Структура и динамика капиталовложений.

Общие затраты на реализацию проекта составляют 49,6 млн. рублей, вкладываются в течение года. Финансирование осуществляется за счет собственных средств и заемных средств (кредит банка).

Детский сад рассчитан на средний класс. Стоимость платы за услуги – 17 тыс.руб. в месяц. При условии полной загруженности детского сада доход за год составит 120*15000*270=486 млн. в год.

Прибыль чистая годовая составит 244,872 тыс.рублей.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) – разность дисконтированных

(приведенных) на один момент времени (обычно на год начала реализации проекта показателей дохода) и первоначальных инвестиций. Критерий ЧДД основан на привидении денежного потока к началу действия проекта, то есть в его основе заложена операция дисконтирования.

Показатель ИД (индекс доходности) – представляет собой отношение приведенных на ту же дату (или первоначальным) инвестиционным расходам. Проект считается приемлемым, если величина ИД > 1.

ЧДД = - ,

где – величина первоначальных инвестиций;

– денежный поток от реализации инвестиций в момент времени t;

t - шаг расчета (год, квартал, месяц и т. д.);
i - ставка дисконтирования.

ЧДД = -49600308,00 +244872000/4,5 = 481692 руб.

ЧДД > 0, следовательно, что проект будет эффективен.

ИД = = 1,09

SWOT-анализ, один из наиболее распространенных и признанных методов оценки среды, позволяет выделить сильные и слабые стороны проекта,

а также предотвратить появление угроз и способствовать новым возможностям.

SWOT-анализ

Возможности (О)	Сильные стороны (S)
Отсутствие сильной конкуренции на рынке ДОУ	Качество строительства Высокий уровень сервиса Высококвалифицированный персонал
Угрозы (Т)	Слабые стороны (W)
Экономический кризис	Месторасположение (близость дороги)

 

Каждый из трех проектов является жизнеспособным. Но первый проект не является эффективным с экономической точки зрения, он не приносит дохода. Значит, его следует исключить из дальнейшего рассмотрения.

Если сравнить оставшиеся два проекта, то второй является более эффективным, так как его ЧДД и ИД больше, чем у третьего.

2 проект: ЧДД = 9347310,27 руб.

ИД = 1,16

3 проект: ЧДД = 481692 руб.

ИД = 1,09

Второй проект является наиболее предпочтительным для компании.

 

Маркетинговый анализ:

В связи с ростом рождаемости в Санкт-Петербурге возросла потребность в дошкольных образовательных учреждениях.

В городе функционируют 1024 государственных дошкольных образовательных учреждения. В государственные детские сады существуют очереди (на 1 сентября 2006 года она составляла 5197 человек). В данный момент очередь ликвидирована во всех районах Санкт-Петербурга, за исключением Красносельского и Приморского.

По состоянию на 2 кв. 2008 года в Санкт-Петербурге работает 51 частный детский сад. Больше всего частных садов сосредоточено в Московском районе – 8 учреждений, что составляет 16% от общего числа в Приморском районе – 7 или около 14% от общего количества. Меньше всего частных садов в южных районах – Пушкинском, Петродворцовом и Красносельском районах работает всего по одному частному детскому саду – в этих районах сосредоточено лишь 6% от общего числа частных садов в городе.

 

В целом по городу ощущается недостаток свободных мест в частных детских садах. Более чем у половины частных садов (64%) Санкт-Петербурга нет свободных мест либо есть, но в крайне ограниченном количестве. Кроме того, по результатам обследования ООО «Управляющей компании «ПБЛ Холдинг» на существование очереди в детский сад указали 9% всех опрошенных представителей частных детских учреждений.

Если рассматривать каждый район в отдельности, то можно сделать следующий вывод: в Адмиралтейском и Фрунзенском районах свободных мест в частных садах нет, что связано в первую очередь с тем, что по количеству частных садов эти районы являются аутсайдерами. Недостаток мест также остро ощущается в частных детских садах Красносельского, Петродворцового и Невского районов – свободные места есть, но в крайне ограниченном количестве. В частных садах Приморского района также практически нет свободных мест, а если и есть, то в ограниченном количестве. В Московском районе, который лидирует по количеству частных садов, ситуация аналогичная – в половине садов (50%) свободных мест нет, в 33% – количество свободных мест ограничено и лишь в 17% свободные места есть в каждой группе. В тоже время во всех частных садах Красногвардейского, Пушкинского и Центрального районов свободные места есть практически во всех группах.

В среднем по городу оплата частного детского сада составляет от 15 до 18 тысяч рублей в месяц.

Около половины существующих детских садов работают менее 8 лет – они

были основаны в период после 2000 года. И лишь 7% были основаны в период с 1997 по 1999 год (работают 8-10 лет).

 

Рынок дошкольных учреждений еще далек от насыщения. Идет развитие

рынка, которое сопровождается пока появлением совсем новых заведений,

но уже есть первые попытки создания сетей. Конкуренция на рынке

практически отсутствует, так как, например, в отношении детских садов

спрос пока превышает предложение. Этот бизнес в настоящее время

относительно свободен для появления новых игроков, тем более еще нельзя

говорить о явных лидерах, в том числе из-за практически отсутствия на рынке

брендированных сетей с высоким качеством и неготовностью большей части

родителей везти ребенка на другой конец города.

Сегодня частные детские сады вызывают все больший интерес родителей. Подбирая для ребенка частный сад, они видят возможность обеспечить ему большее внимание со стороны воспитателей и преподавателей, возможность интересно и с пользой занять досуг и основательно подготовиться к школе.

Предполагается, что проектируемый детский сад будет элитным. Это подразумевает высокий уровень обслуживания: детям будут гарантированы сбалансированное питание, светлые просторные помещения со специальной детской мебелью, красивые игрушки, передовые методы воспитания и обучения дошкольников; а главное, дети будут получать внимание, заботу и ощущение того, что они являются членом одной большой семьи.

 

Фаза разработки.

Конструктивные и объемно-планировочные решения.

Участок, намечаемый под застройку, находится в Приморском районе города Санкт-Петербурга, на Туристская ул.,уч.11 (юго-западнее пересечения с ул.Оптиков) (СПЧ, квартал 59А, корп.26), кадастровый номер 78:4159Б:5.

Площадь в границах землепользования – 0,17 га.

Настоящим проектом на данном участке намечается строительство 2-этажного кирпичного здания детского сада и детской площадки.

Площадь участка в границах проектирования – 1251 га.

Фундамент – свайный, на стальных и деревянных шпунтовых сваях.

Наружные стены трехслойные:

- облицовочный кирпич и камни «сплиттер» под песчаник – 110 мм;

- пенополистирол – 50 мм;

- пенобетонные блоки – 40 мм.

Стены внутренние:

- пенобетонные блоки – 400 мм (в местах вентканалов – кирпич толщиной 80 мм)

Перегородки:

- в мокрых помещениях – кирпич толщиной 120 мм;

- в остальных – пазогребневые

Перекрытия из сборных железобетонных блоков, круглопустотных плит по серии: 1.141-1 вып.64

Покрытие – сборные железобетонные, круглопустотные плиты по серии 1.141-1 вып.64.

Лестницы – сборные железобетонные площадки и марши.

Кровля из мягкой черепицы, основанием служит сплошная обрешетка из ориентировано-стружечной плиты ОСП-3.

Водоснабжение – хозяйственно-питьевое от местной сети; канализация – хозяйственно-бытовая и производственная к местной сети; отопление – центральное, водяное от городских сетей; приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением для помещений кухни, прачечной, вытяжная с естественным побуждением – в туалетных помещениях; внутреннее электроснабжение включает: электроосвещение и силовое оборудование (кухня, прачечная), освещение – рабочее, дежурное и аварийное. Для удаления ТБО предусмотрены контейнеры для сбора мусора на территории детсада.

В здании предусмотрена телефонизация – от городской сети, радиофикация – установка на кровле радиоточки, телевидения.

Вокруг здания предусмотрен кованый забор художественной ковки.

Детские площадки с двухслойным резиновым покрытием:

- резиновая крошка в качестве подложки основания;

- искусственный каучук «Гамбит Пайколор»

Данный вид покрытия обеспечивает безопасность детей при падениях во время игр и с аттракционов значительной высоты.

 

Структуризация работ

Структура проекта проводится от общего к частному, т.е. индуктивным методом.

 

Д етский сад

 

З апуск в эксплуатацию

 

О борудование здания

Набор персонала

 

С троительство здания

 

Р аботы нулевого цикла

Бытовое

Техническое

Воспитатели

Руководство

Подготовка документации

 

Надземная часть

 

Общестроительные работы

Обслуживающий персонал

Для пищеблока

Для бассейна

 

Кровля

Несущие конструкции

Наружные ограждающие конструкции

Повара

Прачка

Охранник

Няни

Пожарная сигнализация

Для прачечной

 

Финансирование и бюджет

Для реализации проекта «Строительство частного детского сада» необходимо 72 640 000 рублей.

Структура затрат по проекту:

№	Наименование затрат	Сумма, руб.
1	Строительство ЧДС	46 150 000
2	Покупка земельного участка	3 210 000
3	Прочие расходы	23 280 000
4	Итого	72 640 000

 

В проекте участвуют собственные и заёмные средства. Собственные средства заказчика составляют 57 482 000 руб. Остальные – средства банка – кредит на сумму 15 200 000 руб. сроком на 6 лет под 17,5 % годовых.

 

Структура доходов и расходов

Расходы в процессе эксплуатации (за 1-ый год функционирования ЧДС):

№	Статьи расходов	Затраты
1	Фонд оплаты труда, премиальный фонд	1700000
2	Налоги	9886890
3	Коммунальные платежи	340000
4	Электроэнергия	126000
5	Отопление	58800
6	Плата за инфраструктуру города	20000
7	Водоснабжение и канализация	15000
8	Выплаты по кредиту	4059852
9	Резерв на летний период	155000
10	Питание	360000
11	Медикаменты	20000
12	Прочие расходы	350000
13	Итого	17091542

 

Доходы формируются за счет оплаты родителями образовательных, оздоровительных услуг и питания, предоставляемых их детям.

Фаза реализации

Схема управления проектом

Выделяют три основные схемы управления: основная (консалтинговая), линейная (расширенная), контрактная («под ключ»).

В данном проекте используется линейная (расширенная) схема управления.

ЗАКАЗЧИК

 

 

УП

 

 

Исполнитель

 

Проект

 

 

Заказчик заключает договор с профессиональной командой управленцев, которая будет осуществлять реализацию проекта. РМ-команда несет полную ответственность за качество, выполняемые работы по проекту в пределах согласованной цены. РМ-команда сама занимается наймом исполнителей работ по проекту и осуществляет контроль за их выполнением. Если возникают дополнительные затраты, то управляющий РМ-командой согласует их с заказчиком. В данном случае заказчик освобождается от несвойственной ему деятельности.

Основное преимущество этой схемы состоит в привлечении высококвалифицированных специалистах к работе над проектом, обеспечение высокого качества работы при минимальных издержках.

Участники проекта

Заказчик (инвестор) осуществляет реализацию проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую деятельность других участников проекта.

Руководитель проекта отвечает за все конечные результаты работы по осуществлению проекта, включая издержки производства, затраченное время и качество проекта. В его обязанности входит:

добиваться от отделов, участвующих в проекте, выполнения их задач по проекту;

следить за тем, чтобы работа отделов велась строго с учетом спецификации, времени и сметы проекта;

своевременно выявлять трудности, ошибки, недостачу ресурсов;

предпринимать корректирующие действия, если в этом есть необходимость, с помощью руководителей более высоко уровня;

информировать всех связанных с выполнением проекта управляющих о ходе выполнения работ;

информировать заказчик о ходе выполнения проекта, вести с ним переговоры об изменении проекта.

Специалисты (члены проектной команды) – это сотрудники сторон, участвующих в проекте, непосредственно выполняющие работы по обследованию, адаптации, внедрению, обучению и проч. Практически на каждом этапе идет двустороннее сотрудничество специалистов, поэтому заказчику тоже нужно учитывать занятость своих сотрудников, чтобы своевременно выделять их для проведения интервью, тестирования системы, прохождения обучения, внесения первичных данных, подготовки документации и т.п.

Генподрядчик является исполнителем работ. Он обязан выполнить все работы в срок и в соответствии с заявленным качеством и по определенной в договоре цене.

Проектировщик – субъект управления, основной функцией которого является проведение проектно-изыскательных работ, необходимых для создания проектно-сметной документации.

Поставщик осуществляет своевременную поставку материалов и конструкций к месту строительства.

Прочие участники проекта (субподрядные организации, органы власти и т.п.)

 

Контракт

Работа с контрактами является составной частью управления проектами. Контракт – юридический документ, фиксирующий достигнутые между сторонами соглашения и условия их выполнения. Он определяет права и обязанности сторон. Поэтому, прежде чем приступить к реализации частного детского сада, необходимо вступить в контрактные отношения с генподрядчиком.

Контрактные отношения имеют несколько стадий. Прежде всего отправляется оферта генподрядчику с предложением заключить договор об оказании услуг генподрядчика. Затем согласуются все пункты контракта. После чего заключается предварительный контракт из-за неточности параметров объекта. Далее, когда параметры объекта определены, заключается реальный контракт с «определением цены по окончательным фактическим затратам», предусматривающий оплату заказчиком понесенных при выполнении работ затрат вместе с оплатой услуг подрядчика и поощрительной премией.

Существенные условия договора:

Предметом контракта является осуществление генподрядчиком всего комплекса работ по строительству и вводу в эксплуатацию частного детского сада на участке заказчика в Санкт-Петербурге.

Договор заключается между управляющим проектом и генподрядчиком.

Реквизиты сторон. Юридический адрес, ИНН, КПП, расчетный и корреспондентский счета, БИК, ОГРН.

 

Обычные условия договора:

Цена контракта.

Сумма по договору составляет 72 640 000 рублей.

Методы осуществления работ.

Все работы осуществляются в соответствии с действующими нормами и правилами, СНиП и ГОСТ.

Сроки выполнения работ.

Контракт вступает в силу со дня его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до 20 мая 2011 года.

Срок начала производства работ: 20 мая 2010, но в любом случае не ранее передачи Генподрядчику стройплощадки Объекта по акту приема-передачи, а также согласования Сторонами Графика производства работ. Срок окончания производства работ: 20 мая 2010 года.

Также к обычном условиям договора относятся: сроки и порядок уплаты денежных средств, сдача-приемка работ, ответственность сторон, производство работ, обязанности сторон, гарантии, расторжение договора, срок действия и порядок изменения, прочие условия.

 

Случайные условия договора.

Случайными являются условия, которые выражают особенности взаимоотношений сторон, их специфические требования к предмету и порядку

исполнения договора. Ввиду разнообразия таких условий они не могут быть

заранее предусмотрены в нормах законодательства, а также обычаями и должны определяться при заключении договора (договоренности сторон о способах обеспечения исполнения, страховании рисков, порядке предъявления претензий по качеству исполнения и особой процедуре разрешения споров).

Случайное условие приобретает юридическую силу и становится обязательным для сторон лишь при включении этого случайного условия в содержание договора, то есть текст договора.

Жизненный цикл проекта

Жизненный цикл проекта – это промежуток времени между двумя точками от начала и до конца, в течение которых проект возникает, развивается, реализуется, изменяется и завершается или прекращает свое существование.

Любой проект носит временный характер, который определяется такими понятиями как точка начала проекта, точка завершения, точки прерывания и фазы жизненного цикла.

Точкой начала проекта является идея строительства частного детского сада.

Точкой завершения проекта является достижение проектом заданных целей: ввод здания в эксплуатацию, получение прибыли в размере 3% от первоначально вложенных инвестиций после 7 лет эксплуатации частного детского сада.

Точками прерывания в проекте являются точки контроля на входе реализации проекта, в рамках которых происходит оценка результатов предыдущей фазы проекта и продолжении работы проекта или её прекращении, с целью минимизации и устранения рисков, которые могут перейти из предыдущего этапа на другой.

Каждый проект в своем развитии проходит 4 состояния, которые принято называть фазами.

Выделяют 4 основных фазы:

Концептуальная фаза (40 дней)

Включает формирование проектного замысла, разработка концепций проекта, маркетинговые исследования, анализ альтернативных вариантов, оценку жизнеспособности проекта.

Фаза разработки (225 дней)

Включают определение структуры работ и исполнителей, построение календарных графиков работ, бюджета проекта, разработку проектно-сметной документации, переговоры и заключение договоров с исполнителями проекта.

Фаза реализации (250 дней)

Включает строительство, т.е. выполнение основных работ.

Фаза завершения (2040 дней)

Включает приемочные испытания, получение разрешения на ввод, период эксплуатации, достижение конечных целей и завершение проекта.

 

Внесение изменений в проект.

В жизненном цикле проекта существует точка, определяющая характер вносимых в проект изменений – конструктивный и деструктивный.

Изменения будут конструктивными до проведения основных работ по проекту (инвестиции в проект составят порядка 30%). Дальнейшие изменения будут носить деструктивный характер и будут препятствовать достижению поставленных целей.

Фаза завершения проекта.

Анализ рисков.

Риск – это неопределенное событие или условие, которое в случае возникновения имеет позитивное или негативное воздействие на репутацию компании, приводит к приобретениям или потерям в денежном выражении. Наиболее часто риск рассматривается, как вероятность понести убытки или упустить выгоду.

Деятельность компании связана с наличием широкого спектра рисков, носящих производственный, финансовый, юридический, социальный и политический характер. Наличие и возможность реализации этих рисков не должны влиять на достижение стратегических целей компании. Система эффективного управления корпоративными рисками необходима для обеспечения устойчивого непрерывного функционирования и развития компании путем своевременной идентификации, предотвращения или минимизации рисков, представляющих угрозу бизнесу и репутации компании, здоровью персонала, а также имущественным интересам акционеров и инвесторов.

Существуют следующие способы снижения рисков:

Распределение рисков;

Резервирование средств;

Страхование.

Риски	Степень влияния	Мероприятия по снижению риска
1.Отношение местных властей	Высокая	Постоянный контроль за проектной документацией, соблюдение обязательств по договору аренды и сбор всех необходимых документов (распределение ответственности между участниками)
2.Невыполнение сроков строительства	Средняя	Распределение ответственности между участниками
3.Ошибка в выборе целевого сегмента	Средняя	Резервирование средств на дополнительный маркетинг
4.Отношение представителей СЭС и пожарной службы	Высокая	Соблюдение всех требований, предъявляемых к помещениям ДОУ при проектировании и строительстве здания (распределение ответственности между участниками)
5.Подбор высококвалифицированного персонала	Высокая	Резервирование средств
6.Несвоевременная поставка оборудования и материалов	Высокая	Полное согласование работы службы материально-технического снабжения с производственным циклом предприятия (резервирование средств)
7.Недостатки проектно-изыскательных работ	Средняя	Проведение дополнительных исследований и изысканий (распределение ответственности между участниками и резервирование средств)
8.Усиление конкуренции	Низкая	Резервирование средств на дополнительный маркетинг
9.Недостаточный для удержания персонала уровень оплаты труда	Средняя	Резервирование средств на оплату труда
10.Прямой ущерб имуществу вследствие транспортного инцидента	Низкая	Страхование рисков

 

Список использованной литературы

 

Шапиро В.Д. и др. Управление проектами – СПБ.; «ДваТрИ», 1996. – 610 с.

Болотин С.А. Организация строительного производства: учеб. пособие. – М.: Издательский центр «Академия»,2007. – 208с.

http//gov.spb.ru/

http//www.kzr.spb.ru//

 

Инвестиционный бюджет

 

Расходы	Сумма, тыс.руб	Доходы	Сумма, тыс.руб

Год