Оценка сельскохозяйственных земель

При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном про­изводстве, в зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсов, изменяются и методические подходы[41]. Так, например, если земля изымается из сельскохозяйственно­го оборота, нужно учитывать величину сопряженных капиталь­ных вложений, дополнительных затрат на проведение рекульти­вации и окультуривания почв на площади отвода, величину и сто­имость недополученной продукции за период изъятия земель из сельскохозяйственного оборота и т. п. Расчет величины сопряженных капитальных вложений при использовании земли для объектов строительства или добычи по­лезных ископаемых, строительного материала, выполняет­ся с учетом фактора времени, структуры сельскохозяйственных угодий и региональных особенностей. Оценка земли производится на основе бонитета (качества зем­ли), определяемого в баллах по данным земельно-оценочных ра­бот, проведенных системой институтов по регио­нам и отдельным сельскохозяйственным предприятиям[42]. В качестве экономического параметра качества (бо­нитета) почв принят размер производимого в сельском хозяйстве национального дохода, отнесенный к приведенной сопоставимой площади почвы с учетом ее качества и расчетного срока, на кото­рый земля изымается из сельскохозяйственного оборота. Для денежной оценки земли, используемой в сельскохозяй­ственном производстве, в условиях перехода к рыночной экономике предлагаются два методических подхода[43].

1. Определение цены земли на основе средневзвешенных баллонное качества[44].

За базовую денежную оценку земли сельскохозяйственных предприятий в этом случае приняты нормативная урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых уго­дий, рассматриваемые при оценке земель как функция экономи­ческих, почвенных и климатических факторов. Поэтому по каж­дому хозяйству собирается и обрабатывается следующая инфор­мация: средние значения признаков и свойств почв, продуктивно­сти кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатических обследований; средние многолетние данные по температу­ре воздуха, количеству осадков в год и пр.; среднегодовые показа­тели по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимости силовых и рабочих машин, количеству внесен­ных минеральных и органических удобрений, стоимости тракто­ров, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади, и другие показатели. В результате по каждому земельно-оценочному району для ос­новных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения нор­мативной урожайности зерновых по району. Так как в большин­стве регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет до 70% , то при денежной оценке земель­ных ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализирован­ных районах оценка земли производится по ведущей культуре[45].

Для определения, насколько одни земли лучше или хуже дру­гих, необходимо рассчитывать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяй­ственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодий, определении величины зе­мельного налога и размеров арендной платы за землю[46].

2. Определение цены земли на основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индекса[47].

При монополии на землю как на объект хозяйствования обра­зуется земельная дифференциальная рента, которая поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налоги с чис­того дохода сельскохозяйственных предприятий. Экономическая сущность дифференциальной ренты проявляется в получении из­быточного прибавочного продукта. Земельная рента является эко­номической формой реализации собственности на землю и поэто­му может быть использована при определении цены земли. Диф­ференциальная рента определяется на единицу площади как раз­ница между стоимостью продукции растениеводства в ценах реа­лизации и индивидуальной ценой производства[48].

Норма прибыли, которая исчисляется как отношение всей при­были, полученной от реализации продукции растениеводства, к наличию основных и оборотных фондов, определяет индивидуаль­ную цену производства. При оценке земли также необходимо учитывать сельскохозяй­ственную продуктивность климата, которая может быть представ­лена как функция многих агроклиматических факторов. Формула почвенно-экологического индекса (ПЭИ) позволяет учесть особенности климата и почвенного покрова данной терри­тории[49]:

                                   (2)

где V - объемная масса почвы в среднем для метрового слоя, г/см; n₀ - полезный (безбалластный) объем почвы в метровом слое; t >10 - среднегодовая сумма температур более 10⁰ С; К_{у -} коэффициент увлажнения; К_к - коэффициент континентальности. Величина К представляет собой отношение среднегодового ко­личества осадков к среднегодовой испаряемости. Среднемесячные величины испаряемости определяются по формуле:

                                        (3)

где t° - среднемесячная температура воздуха; d - среднемесячная относительная влажность воздуха (по спра­вочным данным). На основе вышеописанных показателей определяется размер ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

3. Определение цены земли на основе капитализации чистого дохода.

В этом случае цена земли определяется по формуле

                                                 (4)

где - ожидаемый чистый доход от основных сельскохозяй­ственных культур с единицы земельной площади за период лет; t - период лет; r - банковский процент за пользование долгосрочным креди­том.

Определение цены сельскохозяйственных угодий, установление величины земельного налога за землепользование - проблема не только экономическая, но и политическая, так как в условиях многообразия форм собственности и организации производства она связана с характером производственных отношений, с проблемой создания регулируемого рынка в его взаимосвязи с мировым, а также с государственной финансовой политикой и решением важ­нейших социально-экономических проблем[50].

В настоящее время в России завершен четвертый этап земель­но-оценочных работ[51]. Результаты этих исследований, наряду с дру­гими данными Земельного кадастра, значительно облегчают реа­лизацию поставленной задачи — определение цены земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативная урожайность, которая позволяет определить в натуральном выражении дифференциаль­ную ренту 1, связанную с различиями в агроклиматическом по­тенциале земель[52]. Цена 1 га пашни на основе нормативной урожайности по основ­ным или ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому рай­ону области (края, республики) определяется по формуле[53]:

                       Ц_пр=Ц_поб * У_п :У_поб ,                                                      (5)

где Ц_пр - цена 1 га пашни в районе, руб.; Ц_поб - цена 1 га пашни по региону, руб.; У_{п -} нормативная урожайность основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по району, ц/га; У_{поб -} нормативная урожайность основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по области, ц/га.

Методический подход к стоимостной оценке земли на основе капитализации чистого дохода эффективен на всех уровнях управления. Однако этот метод приемлем лишь при наличии стабильной финансово-экономической системы в стране[54].

В экономически развитых странах цены внутреннего рынка на сельскохозяйственную продукцию тесно связаны с мировыми, причем в них заложены общественно необходимые затраты труда на производство сельскохозяйственной продукции на худших зем­лях, средняя норма прибыли на вложенный капитал, цены на зе­мельные ресурсы с учетом их экономического плодородия и мес­тонахождения, учтенные через арендную плату за их использова­ние[55].

Цена земли определяется на основе оптимального срока арен­ды земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кре­дита по курсу и чистой прибыли (дохода), получаемой от реализа­ции основных продуктов земледелия, на котором специализируется данный регион.

При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методический подход на основе ка­питализации чистого дохода. Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственных уго­дий методические подходы могут быть следующими.

Для получе­ния достоверных данных доходности ведения сельскохозяйствен­ного производства на землях различного качества и местоположе­ния, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий, которая является составной частью Государственного зе­мельного кадастра РФ.

Размер дифференциальной ренты определяется как разница между ценой производства продукта в худших условиях и индивидуальной ценой. Замыкающими назы­вают относительно худшие условия, в которых признано целесообразным производство товара в силу общественных потребностей[56]. Расчет рентных доходов рекомендуется проводить не по каж­дому отдельному продукту, а в целом по совокупности товарных отраслей. В целом для товаропроизводителя учитывают как объек­тивные условия производства, так и его результаты[57].

Производство товарного продукта обеспечивается одновремен­ным действием разнокачественных факторов. Степень влияния каждого отдельного фактора и их совокупного действия на резуль­таты товарного производства рассчитывается на основе корреля­ционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессии, коэффициенты регрессии которого показывают меру влияния соответствующего фактора на выход товарной продукции.

Эти коэффициенты служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов - прироста выручки за счет рентных факторов[58].

Показатель влияния рентных факторов на уровень себестоимо­сти товарной продукции также оценивается на основе метода кор­реляционно-регрессионного анализа.

Модель учитывает оценку качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровень использования ресурсов соответственно по хо­зяйству и в среднем по области; характеристика местоположения хозяйства и среднеобластное значение этого показателя - средне­взвешенное расстояние перевозок товарной продукции до рынков сбыта; среднеобластное значение себестоимости единицы общего объема товарной продукции; коэффициенты регрессии показыва­ют меру влияния соответствующего фактора на уровень себестои­мости.

По этим оценкам рассчитывается нормальная себестоимость то­варной продукции каждого хозяйства и для замыкающих условий. Разница между этими величинами, взвешенная на нормальные объемы товарной продукции, определяет экономию средств от сни­жения себестоимости. Дифференциальная рента в целом определяется по двум со­ставляющим - приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции и экономии затрат но производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов.

В связи с ростом себестоимости и цен реализации сельскохозяй­ственной продукции целесообразно корректировать величину земельной ренты, полученной в расчетах по среднегодовым данным.

Для этого по каждому сельскохозяйственному предприятию рас­считывают агрегированные индексы себестоимости и цен товар­ной продукции, а также корректируют размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

Размер ренты по видам сельхозугодий определяют на основе индексов рентообразующих факторов.

Затем средние размеры рентного дохода дифференцируют по видам сельхозугодий: прирост выручки - по индексу оценки зем­ли, рассчитанному по нормальному выходу кормовых единиц; экономия затрат - по соответствующему индексу окупа­емости затрат в расчете на гектар, приложение 3.

Оценка стоимостиземли должна учитывать необходимость со­здания нормальных условий воспроизводства не только для хо­зяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных фак­торов условиях, но и худших.

Поэтому для расче­та опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рас­считывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле[59]:

Цз = Нз х (1 +Рз: 100),                                                   (6)

где Цз — выручка (цена) на единицу товарной продукции; Нз — нормальная себестоимость единицы товарной продукции: Рз — нормативный уровень совокупной рентабельности.

При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство. Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим услови­ям, ренты и нормы капитализации.

В качестве приближенного верхнего значения нормы капита­лизации может приниматься величина ставки Сбербанка по дол­госрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. Значением нижней границы может служить ставка 2,5% годовых. Расчет опенки стоимости сельскохозяйственных угодий для хозяйства выполняется по формуле[60]:

Z=(R+D) : i x 100,                                                         (7)

где Z — оценка стоимости земли; R — относимая на землю нормальная прибыль по замыкающим условиям; D — рента; i — норма капитализации дохода, %. Схема расчетов приведена в приложении 4. Аналогично проводят расчеты по другим видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративное состояние сельскохозяй­ственных земель.

Таким образом, в связи с тем, что оценка земли в нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, в условиях формиро­вания рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных уча­стков.