Особенности маркетинга в недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром 1 в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России .В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено.[4,с.9] В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных странах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью  [4,с.10].

Так что же такое недвижимость? Приведем несколько определений. Недви́жимость — вид имущества, признаваемый в законодательном порядке недвижимым [13]. Теперь рассмотрим более подробное определение. Недвижимость, как экономическая категория, представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью [5,с.7]. Понятие недвижимости также присутствует и в Гражданском кодексе Российской Федерации(ст.130 ГК РФ). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: товар, формирование цены, способы финансирования сделки, степень ликвидности, баланс спроса и предложения, число потенциальных покупателей, информированность участников сделки, методы регулирования, надежность прогнозирования рыночной ситуации [14].

Рассмотрим каждую характеристику более подробно.

- Основным товаром рынка недвижимости являются земельные участки, которые обладают такими отличительными свойствами как уникальность и фиксированное месторасположение.

- Формирование цены. Поскольку цены на недвижимость сравнительно высоки, круг покупателей ограничен. Еще одной особенностью формирования цены на недвижимость является ее нестабильность.

- Степень ликвидности. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна.

- Баланс спроса и предложения. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену.

- Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков.

- Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами.

- Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка [15].

Мы только что ознакомились с особенностями рынка недвижимости, теперь изучим его сегментацию. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков [4, с.22].

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё [16].

К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемые под офисные, банковские, торгово - развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие некоторые целевые назначения [17].

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств. При использовании земельных участков для предприниматель­ской цели, строительства, в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, конту­ры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий [18]. Для того, чтобы наглядно показать сегментацию рынка, обратимся к рис.1.2

 

Рис.1.2 Сегментация рынка

Итак, в первой главе мы рассмотрели теоретические основы маркетинга недвижимости, дали определение ключевым понятиям, таким как маркетинг, рынок, обмен, сделка, спрос, предложение, потребность, нужда и недвижимость. Мы увидели взаимосвязь спроса и предложения с помощью кривой спроса и предложения. Также нами была изучена история возникновения недвижимости, особенности рынка в данной сфере. В заключение мы рассмотрели сегментацию рынка недвижимости и особенности каждого его составляющего. Теперь, познакомившись с теоретическими аспектами нашего исследования, мы можем перейти к практической части.