Еб-безрисковая ставка (принимаем ставку доходности по ОФЗ);
Ri-премия за риск (сумма рисков по проекту).
Этапы определения премии за риск:
1. Составление полного перечня рисков (приложение 3.3);
2. Определение удельного веса рисков по всей их совокупности;
3. Оценка вероятностей наступления событий, относящихся к каждому простому риску;
4. Подсчет риска по каждой группе простых рисков (Р=∑Wi*Vi, где Wi- вес простого фактора риска, Vi- средняя оценка риска);
5. Определение способов минимизация риска (путем передачи риска на третье лицо или диверсификацией риска)(Приложение 3.4).
Страновой, отраслевой, фирменный и проектный риск:
Макроуровень-страновой риск=2,39%
Мезоуровень-строительный риск (отраслевой) =1,07%
Риски хозяйственной деятельности строительной фирмы – фирменный (предпринимательский) риск:
Финансовый риск=2,76%
Коммерческий риск=2,99%
Риски по фазам реализации проекта:
Инвестиционный риск=2,01%
Предпринимательский риск=2,44%
Ставка ОФЗ = 8,15%;
Премия за риск =13,88%;
Дельта снижения риска=1,76%;
Итоговая премия за риск =12,12%;
Ставка дисконтирования = 20,27%.
Прогноз денежных потоков проекта
Наименование
Итого
Год
Год
3 год
Год
Кв.
Кв.
Кв.
Кв.
Кв.
Кв.
Кв.
Кв.
Выручка от реализации проекта
От продажи офисных помещений
175 678 762,88
59 101 350,00
88 652 025,00
27 925 387,88
От продажи 1х квартир
468 951 412,07
43 970 550,00
43 970 550,00
46 169 077,50
46 169 077,50
46 169 077,50
46 169 077,50
145 432 594,13
50 901 407,94
От продажи 2х квартир
1 519 386 290,34
106 597 417,50
106 597 417,50
167 890 932,56
167 890 932,56
167 890 932,56
167 890 932,56
470 094 611,18
164 533 113,91
От продажи 3х квартир
270 258 725,89
18 914 422,50
18 914 422,50
26 480 191,50
26 480 191,50
26 480 191,50
26 480 191,50
97 314 703,76
29 194 411,13
Итого действительный валовый доход
2 434 275 191,17
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1 360 226 936,25
801 493 934,06
272 554 320,86
Расходы, связанные с реализацией проекта
Проектные и изыскательские работы
80 118 328,42
52 076 913,48
28 041 414,95
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Подготовка территории строительства
58 485 567,36
23 394 226,94
20 469 948,58
11 697 113,47
1 169 711,35
584 855,67
584 855,67
584 855,67
Временные здания и сооружения
10 262 434,24
5 131 217,12
5 131 217,12
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Наружные сети и сооружения
58 407 618,90
0,00
23 363 047,56
17 522 285,67
17 522 285,67
0,00
0,00
0,00
Строительство и благоустройство
1 058 552 697,78
0,00
0,00
158 782 904,67
402 250 025,16
264 638 174,45
179 953 958,62
52 927 634,89
Объекты подсобного и обслуживающего назначения
12 769 304,34
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6 384 652,17
6 384 652,17
Коммуникации, сети, транспортное хоз-во, связь
76 228 156,23
15 245 631,25
19 057 039,06
15 245 631,25
11 434 223,43
7 622 815,62
3 811 407,81
3 811 407,81
Прочие работы и затраты
60 599 694,89
8 657 099,27
8 657 099,27
8 657 099,27
8 657 099,27
8 657 099,27
8 657 099,27
8 657 099,27
Содержание дирекции строящегося предприятия и авторский надзор
22 967 254,15
3 281 036,31
3 281 036,31
3 281 036,31
3 281 036,31
3 281 036,31
3 281 036,31
3 281 036,31
Непредвиденные расходы
35 959 776,41
2 694 653,11
2 700 020,07
5 379 651,77
11 107 859,53
7 119 599,53
5 066 825,25
1 891 167,15
Итого расходы на реализацию проекта
1 474 350 832,72
110 480 777,47
110 700 822,91
220 565 722,40
455 422 240,71
291 903 580,85
207 739 835,10
77 537 853,27
Расходы на стадии эксплуатации
Эксплуатация и обслуживание
19 359 787,84
5 389 357,65
11 137 269,45
2 833 160,74
Аренда ЗУ
2 187 348,48
629 800,22
1 251 443,33
306 104,94
Затраты на рекламу и маркетинг
11 578 128,00
1 204 800,00
5 060 160,00
5 313 168,00
НДС уплаченный
-251 246 016,17
-18 413 462,91
-18 450 137,15
-36 760 953,73
-75 903 706,79
-48 650 596,81
-34 623 305,85
-12 922 975,55
-1 203 992,98
-2 908 145,46
-1 408 738,95
НДС полученный
405 712 531,86
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
226 704 489,38
133 582 322,34
45 425 720,14
Сальдо по НДС накопленным итогом
-820 894 163,47
-18 413 462,91
-36 863 600,06
-73 624 553,80
-149 528 260,58
-198 178 857,39
-232 802 163,24
-245 725 138,79
-20 224 642,39
110 449 534,49
44 016 981,20
НДС к уплате в бюджет
154 466 515,69
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
110 449 534,49
44 016 981,20
Налог на имущество
20 915 208,07
6 022 086,85
11 966 176,31
2 926 944,90
Налог на прибыль
146 385 327,21
102 219 471,52
34 042 180,85
10 123 674,85
Страхование
19 490 734,32
12 044 173,71
5 983 088,16
1 463 472,45
Итого расходы
1 848 733 882,33
110 480 777,47
110 700 822,91
220 565 722,40
455 422 240,71
291 903 580,85
207 739 835,10
77 537 853,27
127 509 689,94
179 889 852,59
66 983 507,08
Денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности
-110 480 777,47
-110 700 822,91
-220 565 722,40
-455 422 240,71
-291 903 580,85
-207 739 835,10
-77 537 853,27
1 232 717 246,31
621 604 081,47
205 570 813,78
Денежный поток накопленный
-110 480 777,47
-221 181 600,38
-441 747 322,78
-897 169 563,49
-1 189 073 144,35
-1 396 812 979,45
-1 474 350 832,72
-241 633 586,41
379 970 495,06
585 541 308,84
Финансирование проекта
Денежный поток от финансовой деятельности
-97 968 649,73
0,00
0,00
0,00
307 429 230,41
291 903 580,85
207 739 835,10
77 537 853,27
-494 274 153,57
-344 998 094,86
-143 306 900,94
Собственные средства
589 740 333,09
110 480 777,47
110 700 822,91
220 565 722,40
147 993 010,31
0,00
0,00
0,00
Получение кредита
884 610 499,63
307 429 230,41
291 903 580,85
207 739 835,10
77 537 853,27
Накопленная сумма кредита
3 173 442 012,42
307 429 230,41
599 332 811,26
807 072 646,36
884 610 499,63
442 305 249,82
132 691 574,94
Погашение кредита
884 610 499,63
442 305 249,82
309 613 674,87
132 691 574,94
Начисление % по кредиту (8%)
97 968 649,73
0,00
6 148 584,61
11 986 656,23
16 141 452,93
17 692 209,99
35 384 419,99
10 615 326,00
Погашение % по кредиту
97 968 649,73
51 968 903,75
35 384 419,99
10 615 326,00
Денежный поток проекта
487 572 659,11
-110 480 777,47
-110 700 822,91
-220 565 722,40
-147 993 010,31
0,00
0,00
0,00
738 443 092,74
276 605 986,61
62 263 912,84
Накопленный денежный поток проекта
-110 480 777,47
-221 181 600,38
-441 747 322,78
-589 740 333,09
-589 740 333,09
-589 740 333,09
-589 740 333,09
148 702 759,65
425 308 746,27
487 572 659,11
Фактор дисконтирования
20,27%
1,00
0,95
0,91
0,86
0,82
0,78
0,74
0,71
0,69
0,57
Дисконтированный денежный поток
206 217 693,53
-110 480 777,47
-105 361 622,68
-199 802 640,47
-127 595 690,99
0,00
0,00
0,00
522 442 190,60
191 226 005,60
35 790 228,95
Накопленный дисконтированный денежный поток проекта
-110 480 777,47
-215 842 400,15
-415 645 040,62
-543 240 731,62
-543 240 731,62
-543 240 731,62
-543 240 731,62
-20 798 541,02
170 427 464,58
206 217 693,53
Финансовые показатели
Чистый дисконтированный поток – это показатель прибыли, которую получат участники инвестиционного проекта. Математически этот показатель находится путем дисконтирования значений чистого денежного потока (вне зависимости от того отрицательный он или положительный).
, где:
n, t — количество временных периодов,
CF — денежный поток (Cash Flow),
R — ставка дисконтирования (Rate)
Индекс доходности – это относительный показатель, рассчитываемый как отношение текущей ценности будущего денежного потока к начальной себестоимостью и который характеризуется уровнем полученной прибыли на каждую единицу затрат.
, где:
Pi-действительный валовый доход;
CI-сумма инвестиций
Внутренняя норма доходности – это ставка процента, при которой приведенная стоимость всех денежных потоков инвестиционного проекта (т.е. NPV) равна нулю. Это означает, что при такой ставке процента инвестор сможет возместить свою первоначальную инвестицию, но не более того.
Важно, чтобы при расчете при выборе диапазона ставок дисконтирования получаемый чистый приведенный доход приобрел отрицательное значение, т.е. полученный по проекту показатель внутренней нормы доходности IRR должен попасть внутрь выбранного диапазона, так как при Е=IRR, NPV=0. Таблица с расчетом в Приложении 3.5.
Простой срок окупаемости – продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый доход в текущих ценах становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Дисконтированный срок окупаемости – продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый дисконтированный доход становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Таблица 13
Финансовые показатели экономической эффективности проекта
NPV
206 217 693,53
PI
1,3
IRR
58,91%
Простой срок окупаемости
22
Дисконтированный срок окупаемости
26
Вывод
В данном инвестиционном проекте выполняются условия эффективности по всем рассчитанным критериям (NPV=206 217 693,53>0; PI=1,3>1;IRR=58,91%>E=20,27%). Чувствительность данного проекта низкая, расчет показателя чувствительности приведен в Приложении 3.6.
Соответственно, можно сделать вывод, что данный инвестиционно строительный проект эффективен, целесообразен для реализации и конкурентоспособен на рынке.
Приложение 3.1
Таблица 16
Жилой дом
Офис
Торговый центр
№ п/п
Наименование критерия
Оценка в баллах
Вес i-го критерия
Средневзвешанная оценка по критерию
Вес i-го критерия
Средневзвешанная оценка по критерию
Вес i-го критерия
Сре.дневзвешанная оценка по критерию
1
Социальный
а)наличие мест приложения труда для различных слоев
5
0,25
1,69
0,15
1,01
0,20
1,35
б) наличие мест отдыха и реабилитации
8
в) ситуация с близрасположенным жильем
6
г)наличие объектов социальной инфраструктуры
8
Итого:
27
Средний балл по социальному критерию:
6,75
2
Функциональный (экономический)
а) близость к транспортным магистралям
6
0,27
1,62
0,45
2,70
0,40
2,40
б) близость к остановкам наземного
6
в) наличие автостоянок
5
г)ситуация с инфраструктурой: строительство новых, реконструкция инженерных сетей
6
д)ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих
7
Итого:
30
Средний балл по функциональному (экономическому) критерию:
6
3
Ландшафтно-композиционный
а) наличие водных поверхностей
4
0,1
0,48
0,07
0,33
0,10
0,48
б) наличие зеленых массивов
7
в) близость к центру города
5
г) наличие архитектурных памятников
3
Итого:
19
Средний балл по ландшафтно-композиционному критерию:
4,75
4
Престижность места – характер окружающей застройки:
а) малоэтажная, беспорядочная
5
0,18
0,65
0,23
0,83
0,20
0,72
б)многоэтажные здания – банки, административно-деловой
3
в) сооружения культуры – театры, музеи
2
г) многоэтажные здания – гостиницы, рестораны
5
д) наличие торговых центров
3
Итого:
18
Средний балл по критерию «Престижность места»:
3,6
5
Экологический
а) состояние приземных слоев атмосферы
7
0,20
1,25
0,10
0,63
0,10
0,63
б) состояние покрова почвы (снега)
7
в) состояние водной поверхности реки
6
г)воздействие шума от транспорта, промобъектов
5
Итого:
25
Средний балл по экологическому критерию:
6,25
ВСЕГО:
1
5,68
1
5,50
1
5,57
Приложение 3.2
В геоморфологическом отношении участок находится в пределах одного геоморфологического элемента и приурочен к ледниковой равнине, абсолютные отметки по устьям буровых скважин 72,01 – 75,5 м.В соответствии со схемой климатического районирования для строительства, район изысканий расположен в строительно-климатической зоне II-А.
Нормативная глубина сезонного промерзания по СП 131.13330.2012 составляет для суглинков и глин – 1,5 м. В зону сезонного промерзания попадают грунты ИГЭ № 1 и 2.По степени морозной пучинистости грунты в зоне сезонного промерзания характеризуются следующим образом: ИГЭ №1и 2 – среднепучинистые.
Гидрогеологические условия участка характеризуются наличием четвертичного водоносного горизонта, приуроченного к ледниковым пескам. Грунтовые воды на период бурения вскрыты всеми скважинами на глубине 9,1 – 10,5 м. Водоносный горизонт функционирует в безнапорном режиме. Источником питания горизонта служит инфильтрация атмосферных осадков и поверхностных вод.
На исследуемой территории опасных геологических процессов не отмечено, тем не менее следует учесть, что в период гидрологических максимумов (дожди, снеготаяние) в насыпных грунтах возможно формирование подземных вод типа «верховодка».
2020-03-19
185
Обсуждений (0)
, где:
, где:
