определении налоговой базы со дня, когда в ЕГРН вносят соответствующие сведения (п. 1 ст. 391 НК РФ). Налог (авансовый платеж) следует исчислять с учетом коэффициента, который определяется в установленном п. 7 ст. 396 НК РФ порядке (п. 7.1 ст. 396 НК РФ).

--------------------------------

<**> В случае когда кадастровая стоимость пересмотрена на основании недостоверности сведений о земельном участке, применяется следующий порядок (Письмо Минфина России от 20.06.2017 N 03-05-04-01/38266 (направлено ФНС России для руководства и учета в работе Письмом от 22.06.2017 N БС-4-21/11953@)):

- если кадастровая стоимость увеличена, сведения о ней не учитываются при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах;

- если кадастровая стоимость уменьшена, сведения о ней могут учитываться при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах при условии, что это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости.

В целях налогообложения прибыли при методе начисления сумма земельного налога учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).