Купля-продажа офисных площадей в г. Ярославле

Сектор рынка купли-про­дажи офисных помещений г. Ярославля является в на­стоящее время достаточно развитым. С данным типом недвижимости совершается большое количество сделок.

Как видно из диаграммы 4, цены купли-продажи офис­ной недвижимости более, чем за год в г. Ярославле выросли в среднем на 43%. Наиболее заметный рост стоимости 1 кв.м. офисных помещений наблюдается в Дзержинском, Фрунзенском и Кировском районах города Ярославля.

Большинство наиболее престижных офисных пло­щадей располагается в цен­тральных кварталах города Ярославля, поэтому здесь самая доро­гая офисная недвижимость. В последнее время конку­ренцию центральной части города Ярославля составляют крупные торгово-офисные центры, расположенные в районах города Ярославля, более или менее удаленных от центра. Наибольшее количест­во предложений по продаже офисных помещений (как и по аренде) приходится на цен­тральную часть города Ярославля.

Диаграмма 4.

Средние цены продажи офисных площадей

На 2007 год

На 2008 год

Диаграмма 5.

Крайние показатели цен продаж офисных площадей

На 2007 год

На 2008 год

Сделки с офисной недви­жимостью в торгово-офисных центрах и реконструи­рованных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью при­влечения инвестиций). Вто­ричные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рын­ке не появляются, а исполь­зуются собственниками для собственных целей или сда­ются в аренду.

Ярославский бизнес в ос­новной массе еще не в состо­янии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собствен­ного использования, а наибо­лее успешные фирмы пред­почитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно про­водить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архи­тектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний об­лик здания должен быть при­влекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей воз­можность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники прово­дят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в пло­хом состоянии (как большая часть старых зданий в цен­тральной части города Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.

Офисные площади класса С на рынке купли-продажи г. Ярославля встречаются край­не редко.

Подавляющее число офис­ных площадей в централь­ной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квар­тиры на первых этажах жи­лых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачно­го расположения, хорошего состояния и технического ос­нащения офисы класса D кон­курентоспособны с офисами более высокого класса.

В настоящее время на рынке купли-продажи офис­ной недвижимости в основ­ном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., поме­щения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизо­дически.

На стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и теку­щего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офис­ных площадей г. Ярославля (особенно в центре города Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стан­дарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассмат­риваемых офисных площа­дей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на вы­соком уровне и будет превы­шать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площа­дью не менее 300 кв.м. Строи­тельство новых офисных пло­щадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, ве­роятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в дан­ном секторе коммерческой недвижимости. В долгосроч­ной перспективе введение ка­чественных площадей значи­тельного снижения арендных ставок не вызовет. Это приве­дет лишь к их разрыву в поль­зу качественных площадей и снижению класса неконкурен­тоспособных объектов.

Рассмотрев отдельные характеристи­ки рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.

В связи с отсутствием единой утверж­денной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.

В г. Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.

Вследствие недостатка строительных площадок в центре города Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

Наиболее востребованными площа­дями являются офисы класса С и встро­енные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовле­творенным.

Мелкие арендаторы торговой недвижимости дождались от девелоперов понимания: вслед за якорными арендаторами ставки начали снижать и для них.

Торговые площади до 50 кв. м за март подешевели на 11,12% до 1227 руб./кв. м в месяц (с начала года - на 11,98%, при этом в январе даже подрастали на 0,44%), говорится в обзоре компании «Доктор ключ».

Помещения в 100-200 кв. м потеряли за месяц 15,84% (за квартал - 18,62% до 1068 руб./кв. м в месяц), а в 200-500 кв. м - 14,52% (за квартал - 23,27% до 968 руб./кв. м). Замедлилось падение ставок в сегментах 50-100 кв. м (-3,72% за март, за квартал - 28,38% до 1122 руб./кв. м) и более 500 кв. м (-2,3% за март, за квартал - 28,29% до 872 руб./кв. м), пишут «Ведомости».

По данным RID Analytics, в марте средняя предложенная ставка аренды торговых помещений до 100 кв. м составила 1132 руб. (-6% к февралю), 101-200 кв. м - 1072 руб. (0%), 201-600 кв. м - 969 руб. (-11%), более 601 кв. м - 605 руб. (-27%). До сих пор большие площади дешевели сильнее: по сравнению с IV кварталом прошлого года - на 40%, а небольшие - в среднем на 30%, говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. «На маленькие помещения потенциальный спрос более высокий», - объясняет она.

Но теперь на благосклонность владельцев недвижимости могут рассчитывать и другие арендаторы, констатирует директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров: «За первые два месяца ставки аренды на большие площади падали быстрее и уже близки к минимуму, теперь наверстывают малые площади. Даже такой [небольшой] арендатор стал важен для владельцев торговых объектов».

С начала года «Евросети» удалось добиться снижения ставок на 30-40%, подтверждает PR-менеджер сибирского филиала «Евросети» (64 точки в Новосибирске средней площадью 44 кв. м) Ирина Кичкайло, не раскрывая абсолютных цифр. По ее мнению, мартовское снижение на малые площади обусловлено «февральским пиком закрытия розничных торговых точек». «Теперь арендодатели идут на уступку, боясь потерять арендаторов», - говорит Кичкайло.

Площади еще будут освобождаться в течение лета, незначительное снижение ставок продолжится, повышения можно ожидать не раньше осени, считает генеральный директор «Ресторатора» Олег Ионко. С начала года ставки упали меньше всего на первых этажах в центре Новосибирска - на 10-15% до 2000 руб., на площади от 300 кв. м - на 30-50% до 1500 руб., добавляет он.

Сейчас при перезаключении договоров можно добиться дисконта в 20-30%, говорит генеральный директор «Холидей классик» Алексей Захаров. В зависимости от положения и состояния торгового помещения сеть арендует площади в среднем от 250 до 800 руб. за 1 кв. м в месяц.

Основные тенденции:

× Цены на рынке в 1 полугодии 2009 года замерли, а в некоторых сегментах существенно снизились.

× Понижение цен началось в ноябре 2008 года в сегменте вторичного рынка: снизились арендные ставки и цены продажи на встроенно-пристроенные офисы и помещения в бизнес-центрах.

× Существует тенденция покупки коммерческих помещений, либо жилых помещений под коммерческую недвижимость с последующей продажей.

× Увеличение количества сделок по аренде по сравнению с количеством сделок по продаже офисов.

× Таким образом, в 2009 году планируется ввести в эксплуатацию около 5 800 кв.м. офисных площадей. Большая их часть куплена в собственность различными компаниями для размещения собственных офисов или сдачи в аренду.

Проекты:

× Административно-деловой центр SK ROYAL на Октябрьской площади общей площадью 30 000 кв.м.– стадия проектирования.

× Многофункциональный центр на площади Труда общей площадью более 17 000 кв.м.

× Многофункциональный центр «Красный Маяк», 40 000 кв.м. арендных площадей торгового, офисного, развлекательного назначения.

× Деловой квартал «Титов ручей» (квартал ограничен Московским пр-том, ул. Б. Федоровская, М. Пролетарская и Которосльным переулком) - стадия проектирования.

× 12-этажный торгово-офисный центр на пересечении пр-та Октября и Республиканского проезда – стадия проектирования.