Наблюдаемые на местном рынке низкие ставки аренды коммерческих помещений в сочетании с завышенными городскими ставками аренды земли и финансовыми требованиями монополистов инженерной инфраструктуры убеждают в том, что аренда участка под коммерческие цели экономически невыгодна. Единственно привлекательной для инвестора в данных условиях могла быть лишь покупка участка. Анализ показывает, что высокие затраты на инженерную инфраструктуру являются в данном случае наиболее обременительными обстоятельствами для инвестора, которые делают аренду невыгодной.
Необходимо оценить стоимость земельного участка, учитывая различные методы его дальнейшего применения.
Описание объекта оценки
Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой земельный участок общей площадью 1 647 м2, расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.
Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.
Таблица 3. Краткая характеристика объекта оценки
Объект недвижимости
Адрес объектов недвижимости
г. Москва, ЦАО, р-н Тверской, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10,
Вид права
Собственность
Ограничения права
Доверительное управление
Собственник
Собственники объекта недвижимости устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»
Свидетельство о государственной регистрации права
77 АГ 659517 от 10.07.2006 г.
Первоначальная балансовая стоимость, руб.
284 745 762,73
Остаточная балансовая стоимость по состоянию на 05.05.2008 г., руб.
Нет данных
Основные параметры земельного участка
Площадь земельного участка, м2
1 647,0
Вид права
Долгосрочная аренда
Правоустанавливающие документы
Договор долгосрочной аренды земельного участка №М-01-027899 от 15.12.2004 г.,
дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.12.2004 г. № М-01-027899
№ М-01-027899 от 29.12.2006 г.
Кадастровый номер
770101097028
Срок действия договора
10.06.2029 г.
Оценивается право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности», «…собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АГ №659517 от 10.07.2006 г., собственники объекта недвижимости и данные о нем, предусмотренные Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»
Кроме того, оценивается право долгосрочной аренды (на 25 лет) земельного участка площадью 1 647 м2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, вл. 10.
В рамках настоящей дипломной работы под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, арест, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.
Обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора.
В соответствии с предоставленным свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение (обременение) права – доверительное управление.
Доверительное управление – это ситуация, в которой владелец имущества (Доверитель) передает право распоряжения своим имуществом другому лицу (Управляющему). При этом соблюдаются следующие условия:
· передается только право распоряжения имущества. Собственником имущества остается его владелец.
· управляющий обязан управлять имуществом в интересах владельца.
· права и обязанности сторон закрепляются договором.
Исходя из того, что Управляющая компания (ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент») обязана управлять имуществом в интересах владельца (Доверителя), то, наличие данного обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора не влияет.
2020-02-03
308
Обсуждений (0)
