Особенности привлечения товариществ собственников жилья к ответственности

Административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрена ст.7.22 КоАП РФ. Лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, могут быть привлечены к ответственности в случаях нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Одним из способов совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме является создание некоммерческой организации - товарищества собственников жилья (далее товарищество, ТСЖ).

В соответствии со ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Таким образом, можно сделать вывод, что ТСЖ является лицом, ответственным за содержание и ремонт жилых домов. Следовательно, может быть субъектом административного правонарушения, предусмотренного ст.7.22 КоАП РФ.

Объективную сторону правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, составляет противоправное бездействие, выражающееся в нарушении принятых на себя по договору обязательств и в нарушении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

В силу статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушения которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Согласно статье 138 ЖК РФ Товарищество собственников жилья обязано, в том числе, обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Обязанности ТСЖ осуществляет только в отношении того имущества, которое закреплено за ним. Нахождение общего имущества в аренде у другого лица является обстоятельством, исключающим ответственность за него для ТСЖ. Осуществлять обязанности по содержанию и ремонту жилых домов ТСЖ имеют право самостоятельно либо с привлечением других организаций. В том случае, если к осуществлению ремонта и технического обслуживания привлекаются третьи лица, встает вопрос: кто будет отвечать в случае допущения нарушений? Позиция судов неоднозначна.

Так, одни считают, что предметом деятельности ТСЖ является обеспечение эксплуатации. А если непосредственно работы по эксплуатации и текущему ремонту выполняет другая организация, с которой ТСЖ заключило договор на выполнение работ, то в действиях товарищества отсутствует вина.

В других случаях суд указывает, что на подрядчика может быть возложена только ответственность, вытекающая из договора подряда. Представляется, что вторая позиция является наиболее верной. Даже если работы по техническому обслуживанию и ремонту выполняет сторонняя организация, у ТСЖ есть право проверить качество выполняемых работ (оказываемых услуг). Поскольку товарищество берет на себя обязательства перед собственниками помещений дома, то и должна обеспечивать их надлежащим образом.

При доказывании вины ТСЖ в нарушении правил ремонта и содержания жилых домов, уполномоченные органы должны доказать, что Обществом не были приняты все зависящие от него меры для проведения ремонта жилья: не проводились осмотры помещений, не заключались договоры на выполнение ремонтных работ.

Очень часто ТСЖ в доказательство своей невиновности ссылаются на тот факт, что они не имели возможности осуществлять ремонт из-за недостаточности денежных средств. Такие ссылки судом во внимание не принимаются, поскольку товарищество создается специально для обеспечения эксплуатации имущества многоквартирного дома. Для реализации полномочий ТСЖ предоставляется широкий перечень прав, установленных ст.135 ЖК РФ:

) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные цели.