Информационное обеспечение процесса оценки стоимости городских земель

Информационное обеспечение массовой оценки городской земельной собственности, представленное в виде баз данных с соответствующей документацией от специализированных городских организаций, может включать следующие необходимые сведения о земельных участках:

характеристики земель участка, в том числе местоположение, баланс земель с данными по площади жилой и нежилой застройки (с указанием функционального назначения объектов нежилой застройки) и площади незастроенного участка, включая данные по площадям газонов, скверов, многолетних насаждений и кустарников, проездов, открытых автостоянок, тротуаров, детских и спортивных площадок и так далее;

качественные и количественные характеристики улучшений земель участка, в том числе имущественные права на здания и сооружения, функциональное назначение, площадь застройки здания или сооружения, этажность, общая площадь, полезная площадь, площадь подвалов, подземных гаражей, мансарды, тип жилого дома (номер серии), год постройки, процент износа, наличие лифта и мусоропровода, данные об ограничениях и обременениях по обслуживанию городской инфраструктуры;

стоимостные характеристики зданий и сооружений, в том числе балансовая и восстановительная стоимости (с указанием даты оценки здания или сооружения);

данные анализа рынка недвижимости, в том числе средние рыночные цены 1 кв. м зданий и сооружений различного типа, размеры арендной платы за помещения, данные о ценах продаж прав аренды земельных участков различного функционального назначения на конкурсной или аукционной основе;

количественные и качественные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о протяжённости существующих инженерных коммуникаций различного назначения, техническом состоянии инженерных коммуникаций, проценте износа по соответствующим видам инженерных коммуникаций и головных сооружений;

стоимостные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о балансовой стоимости различных видов инженерных коммуникаций, восстановительной стоимости строительства инженерной инфраструктуры по укрупнённым показателям (сметам) с индексацией на дату оценки, рыночной стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также данные о соотношении стоимости инженерной инфраструктуры и зданий, строений и сооружений различного типа и этажности.

При планировании информационной поддержки процесса оценки необходимо учитывать все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

· локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие подработанных территорий и др.;

· экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху , шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Эти ущербы должны выражаться непосредственно в стоимостной форме и сопоставляться со стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня загрязнений;

· факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов, занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на проведение мероприятий по реконструкции территорий;

· коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат времени людей на передвижения в городе, затрат на пассажиро- и грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в городе: к местам жилья, местам приложения труда и объектам сферы услуг. Это требует специального тщательного моделирования условий транспортных сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети метрополитена) и характеристик интенсивности коммуникационных связей между всеми городскими функциями включая точечные функциональные объекты, такие как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.);

· инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и инженерную инфраструктуры;

· факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.[9]

Пофакторная оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих коэффициентов следует по возможности избегать.

Реализация перечисленных требований к информационному обеспечению процесса оценки возможна только в рамках корректного математического моделирования и построения вычислительных процедур, осуществимых на существующей доступной вычислительной технике за приемлемое время и без чрезмерных требований к машинной памяти.

Информационное обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности информационного обеспечения в реальных сегодняшних условиях с учетом реально существующих и доступных организаций-источников данных, готовых к сотрудничеству, взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

Потребность неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку информационного обеспечения с нуля.

Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу речь идет о программно-методическом обеспечении, обеспечивающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия Земельного Кадастра с Градостроительным Кадастром прямо содержится в нормативных документах.

Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее всем перечисленным выше требованиям и неоднократно апробированное, существует. Это Пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990 гг., применявшийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Аты, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель[10].

Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований.

В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы:

· программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка — рентный характер;

· программа LCA, в которой вычисляется матрица локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико-географических, инженерно-геологических , экологических и других характеристик;

· программа DON, в которой вычисляется матрица расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий транспортных сообщений; эта матрица используется в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования;

· программа FMP, предназначенная для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используемая в программе LURпри вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.

ППП ФЗГ — это готовый программно-методический комплекс, удовлетворяющий всем требованиям и могущий служить базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками[11]. В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П.Федорова (АОЗТ «Перспектива»), взаимодействие с которой сулит хорошие перспективы.