Основные подходы и методы к единичной оценке земельного участка

 «Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000) для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный, в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три, и только в отдельных случаях, из-за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

Использование разных подходов обусловлено тем, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам, ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном — акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном — главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.

Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат более объективным и достоверным. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Затратный метод оценки основывается на соображении, что затраты на восстановление / замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Основным принципом,лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство методав том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).

Недостаткив том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство — лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство.

Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка  недвижимости  на

малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.

Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.

Технология оценки состоит из пяти этапов.

1-й: Оценка стоимости земельного участка.

 2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.

3-й: Оценка всех видов износа — физического, функционального, внешнего.

 4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3.

5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости - складываются результаты этапов 1 и 4.[18]

На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки: метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный, индексный, сметный. Дадим краткую характеристику каждого.

Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м², м³ и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

Сравнительный метод оценки. менно такое название рекомендует ЕСО 2000[19], а не распространенное название «метод сравнения продаж», поскольку этот метод используется «как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы».

Главные принципы,лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя — не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода:простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения:рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации:периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риэлтерских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

— изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

— сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

__выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

__проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;

__согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта[20].

Доходный метод оценки.  Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях — чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива — недвижимости.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.

Метод ДДП значительно точнее метода ПКД[21], но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п.