Анализ рынка жилой недвижимости

Пример проведения экономической экспертизы

Анализ местоположения объекта

 

Адрес расположения жилого комплекса г. Нижний Новгород, Советский р-н, ул. им. О. Чачиной, д. 43.

Советский район расположен на правом берегу реки Оки. Район граничит на севере и востоке с Нижегородским районом, на западе (по реке Оке) с Ленинским районом, на юге – с Приокским районом, на юго-востоке – с Кстовским районом Нижегородской области.

В районе располагаются:

· 14 промышленных предприятий;

· 10 библиотек;

· 11 спортивных сооружений;

· 2 больницы и 1 поликлиника;

· 3 крупнейших парка Нижнего Новгорода: лесопарк Щёлоковский хутор, парк Швейцария и сад имени Пушкина;

· 3 высших учебных заведения, кроме того имеются 5 техникумов, 6 ПТУ и училищ, 19 школ, 35 дошкольных учреждений, 10 библиотек.

 

Участок строительства ограничен:

– с запада – СНТ «Яблонька»;

– с востока – ул. им. О.Чачиной;

– с юга – ул. Артельная и СНТ «Тимирязева»;

– с севера – р. Кадочка.

 

Транспортная инфраструктура:

– 2 км до станции метро «Горьковская»;

– 2 км до пр. Гагарина (трасса Р-158 Н. Новгород-Саратов);

–500 м и 1,1 км до автобусных остановок.

 

1	Складской комплекс
2	Административные здания
3	СНТ «Тимирязева»
4	ЖК «Орбита»
5	Автобусные остановки
6	Храм Святителей Московских
7	Больница
8	Детский сад
9	АЗС
10	Школы
11	Нижегородский автотранспортный техникум
12	Детский сад
13	ЖК «Этажи»
14	Парк им. Кулибина
15	Гипермаркет
16	Департамент градостроительного развития
18	Торговый центр
19	Театр им. Пушкина

 

 

 

Рис. 3.1. Карта Советского района

Рис. 3.2. Схема окружающей застройки

 

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

 

Для определения наиболее эффективного использования места целесообразно было бы рассмотреть различные функции оцениваемого объекта. Для этого вводим систему весовых коэффициентов по критериям, характеризующим ту или иную функцию объекта. 

Оценка места и выбора варианта:

Модель оценки места в баллах может быть представлена следующим образом: 𝑄об.= 𝑄ij/𝑛j∗𝑤 j,

где Qij – оценка в баллах i-го показателя j-го критерия;

nj – количество показателей j-го критерия;

wj – вес j-го критерия;

 

Расчет оценки в баллах произведен в Приложении 3.1.

 

Таблица 1

Итоговый балл по всем критериям

Жилой дом	Офис	Торговый центр
5,68	5,5	5,57

Можно сделать вывод, что рассматриваемые виды объекты при использовании системы весовых критериев показывают приблизительно одинаковые показатели, лишь с преобладанием жилого дома на 0,18 и 0,11 баллов.

Для определения необходимого варианта проекта воспользуемся принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (ННЭИ).Варианты должны отвечать четырем критериям: осуществимость, правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность.

Таблица 2

Оценка варианта использования объекта

Критерий	Офис	Жилой дом	Торговый центр
Законодательная разрешенность	1	5	1
Физическая осуществимость	4	5	5
Экономическая целесообразность	4	5	4

 

 «Обеспечивающим» наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Реализация этого критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает в первую очередь максимальную стоимость недвижимости.

По проведенному анализу, наиболее лучшее и выгодное назначение исследуемого объекта – это многоквартирный жилой дом, так как именно данное назначение имеет ряд значительных преимуществ.

Анализ рынка жилой недвижимости

 

Предложение

Рис. 3.3. Динамика долей квартир в структуре предложения

В 2018 году объемы ввода жилья в Нижнем Новгороде выросли на 10% по сравнению с 2017 годом: было построено 506 тыс. м² жилья. Наибольшая доля в структуре первичного рынка жилой недвижимости приходилась на стандарт/комфорт-класс. Основным районом концентрации жилищного строительства является Советский район (51%).

В целом 2017 год для рынка недвижимости Нижнего Новгорода характеризовался ростом продаж и стабилизацией цен. Канавинский, Советский, Сормовский и Нижегородский районы в структуре предложения представлены примерно равными долями – 12– 15%.

Рис. 3.4. Структура предложений по районам

Спрос: по статистике Росреестра, за 12 месяцев 2018 года в Нижегородской области зарегистрировано 12 555 прав собственности участников долевого строительства. Это на 13% выше аналогичного значения 2017 года.

Рис. 3.5. Структура спроса по районам

Автозаводский район занимает первое место по уровню спроса на жилую недвижимость, его доля составляет 20%, что объясняется наибольшей долей предложения жилья в этом районе и его низкой стоимостью.

За ним следуют Канавинский, Нижегородский и Советский районы с примерно равными долями (13–14%). Нижегородский и Советский районы привлекательны для проживания за счет своего расположения в историческом центре города, однако, стоимость недвижимости здесь одна из самых высоких в городе.

Рис. 3.6. Динамика долей квартир в структуре спроса

В Нижнем Новгороде спрос на 1-к и 2-к квартиры характеризуется примерно равными долями в общем спросе – по 40%, что не совпадает с общей для большинства городов тенденцией преобладания доли 1-к в структуре спроса. Спрос на 3-к квартиры составляет 19%,

 По итогам 2018 года предложение однокомнатных квартир равно 33%, 2-к – 36%, 3-к – 25% и 6% составляет доля многокомнатных квартир. Предложение 3-к квартир превышает спрос, спрос на 1-к и 2-к квартиры доминирует над предложением. Как видно спрос на 1-к и 2-к больше, чем предложение на 2-3%.

Рис. 3.7. Динамика стоимости кв. метра по районам

В 4 кв. 2018 года стоимость м² жилья в новостройках варьируется: для элит-класса – от 58,5 тыс. руб. до 131,6 тыс. руб.; для бизнес-класса – от 60,6 тыс. руб. до 110,7 тыс. руб.; для стандарт/комфорт-класса – от 45,7 тыс. руб. до 78 тыс. руб. Советские, Нижегородский, Канавинский районы являются районами с наибольшей ценой на жилую недвижимость.

Вывод по Советскому району (район расположения земельного участка): предложение на недвижимость в данном районе находится примерно на равном уровне со спросом. Цена на жилье комфорт класса самые высокие по городу около 70 тыс.руб. Анализ изменений в структуре спроса и предложения говорит о том, что наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры. Доля спроса на них растет, а доля предложения стабильна.