Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся от­дачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) вели­чины и экономического разделения и соединения прав собст­венности. [12]

Принцип остаточной продуктивности земельного уча­стка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каж­дый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятель­ностью (табл. 2).

Таблица 2

Факторы производства и их компенсация

Земля недвижима, а труд, капитал и управление "привязаны" к ней. Вначале оплачиваются три "привязанных" фактора про­изводства, а затем собственник земли из остатка прибыли полу­чает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную про­дуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов произ­водства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторас­положением земельного участка, позволяет пользователю из­влекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три усло­вия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное пред­приятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.

Принцип вклада. Рассмотрим следующий пример.Владелец предприятия решил его продать. Эксперт-оценщик оценил его в 25 млрд. руб. Для получения мак­симальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 50 млн. руб. После этого предпри­ятие стало оцениваться в 29,5 млрд. руб. Таким образом, покра­ска зданий и сооружений стоимостью 50 млн. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млрд. руб.

Таким образом, вклад — это то добавление к стоимости предприятия, кото­рое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, пре­вышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты пони­жают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до окраски.

Вклад — это сумма, на которую увеличивается или умень­шается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улуч­шения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определен­ный размер прибыли, построив второй цех, он получает при­быль большую, построив третий цех, — еще большую. Однако, построив третий цех, владелец заметил, что полученная от по­стройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышаю­щие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производст­ва чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая от­дача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспо­могательного производств, основных и вспомогательных работ­ников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оп­тимальное соотношение между факторами производства обес­печивает получение максимальной прибыли.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочета­ния факторов производства, при которых достигается макси­мальная прибыль.

Принцип оптимального размера (масштаба). Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные разме­ры: будь то само предприятие (когда при оптимальной мощно­сти предприятия мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на кото­ром оно находится. Известно, что для достижения нормаль­ной технологии производства данного вида продукции необ­ходим земельный участок определенного размера. Этот опре­деленный размер и будет оптимальным для данного вида производства.

Одним из частных примеров принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли. Это по­нятие встречается, когда два (или более) участка земли объеди­няются в один, стоимость которого превышает сумму стоимо­стей отдельных составляющих участка. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка.

Таким образом, оптимальный размер — это оптимальный размер отдельных факторов производства (оптимальная мощ­ность предприятия или его отдельных составляющих произ­водств либо оптимальный размер земельного участка), обеспе­чивающий получение максимальной прибыли от функциониро­вания предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Принцип экономического разделения и соединения иму­щественных прав собственности. Каждое отдельное имущественное право можно пред­ставить как составляющее единого пакета.

Принцип экономического разделения и соединения имущест­венных прав собственности гласит: имущественные права сле­дует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осу­ществляться следующим образом:

• физическое разделение: разделение прав на пользование воз­душным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

• разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

• разделение по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии, ограничение на использование имущества;

• разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;

• разделение по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вклады­вающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.

Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стои­мости предприятия.