Оценка суммарной экономической эффективности внедряемых проектов мероприятий МФТК

 

Ввиду ограничения пространства работы проведем интегральную оценку экономической эффективности проекта четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" только по основным инвестиционным показателям [12,17-19].

Приступим к расчету основных показателей интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям с учетом возможного изменения процентной ставки на финансовых рынках России и возможной инфляции.

Исходные данные для оценки эффективности бизнес проекта представлены в табл. 3.29. - 3.30.

 

Таблица 3.29.

Расчет интегральной экономической эффективности 3-х мероприятий по МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
1	Планируемый срок действия проекта, лет	5	5	5
2	Прирост чистой прибыли (ЧП)	4373,1	3738,5	4979,5
3	Планируемые инвестиции (К)	7594,5	6065,2	9123,9
4	Чистый доход (ЧД=ЧП-К)	-3221,5	-2326,7	-4144,3
5	Индекс доходности (ИД=ЧП/К), %	58%	62%	55%
6	Срок окупаемости инвестиций, мес.	20,8	19,5	22,0
7	Срок окупаемости инвестиций, год.	1,74	1,62	1,83

 

Таблица 3.30.

Исходные данные для интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
2013	-6064	-7594	-9125
2014	5012	4398	3756
2015	5012	4398	3756
2016	5012	4398	3756
2017	5012	4398	3756
2018	5012	4398	3756

При этом под сценарием №1 будем понимать лучший вариант развития событий минимальные инвестиции (капиталовложения в проекты) и максимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе, сценарий №2 - средний вариант и сценарий №3 - худший вариант - максимальный инвестиции (капиталовложения в проекты) и минимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе.

Вначале рассчитаем внутреннюю ставку доходности (IRR) для ряда потоков денежных средств (см. табл. 3.31.).

 

Таблица 3.31.

Оценка внутренней ставки доходности (ВСД или IRR) четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям

Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
78,0%	50,4%	30,1%

 

Анализ чувствительности критериев NPV (ЧПС), MIRR (модифицированная внутренняя ставка доходности) к процентной ставке будем проводить в диапазоне от 0% до 25% с шагом в 5%. Кроме этого установим предельную процентную ставку в размере 25%. Расчет основных параметров представлен в табл. табл. 3.32.

 

Таблица 3.32.

Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) для интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий по МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	18998	14396	9654
5%	14892	10902	6796
10%	11761	8253	4648
15%	9338	6216	3013
20%	7438	4632	1756
25%	5933	3387	781

 

Анализ чувствительности всех трех сценариев трех инвестиционных проекта по критерию NPV показал повышенную устойчивость к 92 факторам, изменению процентной ставки и возможным инфляционным процессам, т.к. предельная процентная ставка в размере 25% не достигнута.

 

Рис. 3.10. Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) для интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

Рис. 3.11. Оценка по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД) для интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий по МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям, %.

 

Практически во всех проектах даже самый худший сценарный план не вызывает беспокойства, т.к. предельная процентная ставка, установленная нами в размере 25%, так и не была достигнута.

В работе, по всем мероприятиям было исследовано 132 интегральных фактора, а с учетом трех сценариев всего было построено 396 интегральных моделей [12,17-19].

Заключение

 

Проведенный анализ по всем факторам показал средне худшее управление практически почти всех подразделениях УК "Стройсервис", по сравнению с предприятиями конкурентами, это подтверждают негативное состояние ранее выявленных факторов, а также высокие риски всех инвесторов и собственников. Суммарный риск по всем 15 интегральным показателям составил 10, что свидетельствует, что УК "СТРОЙСЕРВИС" можно с уверенностью отнести к рискованному предприятию.

Анализ экономической эффективности и рисков УК "СТРОЙСЕРВИС", расширенный анализом финансовых коэффициентов и рисков также свидетельствовал, что в 2011 году суммарный риск всех инвесторов и собственников по всем 15 финансовым коэффициентам составил 11 единиц, т.е. в среднем предприятие можно отнести к группе средне максимальных рисков всех инвесторов и собственников.

На основании проведенного эталонного интегрального анализа можно на объективной основе утверждать, что УК "СТРОЙСЕРВИС" можно отнести к предприятиям со средне неэффективной системой управления и повышенными рисками по отношению к основным 29 конкурентам и в целом по рынку УК НЕДВИЖИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

Проведенный количественный анализ экономической эффективности по отношению к среднерыночным эталонным моделям на основании расчетов позволяет утверждать следующее.

По интегральному показателю "Себестоимость" консолидированные потери УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночной эталонной модели конкурентов показателя "Себестоимость" составили 12,432 млн.руб.

По интегральному показателю "Коммерческие, управленческие и прочие расходы" потери УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночной эталонной модели конкурентов показателя "Коммерческие, управленческие и прочие расходы" консолидированные потери составили 1,38 млн.руб.

В целом по отношению среднерыночным эталонным моделям конкурентов консолидированные потери УК "СТРОЙСЕРВИС" можно оценить в размере:

,432 млн.руб. + 1,38 млн.руб. ≈ 13,81 млн.руб.

Кроме этого наблюдается не значительное завышение активов баланса УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночным эталонным моделям конкурентов, так в частности:

По интегральному показателю "Дебиторская задолженность" консолидированные потери УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночной эталонной модели конкурентов показателя "Дебиторская задолженность" завышение показателя отсутствует.

По интегральному показателю "Основные средства" консолидированные потери УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночной эталонной модели конкурентов показателя "Основные средства" составили - 2,6 млн.руб.

В целом завышение активов консолидированного баланса УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночным эталонным моделям конкурентов с учетом средней кредитной банковской ставки в РФ в размере 15%, потери можно оценить в размере:

,6 млн.руб.*15% ≈ 0,39 млн.руб.

Проведенный количественный анализ экономической эффективности УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению к среднерыночным эталонным моделям на основании расчетов позволяет утверждать, что общие потери составили:

Суммарные потери = 13,81 млн.руб. + 0,39 млн.руб. ≈ 14,2 млн.руб.

В соответствии с выше приведенными расчетами следует рекомендовать руководству УК "Стройсервис" реализовать проект четырех мероприятий, направленных на развитие объекта недвижимости коммерческого назначения многофункциональным торговым комплексом УК "Стройсервис":

·   Создание проекта многофункционального торгового комплекса УК "Стройсервис"

·   Создание проекта автоматизированной системы управления МФТК

·   Создание проекта автоматизированной системы управления АСУ "Энергия-МФТК"

·   Создание проекта Мини-ТЭЦ МФТК

В работе, по всем четырем мероприятиям было исследовано 132 интегральных фактора, а с учетом трех сценариев всего было построено 396 интегральных моделей.

Все четыре проекта при инфляции 5% способны генерировать средний денежный поток в размере 10902 млн.руб. за пять лет, при инфляции 10% способны генерировать средний денежный поток в размере 8253 млн.руб. за пять лет.

Проведенные расчеты по каждому мероприятию по трем сценарным вариантам по совершенствованию управления УК "Стройсервис", а также сделанная интегральная оценка экономической эффективности проекта четырех мероприятий по 132 интегрированным факторам по трем сценария показали, что предлагаемые инвестиционные проекты эффективны в любых сценарных вариантах. Практически во всех проектах даже самый худший сценарный план не вызывает беспокойства.

 

Литература

 

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации.

.   Гражданский кодекс Российской Федерации.

.   Федеральный закон о недвижимости от 24.07.2007N221- ФЗ (ред. от 08.12.2011г.)

.   Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (ред. от 18.07.2011г.)

.   Ансофф И. Стратегическое управление. M.: Экономика, 1989.

.   Александров Г.И. и др. Менеджмент в сфере услуг: Учебник для ВУЗов. - M.: Луч, 1995.

.   Бизнес-планирование в условиях открытой экономики: Учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений. 3-е изд. / В.П.Галенко, Г.П.Самарина, О.А.Страхова. - M.: Издательский центр «Академия», 2008. - 288 с.

.   Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов/перевод с англ, под ред. Белых Л.П. -M.: Юнити, 1997.

.   Бытовые услуги: лицензирование и сертификация бытовых услуг: Документы строгой отчетности. - M.: Приор, 1998.

.   Галенко В.П., Самарина Г.П., Страхова О.А.. Бизнес-планирование. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2003. - 384 с.: ил. - (Серия «Теория и практика менеджмента»).

.   Идрисов А.Б. и др. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. - M.: Филинъ, 1996.

.   Мелкумов Я.С.. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. - M.: ИКЦ"ДИС", 1997.

.   Менеджмент в сфере услуг: Учебник для вузов. / Под ред. д.э.н., проф. В.Ф. Уколова. - M.: «Луч», 1995. - 347 с.

.   Методология и методы управления недвижимой собственностью: Монография/ С.Н.Максимов и др.; под ред. С.Н.Максимова; СПбГИЭУ.- СПб.: СПбГИЭУ, 2010.- 332 с.

.   Управление недвижимостью: Учебник/ АНХ при Правительстве РФ; Под ред. С.Н.Максимова.- М.: Дело, 2008.- 432 с.

17.         Управление проектами развития недвижимости Максимов С.Н.: Учебное пособие/ СПбГИЭУ.- СПб.: СПбГИЭУ, 2010.- 244 с.

18.         Савицкая Г.В.. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учеб. пособие. - 7-е изд., испр. - mh.: Новое знание, 2002.

19. Сио К.К. Управленческая экономика: Пер.с англ. - М.: ИНФРА-М, 2000.-671с.

.   Стратегический менеджмент / Под ред. А.Н.Петрова. - СПб.: Питер, 2006. - 496 с.

.   Панов А.И., Коробейников И.О. Стратегический менеджмент: Учебное пособие для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 285 с.

.   Пичужкин И.В., Жарков В.И., Максимов С.А. Основы менеджмента: Учебное пособие. - М.: Юрайт, 2003. - 286 с.

.   Теория управления: учебник / Под ред. Ю.В. Васильева, В.Н. Парахиной, Л.И. Ушвицкого. - 2-е изд., доп. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 608 с.

.   Технологии корпоративного менеджмента: Учебное пособие / Под ред. И.В Мишуровой, Н.Ф.Новосельской. - М.: ИКЦ Март, 2004. - 544 с.

.   Труханович Л.В., Щур Д.Л. Пакет положений о структурных подразделениях предприятия: практическое пособие. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: Дело и Сервис, 2007. - 448 с.

.   Федорова Н. Н. Организационная структура управления предприятием: Учебное пособие. - М.: ОАО Велби, 2003. - 256 с.

.   Хелферт Э. Техника финансового анализа / Пер. с англ. Под ред. Л. П. Белых. - М.: Аудит, ЮНИТИ, 1996. - 663 с.

Рекомендуемые интернет-источники дополнительной информации:

28. Совета Федерации РФ - www.council.gov.ru <http://www.akdi.ru/sf/akdi.htm>

. Государственная Дума РФ - www.duma.gov.ru <http://www.duma.gov.ru/>

. Правительство РФ - www.government.ru <http://www.government.ru/>

. Программа раскрытия информации ФКЦБ РФ - <http://disclosure.fcsm.ru/>

. Росстат РФ - <http://www.gks.ru/>

. Росстат РФ - <http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_11/Main.htm>

. Росстат РФ - <http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_11/IssWWW.exe/Stg/d1/18-01.htm>

. Росстат РФ - <http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_11/IssWWW.exe/Stg/d1/18-04.htm>

. Управляющая компания коммерческой недвижимостью "МЕГА" - http://www.megamall.ru/company/career/index.wbp