ГЛАВА 2 Анализ деятельности организации ЗАО «НЭСКО» и стратегических направлений его развития

Анализ деятельности складского хозяйства ЗАО «НЭСКО»

Филиал «НЭСКО» ОАО «Новосибирскэнерго» был создан 1 июля 1992 года. В ноябре 2002 года на базе филиала ОАО «Новосибирскэнерго» было создано ЗАО «НовосибирскЭнергоСнабКомплектОборудование» (ЗАО «НЭСКО»). ЗАО «НЭСКО» является закупочно-сбытовым предприятием энергетической отрасли и входит в структуру холдинга «Инжиниринговый центр».

Предметом деятельности общества является:

1. Приобретение материально-технических ресурсов и запасных частей с минимальными издержками по минимальным ценам.

2. Сбор и обработка заявок на материально-технические ресурсы, оборудование и запасные части.

3. Поиск и выбор поставщиков ресурсов.

4. Проведение расчетов за поставки материально-технических ресурсов.

5. Формирование транспортной цепи поставок материально-технических ресурсов.

6. Складское обслуживание потокоресурсов и формирование запасов материально-технических ресурсов.

7.Информационное обслуживание субъектов рынка.

Спектр предоставляемых услуг:

- Поставка на приемлемых для организации условиях практически любой продукции, в том числе индивидуального изготовления. В частности - энергетическое оборудование (трансформаторные подстанции, турбины, генераторы, АСУ ТП, тепломеханическое оборудование, сцепную арматуру, котлы и т.п.) запасные части к различному энергетическому оборудованию, автотранспортную и тракторную технику, средства малой механизации, вычислительную и оргтехнику, офисную мебель и мебель для производственных помещений, средства связи, а также многое другое.

- Возможность выбора места передачи продукции. Можно осуществлять выборку с любого из складов, можно местом передачи продукции определить место непосредственного потребления продукции (доставка до цехов, до монтажных участков, до строительных площадок).

- Возможность организации экспедирования грузов по всей территории Новосибирской области с использованием любого вида транспорта. Количество выполненных заявок от поставщиков на вывоз продукции составило 1736, в т.ч. длительные – 96; имели место 102 командировки для доставки ТМЦ по подразделениям, расположенным на территории НСО; всего перевезено 2700,75 т цемента, 8042,3 т щебня, 903,3 т металла, 2754 ед. ЖБИ, 474,53 тыс.шт. кирпича; перевезено по РЖД 436 вагона грузов, в т.ч. 137 для сторонних организаций; перевезено по РЖД 209 контейнеров, в т.ч. 44 для сторонних организаций; общее количество путевых листов на грузовой автотранспорт составило 5935 (около 30 маршрутов в день).

- Услуги складского хранения материально-технических запасов (как структурам холдинга, так и внешним клиентам), при этом обеспечиваются оптимальные условия хранения практически любой продукции на неопределенный срок.

- Посреднические услуги при приобретении и реализации различных видов ограниченной в обороте продукции.

- Возможность предоставления практически любых аналитических справок, по запросу партнеров о поставляемой продукции за весь период сотрудничества с любой степенью детализации.

ЗАО «НЭСКО» обладает мощной складской базой, как в Новосибирске, так и во всех крупных районных центрах Новосибирской области. Имеются открытые площадки, закрытые отапливаемые модули.

ЗАО «НЭСКО» на данный момент времени имеет большой грузооборот, существует около 75 000 наименований различной номенклатуры, которую нужно эффективно укладывать.

Структура отдела складского хозяйства представлена на рис. 2.1.

Рисунок 2.1 - Организационная структура складского хозяйства ЗАО «НЭСКО»

 

К функциям складского хозяйства относятся:

Осуществление работ по расфасовке, сортировке, отмотке, нарезке; осуществление погрузо-разгрузочных работ на железнодорожном и автомобильном транспорте; приемка товаров; размещение ТМЦ на хранение (укладка товаров в стеллажи, штабели); комплектование и упаковка товаров; внутрискладское перемещение грузов; подготовка, заключение и ведение договоров складского хранения (оформление счетов, актов, счетов-фактур, контроль оплаты); подготовка, заключение и ведение договоров аренды/субаренды недвижимого и движимого имущества; мониторинг рынка услуг по складскому хранению; контроль и организация комплектации партий грузов для доставки на склады предприятий.

Аналитика складских запасов позволяет своевременно выявлять излишние и не пользующиеся спросом потребителей материальные ресурсы и товары; предоставлять экономическую информацию о наличии запасов, их поступлении и расходе.

Полезные складские площади центральной базы составляет около 11 тыс. кв.м. (собственность НЭСКО). Занимаемая площадь сторонними организациями около 2 000 кв.м.

Оборот по складскому хозяйству в 2008 г. в учетных ценах составил 594,27 млн.руб.

Реализация услуг складского хранения сторонним организациям составила 3,84 млн. руб.

Исходя из этих цифр можно сделать небольшой анализ: получается, что реализация услуг складского хранения по площадям, переданных в аренду составила 1920 рублей с одного квадратного метра. Также можно определить удельный вес сторонних организаций в структуре общих площадей, он составляет 2/11 часть или 18 % от общего оборота.

Складское хозяйство располагает собственными железнодорожными подъездными путями на центральной базеи арендованные подъездные пути на территории ТЭЦ-1 и ТЭЦ-5.

Складское хозяйство оснащено различными грузоподъемными механизмами: 4 козловых крана, кран на пневмоходу, электротельферы и кранбалки в каждом модуле, 5 автопогрузчиков. Также складское хозяйство оснащено весовым оборудованием, позволяющим взвешивать и отпускать различные партии товаров на электронных весах (от 1 гр.) до платформенных (до 20 тонн).

Наличие перемоточного станка кабельной продукции, возможность применения газовой сварки, наличие пункта упаковки, тары позволяет производить расфасовку товара и отпуск мелких партий продукции. Имеетсялицензия на осуществление погрузо-разгрузочных работ на железнодорожном транспорте.

Таким образом, анализ деятельности организации ЗАО «НЭСКО» показал, что развитие этого направления бизнеса имеет целесообразность. Но существует еще несколько направлений развития.

Процессный подход к управлению подразумевает представление деятельности организации в виде системы процессов, которые, по определенным правилам, преобразуют ресурсы на входе в требуемые клиентам продукты на выходе.

Деятельность организации, рекомендуется представлять в определенной структурированной форме (например, в стандарте IDEF0 (рисунок 2.2)).

Используя стандарт IDEF0, деятельность ЗАО «НЭСКО» последовательно декомпозировалась и на верхнем уровне представлена в виде функционального блока А-0: «Обеспечить выполнение бизнес-процессов ЗАО «НЭСКО» (приложение Б, рисунок Б.1).

 

Рисунок 2.2 - Базовая процессная модель организации

Бизнес-процессы ЗАО «НЭСКО» реализуются на основании требований внешней среды, включающих нормативно-правовое поле и интересы внешних клиентов. Механизмами, выполняющими бизнес-процессы, является персонал ЗАО «НЭСКО» и представители внешних организаций: ОАО «Новосибирскэнерго», образовательные учреждения, транспортные компании.

Функциональный блок А-0, может быть далее декомпозирован на 5 блоков, отражающих основной и вспомогательные бизнес-процессы организации (приложение Б, рисунок Б.2).

Основной бизнес-процесс ЗАО «НЭСКО» носит название: «Обеспечить снабжение клиента ТМЦ [товарно-материальными ценностями] и оказание дополнительных услуг» (блок «1-7»). В этом блоке осуществляются: продажа и передача (при оказании посреднических услуг) клиенту права собственности на ТМЦ, переработка, экспедирование и хранение ТМЦ, а также предоставление всей необходимой информации внутренним и внешним клиентам.

Вспомогательные бизнес-процессы: «Сформировать регламенты», «Обеспечить ЗАО «НЭСКО» кадровыми ресурсами», «Обеспечить ЗАО «НЭСКО» финансовыми ресурсами и подготовить отчетность», «Оснастить рабочее место» создают управления и механизмы, необходимые для реализации основного бизнес-процесса.

Формирование регламентов (блок «8»).

Целью рассматриваемого бизнес-процесса является формирование регламентов, адекватных требованиям внешней и внутренней среды, получаемые на выходе регламенты (набор документов), задают правила (управление), предопределяющие деятельность всех бизнес-процессов ЗАО «НЭСКО».

На вход данного блока поступают внешние и внутренние информационные ресурсы (образцы регламентов, дополнительная информация).

Одним из механизмов, реализующих данный блок, является персонал ОАО «Новосибирскэнерго», участвующий в экспертизе проектов регламентов.

Бизнес-процесс «Обеспечить ЗАО «НЭСКО» кадровыми ресурсами» (блок «9»). Целью данного бизнес-процесса является обеспечение ЗАО «НЭСКО» сотрудниками, соответствующими выполняемым задам по количеству, составу, уровню квалификации и компетентности.

Бизнес-процесс «Обеспечить ЗАО «НЭСКО» финансовыми ресурсами и подготовить отчетность» (блок «10»). Цель бизнес-процесса – обеспечить получение финансовых ресурсов в количестве, достаточном для функционирования ЗАО «НЭСКО» и предоставить достоверную и достаточную отчетную информацию.

Бизнес-процесс «Оснастить рабочее место» (блок «11») создает еще один механизм реализации бизнес-процессов ЗАО «НЭСКО». Цель данного бизнес-процесса – предоставить сотрудникам организации рабочее место, оснащенное всем необходимым для выполнения поставленных задач.

Основной бизнес-процесс ЗАО «НЭСКО» был декомпозирован на семь составляющих (А1 - А7) (приложение Б, рисунок Б.3).

БП 1. Получить и предоставить информацию внутренним и внешним клиентам ЗАО «НЭСКО»

Целью этого бизнес-процесса является получение достоверной и достаточной информации, предоставляемой внутренним и внешним клиентам.

На «вход» этого бизнес-процесса поступает первичная информация о внешней и внутренней среде функционирования ЗАО «НЭСКО».

«Выходом» этого бизнес-процесса является информация, предоставляемая внешним и внутренним клиентам. Информация внутренним клиентам с «выхода» этого бизнес-процесса поступает на «вход» всех остальных основных бизнес-процессов ЗАО «НЭСКО».

Управляющее воздействие на данный БП оказывают регламенты, разработанные в рамках вспомогательного бизнес-процесса ЗАО «НЭСКО», и требования клиентов, предъявляемые к форме, содержанию и прочим качественным и количественным характеристикам информации.

БП 2. Приобрести право собственности на ТМЦ

Целью этого бизнес-процесса является приобретение права собственности на требуемые клиентом ТМЦ определенного качества, в определенном количестве с наибольшей выгодой для ЗАО «НЭСКО».

На «входе» этого бизнес-процесса информация внутренним клиентам, поступающая с «выхода» БП 1.

«Выходом» этого бизнес-процесса является внутренняя информация, поступающая по каналам обратной связи на «вход» БП 1.

Управляющее воздействие на БП 2 оказывают регламенты, разработанные в рамках вспомогательного бизнес-процесса ЗАО «НЭСКО», требования клиентов, поступающие по каналам обратной связи с «выхода» БП 3, и сведения о выполнении клиентами условий договора, поступающие с «выхода» вспомогательного бизнес-процесса БП 10.

БП 3. Продать право собственности на ТМЦ

Целью этого бизнес-процесса является передача права собственности на требуемые клиентом ТМЦ определенного качества, в определенном количестве с наибольшей выгодой для ЗАО «НЭСКО».

На «входе» этого бизнес-процесса информация внутренним клиентам, поступающая с «выхода» БП 1, и приобретенное право собственности на ТМЦ, поступающее с «выхода» бизнес-процесса БП 2.

«Выходом» этого бизнес-процесса является внутренняя информация, поступающая по каналам обратной связи на «вход» БП 1, право собственности на ТМЦ, проданное внешним клиентам, и требования клиентов, выступающие управляющими воздействиями для реализации бизнес-процессов БП 2, БП 5, БП 6, БП 7.

Управляющее воздействие на БП 3 оказывают регламенты, разработанные в рамках вспомогательного бизнес-процесса ЗАО «НЭСКО».

БП 4. Оказать посреднические услуги (агентский договор)

Целью этого бизнес-процесса является требуемое клиентом количество груза определенного качества, доставленное в определенное место, с наибольшей выгодой для ЗАО «НЭСКО».

ЗАО «НЭСКО» выступает своего рода торговой площадкой, находя заказчику поставщика соответствующего груза и наоборот. На «входе» бизнес-процесса БП 4 информация внутренним клиентам, поступающая с «выхода» БП 1.

«Выходом» этого бизнес-процесса является внутренняя информация, поступающая по каналам обратной связи на «вход» БП 1, собственно посреднические услуги, и требования клиентов, выступающие управляющими воздействиями для реализации бизнес-процессов БП 5, БП 6, БП 7.

Управляющее воздействие на БП 4 оказывают регламенты, разработанные в рамках вспомогательного бизнес-процесса ЗАО «НЭСКО», и сведения о выполнении клиентами условий договора, поступающие с «выхода» вспомогательного бизнес-процесса БП 10.

БП 5. Экспедировать ТМЦ (груз)

Целью этого бизнес-процесса является требуемое клиентом количество груза определенного качества, доставленное в определенное место, с наибольшей выгодой для ЗАО «НЭСКО».

На «входе» бизнес-процесса БП 5 информация внутренним клиентам, поступающая с «выхода» БП 1, ТМЦ (груз), поступающие из внешней среды (от клиентов), а также ТМЦ (груз) после переработки и хранения, поступающие с выходов бизнес-процессов БП 6 и БП 7.

«Выходом» этого бизнес-процесса являются ТМЦ (груз) после экспедирования, передаваемые клиенту, а также ТМЦ после экспедирования, требующие переработки и хранения, и поступающие, соответственно, на «входы» бизнес-процессов БП 6, БП 7.

Управляющее воздействие на БП 5 оказывают регламенты, разработанные в рамках вспомогательного бизнес-процесса ЗАО «НЭСКО» БП 8, сведения о выполнении клиентами условий договора, поступающие с «выхода» вспомогательного бизнес-процесса БП 10, а также требования клиентов, поступающие с «выходов» бизнес-процессов БП 3 и БП 4.

БП 6. Перерабатывать ТМЦ (груз)

На «входе» бизнес-процесса БП 6 информация внутренним клиентам, поступающая с «выхода» БП 1, ТМЦ (груз), поступающие из внешней среды (от клиентов), а также ТМЦ (груз) после экспедирования и хранения, поступающие с выходов бизнес-процессов БП 5 и БП 7.

«Выходом» этого бизнес-процесса являются ТМЦ (груз) после переработки, передаваемые клиенту, а также ТМЦ после переработки, требующие экспедирования и хранения, и поступающие, соответственно, на «входы» бизнес-процессов БП 5, БП 7.

Управляющее воздействие на БП 6 оказывают регламенты, разработанные в рамках вспомогательного бизнес-процесса БП 8, сведения о выполнении клиентами условий договора, поступающие с «выхода» вспомогательного бизнес-процесса БП 10, а также требования клиентов, поступающие с «выходов» бизнес-процессов БП 3 и БП 4.

БП 7. Хранить ТМЦ (груз)

На «входе» бизнес-процесса БП 7 информация внутренним клиентам, поступающая с «выхода» БП 1, ТМЦ (груз), поступающие из внешней среды (от клиентов), а также ТМЦ (груз) после экспедирования и переработки, поступающие с выходов бизнес-процессов БП 5и БП 6, соответственно.

«Выходом» этого бизнес-процесса являются ТМЦ (груз) после хранения, передаваемые клиенту, а также ТМЦ после хранения, требующие экспедирования и переработки, и поступающие, соответственно, на «входы» бизнес-процессов БП 5, БП 6.

Управляющее воздействие на БП 7 оказывают регламенты, разработанные в рамках вспомогательного бизнес-процесса БП 8, сведения о выполнении клиентами условий договора, поступающие с «выхода» вспомогательного бизнес-процесса БП 10, а также требования клиентов, поступающие с «выходов» бизнес-процессов БП 3 и БП 4.

Механизмами, обеспечивающими возможность реализации всех бизнес-процессов являются кадровые ресурсы, соответствующие задачам ЗАО «НЭСКО», и оснащенное рабочее место.

Один из путей повышения эффективности системы материально-технического снабжения состоит во внедрении логистики на предприятиях корпорации. В современном понимании логистика – вид деятельности по управлению материальными потоками и запасами, а также связанными с ними транспортировкой, складированием, обработкой грузов, упаковкой, маркировкой, маркетингом, финансовыми и информационными потоками. С начала семидесятых годов глобальная логистическая сеть охватила весь мир, за исключением нескольких регионов с отсталой экономикой, в том числе и России. Переход к рыночной экономике заставляет в первую очередь товаропроизводителя по-новому оценивать политику формирования запасов, материальных, финансовых и информационных потоков с точки зрения минимизации расходов на создание и продвижение на рынок потребления конечного продукта [30] .

С точки зрения логистики, Новосибирск обладает уникальным географическим и экономическим положением. Город расположен на пересечении: Западно-Сибирской железной дороги; автомобильных дорог федерального значения Челябинск-Иркутск («Байкал») и Новосибирск-Ташанта (Чуйский тракт); воздушных трасс международного, федерального и регионального значения и судоходной реки Обь. В городе расположены крупнейшая железнодорожная станция Евразии – «Инская» и крупный контейнерный терминал – станция «Клещиха», обрабатывающий все виды международных контейнеров, есть речной порт, речной вокзал и 8 остановочных пунктов на Оби. Кроме того, Новосибирск является окружным авиационным центром округа. Город вписывается в систему международных транспортных коридоров, как действующих, так и перспективных.

В последнее время новосибирские компании активно взялись за строительство современных складских комплексов. Желая закрепиться в перспективном сегменте, все больше фирм анонсируют планы строительства терминалов класса «А».

В мировой практике рынок складского хозяйства состоит из складов, строящихся под свои собственные нужды и частные комплексы, предлагающие площади в аренду. В России большинство складов построено компаниями под собственные нужны и меньшую часть рынка занимают частные складские комплексы.

В настоящее время в городе сложилась следующая ситуация со складами класса A: услуги коммерческого хранения (аренда или ответственное хранение) возможны только на площади порядка 20 тыс. кв.м. При этом есть еще склады класса «A»/«B», которые построили крупные производители для собственных нужд, их площади – около 80 тыс. кв.м

Компании, имеющие в распоряжении собственные склады, считают, что пользоваться услугами частных складских комплексов не выгодно, а предоставляющиеся в них логистические услуги слишком дороги. Это подталкивает данные компании объединяться в холдинги с транспортными и другими сервисными компаниями. Все остальные складские помещения – до 500 тыс. кв.м. – это склады класса «C/D», оставшиеся с социалистических времен или расположенные в приспособленных помещениях.

В настоящее время спрос в Новосибирске на склады класса «А» превышает предложение. По мнению экспертов-логистиков, сегодня потребность в складах класса «А» составляет около 250 00 кв.м, тогда как реальное предложение таких складов – 50 000 кв.м. В Новосибирске доля складов класса «А» – 5% от всех складских помещений. По оценкам, проведенным по крупнейшим торгово-промышленным и транспортным центрам (города с населением свыше 1 млн. чел., включая Новосибирск), объем регионального рынка складских услуг увеличится с 1,5 млн. кв. м в 2004 г. до 3,8 млн. кв. м в 208 г.

Самыми интересными клиентами будут торговые компании с большой оборачиваемостью товара - розничные сети или компании, у которых товар требует специальных условий обработки (охлаждение, обезвреживание), например фармацевтические компании, которые по разным причинам начинают отказываться от собственных складов. Конечно, внутригородская доставка имеет свою специфику: объемы отгрузки небольшие, количество операций больше, но прибыльность выше.

На фоне общего дефицита логистических терминалов даже ввод новых 120-140 тыс. кв. м складов только на рынке Новосибирска в 2008 году не покроет спрос. Активно наступающие на местные потребительские рынки торговые гиганты типа «Пятерочки», «АЛПИ» и т.д. будут нуждаться в складировании своей продукции.

Примерный порядок объема складских помещений Новосибирска составляет около 600–680 тыс. кв. м, причем подавляющую часть этих предложений составляют капитальные складские комплексы постройки 60–80-х годов. Более 80% этих помещений – помещения низких классов «C» и «D», а доля складов класса «А» составляет лишь около 5%. и, как правило, они не предоставляют услуг сторонним организациям.

В настоящее время Россия развивается аналогично восточно-европейским странам. В этих условиях путем сравнения величин покупательной способности населения европейских и российских городов компания «КИА центр» оценила потребность в современных складских площадях некоторых российских городов в ближайшее время. Например, потребность в современных складских площадях Новосибирска составляет около 1,2 млн. кв.метров.

Рисунок 2.4 – Основные объекты складского рынка г. Новосибирска

Основные объекты складского рынка г. Новосибирска представлены на рисунке 2.4.

 

Собственные современные складские комплексы в Новосибирске имеют или строят компании «Красный Восток», «Балтика», «Инмарко», «Сибирский берег». По оценкам местных риэлтерских компаний, стоимость аренды складских помещений – от 100 рублей за 1 кв. м в месяц в холодных складах и до 300 рублей за 1 кв. м. в современных и отапливаемых.

Темпы роста регионального рынка складских услуг в ближайшие 5 лет составят 17-18%

За полгода арендные ставки на складские помещения выросли на 30%. Именно поэтому в последнее время все больше компаний стремится обзавестись собственными складами. Растет и число тех, кто планирует впоследствии самостоятельно сдавать площади в аренду. За последние полгода спрос вырос на 20%, и это вызвало рост цен. По сравнению с прошлым годом цены выросли в 2-2,5 раза, до 5000-10 000 рублей за 1 кв. м. Особенно востребованы отдельно стоящие, с подведенными коммуникациями терминалы площадью 800-1500 кв. м, но удовлетворить растущий спрос все труднее.

С ростом конкуренции со стороны крупных логистических компаний местные владельцы складов делают ремонты и повышают арендные ставки. Рынок складских услуг в Новосибирске освоен не более чем на 20%.

В последние несколько месяцев «Сиблоджикс» получила ряд предложений от новосибирских компаний вести их складское хозяйство. В этом году единственным серьезным проектом по строительству складских помещений в Новосибирске можно считать терминальный комплекс дистрибьютора алкогольной продукции компании «Септима». Для строительства терминала «Септима» учредила компанию «Сибирский грузовой терминал» (СГТ).

Сейчас к терминалам класса «А» в Новосибирске, помимо СГТ, относится только комплекс Tablogix. Медленное развитие сегмента дорогих логистических комплексов можно объяснить дороговизной и долгой окупаемостью проектов: «Средний размер вложений в строительство складов класса А составляет $5-10 млн, а окупаются такие проекты не ранее чем через пять-шесть лет. Не многих инвесторов устраивают подобные параметры».

Одним из главных барьеров, сдерживающих развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой. Классификация складских помещений представлена в приложении 3.

Сейчас средняя стоимость аренды паллетоместа в новосибирских складах классов «В» и «С» составляет около 200 руб. за кв.м в месяц.

По оценкам экспертов, потребность г. Новосибирска в складских площадях класса «А» составляет не менее 250 тыс. кв. м.

Суммарная потребность г. Новосибирска в складах класса «А» – 363,6 тыс. палето-мест. Одно палето-место в складах класса «А» в Новосибирске стоит порядка 120 долларов в год.

По оценке DSO Consulting, общая площадь всех складских помещений в Новосибирске составляет около 650 000 кв.м. Крупнейшими собственниками складов являются ЗАО «Левобережный» (50 000 кв.м), «Новосибирскснабсбыт» (около 40 000 кв.м), «Машкомплект» (38 000 кв. м), «Новосибметалл» (25 000 кв.м), «Электрокомплектсервис» (15 000 кв.м), «Септима» (9 000 кв.м). Крупнейшими складскими операторами (управляют складами класса А и В) являются «Сиблоджикс» (15 000 кв.м), «Сибирский грузовой терминал» (9 000 кв.м), FM Logistic (4 000 кв.м), НЛК (10 500 кв.м). В их управлении около 6% от всей площади новосибирских складов.

Заявленными проектами являются: «РЛК» – склад площадью 40 000 кв.м, класс «А» (строительство еще не начато), «Новосибирскметалл» – склад площадью 17 000 кв.м, класс «А» (строительство начато в 2004 году), питерская компания «Балтика» начала строительство склада площадью 8 500 кв.м в 2004 году, компания «Карлоджикс» еще не начала строительство склада площадью 20 000 кв.м. Компанией «ЭКС» ведется ремонт складского помещения площадью 15 000 кв.м, а компанией FM Logistic еще не начато строительство склада на 10 000 кв.м. Новосибирская продуктовая компания «Инмарко» сдала холодильный склад класса «В» в пригородном поселке Элитный, а МУП «Торгово-розничный комплекс Северный объезд» – склад площадью 35 000 кв. м. Итого заявлено проектов на 144 000 кв. м. По оценке DSO Consulting, потребность новосибирского рынка классов «В» и «А» составляет 160 000 кв.м. на ближайшие 3 года.

По данным Новосибирской логистической компании, в Новосибирске на 1 000 человек населения приходится всего 15 кв. м таких складов. Для сравнения: в Москве этот показатель составляет 75 кв. м, а в Праге 660 кв. м. Так что на фоне общего дефицита логистических терминалов даже ввод новых 120-140 тыс. кв. м складов только на рынке Новосибирска в будущем году не покроет спрос. Активно наступающие на местные потребительские рынки торговые гиганты типа Пятерочки будут нуждаться в складировании своей продукции. Поэтому необходимо определить коммерческую перспективу для ЗАО «НЭСКО» от строительства складских помещений класса «А» или «В».

В Новосибирске клиентами ЗАО «НЭСКО» могут стать компании уровня Procter & Gamble, Nestle, «Эльдорадо», «М.Видео», «Крафт Фудс», которые, например, уже арендуют площади терминала «НЛК-Химки».

Но попытки компаний удовлетворить собственную потребность в складах не снижают общего дефицита, поскольку такие помещения на открытый рынок попадают редко.

Согласно данным анализа рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» порядка 60-65% всех заявок на аренду складских площадей приходится на площади с арендной ставкой в 120-140 долл. /кв. м в год. При нынешнем состоянии рынка это уровень арендных ставок на складские площади класса «В». Речь идет о той сумме, которую арендаторам реально приходится платить с одного квадратного метра.

Эти цифры отличаются от приводимых в открытых источниках ставок в 140-150 долл. /кв. м в год за складские площади класса А. Дело в том, что собственники площадей зачастую указывают только чистую арендную плату. На самом же деле арендаторы дополнительно оплачивают возмещение эксплуатационных расходов (сюда относятся расходы на охрану, техническую эксплуатацию помещений, уборку территории, вывоз мусора) и поставку коммунальных ресурсов (отопление, электричество, вода, канализация). Таким образом, к объявленной ставке аренды в 140-150 долл. /кв. м добавляются эксплуатационные расходы (20-25 долл. /кв. м в год), коммунальные платежи (10-15 долл. /кв. м), да и НДС не всегда включается в объявляемую арендную ставку. Кроме того, в нагрузку могут сдаваться офисные площади при складе и парковочные места на территории комплекса. В результате, реальная ставка арендной платы по складским комплексам класса А составляет 200-220 долл. /кв. м в год, класса В 120-140 долл. /кв. м в год.

Очевидно, что на сегодняшний день на рынке Новосибирска присутствует не так много компаний, готовых арендовать складские комплексы класса «А» по существующим ставкам. Чтобы оправдать подобный уровень расходов на аренду, хранимый товар должен быть достаточно компактным (высотное хранение) и дорогим. Таким образом, более востребованными в современных экономических условиях могут оказаться складские помещения класса «В».

Учитывая, что стоимость складские помещения класса В являются более востребованными, нежели класса «А», а в г.Новосибирске не настолько много клиентов, готовых активно использовать складские площади класса «А» для собственных нужд, в рамках рассматриваемого проекта предлагается в качестве базового варианта рассмотреть предоставление компанией ЗАО «НЭСКО» оптовым и розничным предприятиям г. Новосибирска услуг складского хранения (класса «В»).

По данным Сибирского института оценки, стоимость аренды 1 кв. м склада в месяц в городе Новосибирске колеблется от 85 до 252 рублей в зависимости от района. Стоимость складов, выставляемых на продажу, по информации Сибирского агентства оценки «Аспект», варьируется в диапазоне от 2,1 тыс. до 11,3 тыс. рублей за 1 кв. м.

Рынок складской недвижимости насытится, по оценкам экспертов, через два-три года. К тому времени успевшие занять место под солнцем начнут предлагать дополнительные услуги. «Сливки» с этого рынка в Новосибирске снимут те, кто приобретет до конца 2008 года свои складские комплексы высокого класса. К 2010 году на рынке наступят явные признаки насыщения - разборчивость клиента в плане обслуживания и цен, необходимость верных маркетинговых ходов для складских игроков. После этого ввод каждого нового комплекса будет обострять конкуренцию.

Рост спроса на складские площади напрямую связан с ростом розничного товарооборота в Новосибирске. Тенденции развития торговли говорят о том, что складские услуги будут востребованы и в будущем [30].