Общая долевая собственность

Долевой считается такая собственность, в которой со­ставляющее ее объект имущество разделено между участни­ками на конкретные доли.

Отличительным признаком долевой собственности явля­ется то, что в момент ее возникновения, обозначаются доли (части), принадлежащие каждому из сособственников в общем имуществе. Критерий такого разделения устанавливаются со­глашением собственников либо законодательными актами. Так, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и прира­щение общего имущества. Если размер долей участников до­левой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

В законе определена судьба улучшений общего имуще­ства, произведенных одним из собственников. При определе­нии размера доли в имуществе обязательным является соблю­дение установленного порядка использования общего имуще­ства и определение природы улучшения: отделимы или неот­делимы. Если улучшения неотделимы и при их внесении был соблюден установленный порядок использования общего имущества, то собственник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Если эти улучшения отделимы, то на них не распространяются нормы общей собственности. Они являются собственностью того, кто их произвел (ст. 211 ГК РК).

Владение, пользование, распоряжение общей собст­венностью осуществляется по соглашению всех участников (ст.ст.212, 213 ГК РК).

В случае не достижения соглашения по владению и поль­зованию имуществом, находящимся в долевой собственности вопрос решается в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 213 ГК РК).

При осуществлении права общей собственности необхо­димо обращать внимание на последствия владения и пользо­вания, а также правомочия распоряжения. Если собственники не пришли к согласию относительно владения и пользования общим имуществом, то они имеют право по этому поводу обра­титься в суд. Если же разногласия касаются правомочия рас­поряжения (например, один желает продать, а другие хотят подарить), то этот вопрос не подведомственен суду, он должен решаться исключительно самими сторонами на основе согла­шения.

Каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего иму­щества. Если выдел в натуре не допускается законодательны­ми актами или невозможен без соразмерного ущерба имущест­ву, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату его доли другими участника­ми долевой собственности (п. 3 ст. 218 ГК РК). В судебной практи­ке России, например, под таким ущербом понимают невозмож­ность использования имущества по целевому назначению, су­щественное ухудшение его технического состояния либо сни­жение материальной, либо художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки, неудобство в пользовании и т.п.).

Наибольшую сложность на практике представляют во­просы, когда речь идет о невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности, либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них. Вызывает инте­рес решение этих вопросов в судебной практике той же России. Решения их таковы: по требованию выделяющегося собствен­ника остальные участники долевой собственности вправе вы­платить ему денежную компенсацию, с получением которой собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет суще­ственного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вопрос в том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании ис­следования и оценки в совокупности представленных сторона­ми доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов, в том числе нетрудоспособных и т.д. Указанные правила можно применять при выделе в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный ин­струмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьян­ского (фермерского) хозяйства. В отдельных случаях, с учетом конкретных обстоятельств суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собствен­ности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Невозможность раздела имущества, находящегося в до­левой собственности, в натуре либо выдела из него, в том чис­ле и в случае, указанном в пункте 4 статьи 218 ГК РК, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требо­вание об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Важно в этом случае учитывать фактически сложившийся порядок поль­зования имуществом, который может и не соответствовать до­лям в праве общей собственности, а также нуждаемость каждо­го из сособственников в этом имуществе и реальную возмож­ность совместного пользования.

На основе договора или решения суда может быть уста­новлено, какой конкретно частью объекта недвижимости будут владеть лица, осуществившие принадлежащее им право тре­бовать предоставления реальной части имущества во владе­ние и в пользование в соответствии с их долей. Раздела (выдела) общей собственности в этом случае не происходит (например, часть недвижимости приходит в негодность, доли участников от этого не меняются, они имеют право определять порядок владения и пользования оставшейся частью недвижи­мости соразмерно их долям).

Согласно статье 214 ГК РК, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собствен­ности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится ме­жду участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено между ними.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в до­левой собственности, несут все участники соразмерно их до­лям. В таком же порядке собственники участвуют в уплате на­логов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 215 ГК РК). Данная норма является повелительной и она не может быть изменена соглашением сторон. Однако все же эта норма не препятствует осуществлению действий одного участника по оплате расходов общего имущества.

Некоторым своеобразием, как было отмечено выше, от­личается осуществление правомочия распоряжения. Закон предусматривает, что каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 ГК РК о пре­имущественном праве покупки. На это согласие других собст­венников не требуется. Каждый участник общей собственности вправе реализовать свою долю. Предусматривая эту возмож­ность, закон вместе с тем принимает во внимание интерес дру­гих собственников, для которых вступление в общую собствен­ность постороннего не всегда желательно. Ввиду этого статья 216 ГК РК предоставляет участникам общей собственности право преимущественной покупки. Так, при возмездном отчуждении одним из участников долевой собственности своей доли ос­тальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она про­дается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Если остальные участники долевой соб­ственности откажутся от покупки или не приобретут продавае­мую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении преимущест­венного права покупки любой другой участник долевой собст­венности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку­пателя (ст. 216 ГК РК).

Из общего правила о праве преимущественной покупки статья 216 ГК РК делает изъятие только для случаев продажи до­ли с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве долевой собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 222 ГК РК, и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

В ГК введено новое правило о том, что нормы о преиму­щественном праве покупки доли применяются также при отчу­ждении доли по договору мены (п. 5 ст. 216 ГК РК). В этом случае участнику общей собственности нужно будет взять на себя все обязательства по предоставлению равноценного имущества, предусмотренного по договору мены.

При общей долевой собственности на дом, помещения, как правило, распределяются между ее участниками на посто­янное пользование, и каждый из них самостоятельно содержит и по своему усмотрению пользуется частью дома. Расходы на содержание общих частей дома распределяются соразмерно долям собственников, если соглашением между ними не уста­новлен иной порядок. В многоквартирном доме неизбежны об­щие действия собственников квартир на объекты, обеспечи­вающие все строение. Эксплуатироваться такой дом может как непосредственно жильцами - собственниками квартир, так и посредством создания ими кондоминиума.

В статье 217 ГК РК определен момент перехода доли в пра­ве общей собственности к приобретателю по договору. Во из­менение общего правила (ст. 238 ГК РК) о переходе права собст­венности по договору с момента передачи вещи, статья 217 ГК РК устанавливает, что доля в праве общей собственности перехо­дит к приобретателю с момента заключения договора. Стороны вправе предусматривать иные условия, например, с момента передачи имущества или уплаты денег. При отчуждении доли в праве собственности на недвижимость действует общее пра­вило о регистрации сделки.