Перспективы развития рынка индивидуального жилья

Жизнь за городом становится модной для состоятельного слоя населения. Транспортные пробки, плохая экология – все это аргументы в пользу выбора постоянного местожительства за городом.

Однако, проживая за городом постоянно, люди не желают лишаться удобств городской жизни, отсюда родилась такая форма загородного поселения, как коттеджный поселок – построенный в рамках общего архитектурно-планировочного решения комплекс малоэтажных жилых домов не более 5 этажей, имеющий единое инженерное обеспечение – автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телекоммуникаций, канализации и т.д., систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т.д., а также общее благоустройство земельного участка.

В состав такого комплекса могут входить преимущественно коттеджи нескольких типов, а также таун-хаусы и многоквартирные дома. Территория коттеджного поселка может быть обособлена от иной застройки и окружающих территорий и включать объекты социально-культурной инфраструктуры – административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т.д.

Здания в составе коттеджного поселка должны быть предназначены для постоянного проживания.

Анализ развитых рынков коттеджных поселков Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области показывает, что наиболее востребованные коттеджные поселки расположены не далее 100 км от городской черты

Это объясняется тем, что загородный житель работает в городе и не готов тратить на дорогу до работы более 1 часа.

На данный момент в зоне 100 км от Челябинска существует множество поселков и районов малоэтажной застройки, расположенных в основном в Центральном и Ленинском районах города, а также в пригородном Сосновском районе Челябинской области и других районах.

Среди них можно выделить несколько поселков, которые считаются коттеджными: «Газовик», «Смолино», «АМЗ», «Шершни», «Новоказанцево» и другие.

Однако необходимо отметить, что вышеперечисленные поселки не являются концептуальными коттеджными поселками по ряду факторов.

В большинстве случаев эти поселки являются административно-территориальными единицами Челябинска либо Челябинской области и были построены либо на бюджетные средства, либо на средства жителей самих поселков, либо на средства промышленных предприятий.

Данные поселки характеризуются хаотичной застройкой: на соседних участках могут быть расположены типовая панельная пятиэтажка 1970-х годов постройки и новый роскошный «замок» с самостоятельными коммуникациями и охранными системами.

По оценке London Consulting & Management Company | LCMC, из существующих на рынке малоэтажной застройки городаЧелябинска и Челябинской области около 10 коттеджных поселков, из которых качественными можно считать следующие:

· «Тарасовка» в 39 микрорайоне Челябинска,

· «Полина» и «Солнечная долина-1» в поселке Новый Кременкуль.

Таким образом, предложение на рынке коттеджных поселков весьма ограничено, а все действующие качественные коттеджные поселки полностью заселены.

Небольшой объем предложения коттеджей в коттеджных поселках, с одной стороны, а также в целом невысокий уровень доходов населения Челябинска, с другой, стимулирует рост индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Уровень ввода индивидуальной жилой застройки скачкообразно растет начиная с 1995 года, однако на данный момент наблюдается увеличение объемов ввода ИЖС, что говорит о наличии спроса на малоэтажное загородное жилье, следовательно о потенциале рынка коттеджных поселков.

Коттеджи начали появляться в Челябинске и по всей России в 1992 году, после краха Советского Союза, когда граждане, съездившие за рубеж, начали привносить идеи комфортного загородного домостроения в развитие российского рынка малоэтажного жилья.

Сначала коттеджи строились на собственные деньги будущих жителей как официальными строительными фирмами, так и самими гражданами и неофициальными строительными бригадами.

Постепенно начала появляться потребность в организованных коттеджных поселках, которую первым реализовал предприниматель Лев Бульман. Первый коттеджный поселок в Челябинске был построен в 1995 году на средства Сбербанка, кредит был взят строительной организацией «Прогресс».

Строительство началось в 1993 году, но через год сменилось руководство Сбербанка и условия кредита были изменены. В 1994 году в поселке, названном «Полина», строились около 50 домов, был полностью согласован генплан поселка, проведенные основные коммуникации, заасфальтирована дорога к поселку.

После ряда финансовых перипетий недостроенный коттеджный поселок отошел в собственность Сбербанка и строительство было заморожено. На данный момент «Полина» функционирует, там заселено 10 коттеджей, прочие дома имеют высокий уровень энтропии, однако коммуникации функционируют, проведен газопровод.

В 1997 году было завершено создание коттеджного поселка «Тарасовка», в котором поселились представители политической элиты. Челябинска. На данный момент застройка 39 микрорайона продолжается, но не в формате коттеджного поселка, а хаотично, домами разного качественного уровня. Однако огороженная его часть имеет собственное ТСЖ, эксплуатационную службу, автономные коммуникации и оценивается специалистами LCMC как качественный коттеджный поселок.

С 1992 года на рынке действует строительная и промышленная компания «Экодом», которая специализировалась на постройке индивидуальных жилых домов.

В 1996 году этой компанией было начато строительство организованного коттеджного поселка «Солнечная Долина» в Новом Кременкуле). Часть коттеджей строилась специалистами компании «Экодом», часть различными фирмами по подряду, так как в поселке продавались участки под застройку.

Первый поселок строился как экспериментальный, там применялись различные технологии строительства, планировки поселка, ценовые диапазоны менялись в процессе создания поселка. На данный момент строительство поселка завершено, на территории 43,6 га было построено около 70 коттеджей и 4 таун-хауса.

В 2001 году был создан домостроительный комбинат «Экодом», продукция этого комбината на данный момент является источником стройматериалов для строящихся коттеджных поселков «Солнечная Долина-2» и «Солнечная долина-3».

Таким образом, можно выделить следующие этапы развития рынка коттеджного строительства в г. Челябинске и его пригородах:

1 этап. 1992–1994 гг. Хаотичная застройка коттеджей.

2 этап 1994–1997 гг. Строительство первых коттеджных поселков. Все действующие на 1 кв. 2006 г. коттеджные поселки были заселены в данный период.

3 этап 1997–2002 гг. Хаотичная застройка коттеджей, планирование новых коттеджных поселков. Отсутствие строительства концептуальных коттеджных поселков.

4 этап 2002–2005 гг. Начато строительство новых коттеджных поселков (из них 3 поселка будут готовы к проживанию в 2006 г.).

Анализ этапов развития рынка показывает, что на текущий момент рынок коттеджных поселков находится на этапе зарождения, в настоящий момент наблюдается вторая волна строительства коттеджных поселков.

В действующих коттеджных поселках Челябинска и Челябинской области в основном представлен такой тип малоэтажного строительства, как коттеджи – 83% или 36988 кв. м. Практически не представлены на рынке коттеджных поселков таун-хаусы – 17% или7488 кв. м и абсолютно не представлены малоэтажные многоквартирные дома.

Анализ участков при коттеджах, которые предлагаются к продаже в коттеджных поселках, включая площадь строений, показывает, что участки до 10 соток предлагаются покупателям в одном коттеджном поселке «СД-1», 11–15 соток – участки в поселке «Полина», 16–20 соток – в поселке «Тарасовка».

В общей структуре предложения в коттеджных поселках наибольшую их долю составляют объекты с участком до 10 соток – 66% или 29 376 кв. м, наименьшую 11–15 соток – 7% или 3100 кв. м.

Согласно анализу коттеджных поселков, можно отметить, что КПП есть во всех трех поселках, сигнализация только в двух «СД-1» и «Тарасовка», видеонаблюдение, ограждение и патрулирование только в одном «Тарасовка».

В трех действующих коттеджных поселках на данный момент предлагаются к продаже коттеджи на вторичном рынке загородной недвижимости. Средний уровень стоимости коттеджа в коттеджном поселке, включающий стоимость земельного участка, на 1 кв. 2006 года составляет $658/ кв. м, минимальный и максимальный уровень цен – от $300/кв. м в «Полине» до $1400 в «Тарасовке».

Наиболее дешевая стоимость коттеджа – в поселке «Полина» от $300/кв. м в силу низкого уровня инфраструктуры поселка, его невыгодного местоположения и качества коттеджей.

Наиболее дорогие объекты расположены в поселке «Тарасовка» от $1000/кв. м), что обусловлено элитным уровнем поселка и дорогостоящей отделкой выставленных на продажу объектов.

Поскольку в коттеджных поселках. Санкт-Петербурга и Ленинградской области на начальном этапе развития рынка рост стоимости коттеджей на вторичном рынке составлял 20% ежегодно, то для аналогичного этапа развития рынка Челябинска можно прогнозировать 20% ежегодный рост стоимости коттеджей.

Следовательно, при средней стоимости коттеджа на вторичном рынке сегодня $658/ кв. м стоимость в последующем составит:

· В 2006 году – $ 789,6/кв. м

· В 2007 году – $ 947,52/кв. м

Что касается нового строительства в сегменте коттеджных поселков, то, по расчетам аналитиков London Consulting & Management Company | LCMC, объем ввода жилой недвижимости в коттеджных поселках в 2006 году должен составить 106 122 кв. м за счет поселков «Северные Шершни-1», «Градский прииск», «Солнечная Долина-2», «Солнечная Долина-3», «Райский».

На рис. 3.7 показана примерная динамика ввода площадей в котеджных поселках вокруг Челябинска.

Рис. 3.7. Прогноз ввода жилья вкоттеджных поселках Челябинска

Итого общий объем предложения жилой недвижимости в коттеджных поселках составит 150 598 кв. м. Прирост общего объема предложения составит 3, 38 раза.

Ввод жилой недвижимости в коттеджных поселках в 2007 году планируется в объеме 372 358 кв. м за счет поселков «Северные Шершни-2», «Озерный», «Солнечная Долина-2», «Солнечная Долина-3», «Райский».

Итого общий объем предложения жилой недвижимости в коттеджных поселках составит 522 956 кв. м. Прирост составит 3,47 раз.

Приведенные цифры говорят о серьезном росте инвестиционной активности и объемов качественного предложения на рынке коттеджных поселков Челябинской области, обусловленном появлением нового платежеспособного слоя, отдающего предпочтение «растительной жизни» за городской чертой, а также более благоприятными условиями для деятельности строительной индустрии в области.