Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

  Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

  Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

  Рассматриваемое помещение в настоящее время офисного назначения. Следует рассмотреть варианты изменения функционального помещения с офисного в торговое, расширение помещения за счет покупки близлежащих жилых помещений, перевода их в нежилой фонд и присоединения к уже имеющемуся метражу.

  Варианты наиболее эффективного использования прилегающего к дому земельного участка: создание автостоянки за счет мощения плиткой полосы земли, свободной от зеленых насаждений и пешеходных троп.

Купля-продажа

Аренда

Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод;

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- метод капитализации дохода.

Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный метод оценки

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предложении, что он не застроен;

Стоимость ЗУ(без застроек)= 62м2 х 1,77 х 1,5 х 3 230руб. х 1,2387 = 658 604 руб.

Стоимость отвода земли под застройку = S зу*384 руб./кв.м = 62 м2 х 384руб. = 23 808

2)Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке;

Восстановительная стоимость здания=С69*Ос*Км*К84*Кп*Кз*Кндс

ВС=186х28,3х1,02х1,17х107,62х1,3х1,18 =1 037 059, 71руб.

3)Определить величину накопленного износа (1681126);

Общая стоимость = 4 437 658 руб.

Рыночная стоимость (с учетом перевода в нежилой фонд) = 4 437 658 * 1,45 = 6 434 603 руб.

        При оценке офиса нами не учитываются функциональный износ, так как данный объект соответствует всем техническим и функциональным требованиям, имеет типичную для офисных помещений планировку. Внешний износ также не учитывается, так как офис имеет выгодное месторасположение, то есть рядом расположена автостоянка и имеется удобный подъезд к офису.

Сравнительный метод

        Для того, чтобы объекты были сопоставимы возьмем объекты из одной экономической зоны города и наиболее близко соседствующие здания.

Рыночная цена = 8 122 000

Доходный метод

1. Оценивается стоимость недвижимости как текущая стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

2. Используется при определении инвестиционной и рыночной стоимостей объекта.

Метод капитализации доходов – это получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

1) Рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = средняя арендная ставка в год * S здания

ЧОД = 1090 руб.*12*62 кв.м. = 810 960 руб.

2) Рассчитаем коэффициент капитализации:

R = ЧОД (3 сопоставляемых объекта)/цена продажи

R = [(1/3)*12*1082 руб.*204 кв.м.]/26 500 000 = 0,1 (10%)

3) Рассчитываем рыночную стоимость оцениваемого объекта:

РС = ЧОД/R = 810 960/0,1 = 8 109 600 руб.

РС = ЧОД/R = 3 545 472/0,1 = 35 454 720 руб. = 35,5 млн.руб.