В контексте размещения рекламы в многоквартирных домах

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений                          в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир                            и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы,                                   в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом                     и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов                  к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме
за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные                                на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются                     в соответствии с требованиями земельного законодательства                                       и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме
(часть 2).

Согласно части 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения           в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности
на указанное помещение.

Частью 1 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня
и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся:

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе                                  о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций,если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений                                        в многоквартирном доме;

- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены
на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций),
на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения
об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений
в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решение                  о пользовании общим имуществом собственников помещений                                   в многоквартирном доме иными лицами может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, — когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.

В связи с этим общее имущество собственников помещений                                 в многоквартирном доме может быть передано в пользование на возмездной основе, при этом должен быть заключен договор на установку                                              и эксплуатацию в многоквартирном доме рекламных конструкций.

   Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы                                        от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества.

Таким образом, для размещения рекламы внутри многоквартирного дома необходимо провести общее собрание собственников помещений.

На собрании необходимо принять решения о заключении договора
на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (далее — договор) (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ) и о выборе уполномоченного лица для заключения договора и суммы арендной платы (пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Решение по каждому из этих вопросов принимается большинством
не менее двух третей от общего числа голосов. Оно оформляется протоколом (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Требования к его оформлению утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

Затем заключается договор. Плата по договору поступает в состав общего имущества. Полученные средства должны направляться на его содержание.

Необходимо отметить, что на рассмотрении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации находится проект федерального закона № 196293-7 «О внесении изменений в статью 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральный закон                                «О государственной регистрации недвижимости» (далее — проект).

Проектом предлагается признать собственника машино-места                              в многоквартирном доме участником общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае принятия проекта собственники машино-мест будут иметь право принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.