Основные экономические показатели оценки бизнеса

 

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

- учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценка путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. [5. С. 102]

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Доходный подход оценивает стоимость собственности в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость объекта

обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод капитализации доходов используется, если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта собственности. Базовая формула расчета имеет следующий вид: [6. С. 33]

С = NOY / R_k  или С=ЧОД / Коэффициент капитализации,           (1.1)

где  С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

R_k – коэффициент капитализации (%);

ЧОД – чистый операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

- ПВД (потенциальный валовой доход);

- ДВД (действительный валовой доход);

- ЧОД (чистый операционный доход);

- ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле [7. С. 101]:

ПВД = S * C_а,                                           (1.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости [8. С. 99]:

ДВД=ПВД-Потери+Прочие доходы.                               (1.3)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости [10. С. 32]:

К_нд = Д_n * Т_с / N_а,                                (1.4)

где Д_n-доля единиц объект недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

N_а– число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

- общеэкономической ситуации;

- перспектив развития региона;

- стадии цикла рынка недвижимости;

- соотношения спроса и предложения на оцениваемом сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки. [11. С. 68]

К_{загрузки} = 1- К_нд.                                      (1.5)

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода [12. С. 174]:

К_ндп = П_а+П_нд / ПВД,                                  (1.6)

где К_нд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П_а – потери при сборе арендной платы;

П_нд – потери от недоиспользования площадей;

ПВД – потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет стоимости объекта оценки методом ДДП производится по формуле [13. С. 224]:

PV = å * (C_t / (1 + i)^t )+ M * (1 / (1 + i)ⁿ),                      (1.7)

где PV – текущая стоимость;

C_i  - денежный поток периода t;

i_t – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Сравнительный подход к оценке собственности базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами.

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.

В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

1) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле [14. С. 139]:  

Ц_об = ПВД_о*ВРМ_а = ПВД_о* [å (Ц_iа : ПВД_iа)] : m,                        (1.8)

                                                    ¹

где Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД_о – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_а – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Ц_iа – цена продажи i–го сопоставимого аналога;

ПВД_iа – потенциальный валовой доход i–го сопоставимого аналога;

 m- количество отобранных аналогов.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Общий коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости объекта:

- подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

- общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене [15. С. 86]:

К_кап = [ ( å (ЧЧО_iа : Ц_iа) : m,                       (1.9)

где К_кап – общий коэффициент капитализации;

ЧОД_iа – чистый операционный доход i–го сопоставимого аналога;

Ц_iа – цена продажи i–го сопоставимого аналога;

m- количество отобранных аналогов.

- далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле [16. С. 148]:

                                                       _m

Ц_об = ЧОД_о * К_кап = ЧОД_о * [å (ЧОД_iа : Ц_iа)] : m,                   (1.10)

                                                               ¹

где ЧОД_о – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

ОЦЕНКА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО БИЗНЕСА ООО «ПЛАНИК»