Аренда, купля и продажа офисных площадей в г. Ярославле

Во втором разделе обзора рынка офисной недвижимости г. Ярославля мы предлагаем вашему вниманию анализ спроса на офисные помещения, ставок арендной платы и цен на коммерческую недвижимость. В качестве источников получения информации нами использованы специализированные издания и данные агентств недвижимости г. Ярославля.

Рынок офисной недвижимости в Ярославле в настоящий момент активно развивается. В последнее время наблюдается увеличение спроса в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости, который, соответственно, стимулирует темпы нового строительства и появление на рынке новых свободных офисных площадей. Создание современных офисов в городе Ярославле на­чалось в конце 2003 - начале 2004 годов. Это связано с тем, что инвесторы и застройщики традиционно вкладывали свои финансовые средства в разви­тие жилой и торговой недви­жимости по причине большей доходности. Существует еще одна экономико-социальная проблема, имеющая значи­тельное влияние на развитие ярославского рынка офис­ных помещений. Это уровень жизни населения и доходов предпринимателей, которые значительно ниже столичных показателей. В связи с этим, офис рассматривается не как инструмент увеличения при­были, а как способ снижения затрат. Поэтому до настоя­щего момента в городе Ярославле коли­чество офисных помещений, отвечающих современным стандартам, ограничено.

Строящиеся на Московс­ком проспекте (Универсаль­ный деловой центр «Ярос­лавль-Сити») и на площади Труда здания можно будет отнести к классу В. Предпо­лагается использование пло­щадей зданий для собствен­ных потребностей инвесторов.

К помещениям класса С относятся такие здания, как Гипродвигатель, Ярослав-гражданпроект, Агропромпроект, административные зда­ния «Северохода», завода Топливной аппаратуры и др. в городе Ярославле.

Офисных помещений класса D много на рынке недвижимости Ярославля подавляющее большинство. Множество офисов данного класса на­ходятся в центральной части города.

Сделки с офисной недви­жимостью в торгово-офисных центрах и реконструи­рованных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью при­влечения инвестиций). Вто­ричные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рын­ке не появляются, а исполь­зуются собственниками для собственных целей или сда­ются в аренду.

Ярославский бизнес в ос­новной массе еще не в состо­янии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собствен­ного использования, а наибо­лее успешные фирмы пред­почитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно про­водить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архи­тектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний об­лик здания должен быть при­влекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей воз­можность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники прово­дят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в пло­хом состоянии (как большая часть старых зданий в цен­тральной части города Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.

Офисные площади класса С на рынке купли-продажи г. Ярославля встречаются край­не редко.

Подавляющее число офис­ных площадей в централь­ной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квар­тиры на первых этажах жи­лых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачно­го расположения, хорошего состояния и технического ос­нащения офисы класса D кон­курентоспособны с офисами более высокого класса.

В настоящее время на рынке купли-продажи офис­ной недвижимости в основ­ном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., поме­щения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизо­дически.

На стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и теку­щего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офис­ных площадей г.Ярославля (особенно в центре города Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стан­дарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассмат­риваемых офисных площа­дей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на вы­соком уровне и будет превы­шать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площа­дью не менее 300 кв.м. Строи­тельство новых офисных пло­щадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, ве­роятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в дан­ном секторе коммерческой недвижимости. В долгосроч­ной перспективе введение ка­чественных площадей значи­тельного снижения арендных ставок не вызовет. Это приве­дет лишь к их разрыву в поль­зу качественных площадей и снижению класса неконкурен­тоспособных объектов.

Рассмотрев отдельные характеристи­ки рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.

В связи с отсутствием единой утверж­денной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.

В г.Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.

Вследствие недостатка строительных площадок в центре города Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

Наиболее востребованными площа­дями являются офисы класса С и встро­енные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовле­творенным.