Глава I.1. Земельные участки 2 страница

Соответствующие исполнительные органы государственной власти определяют целевое назначение земель, решая вопрос об использовании тех или иных земель либо в сельском или лесном хозяйстве, или для размещения населенных пунктов, промышленных, транспортных и иных объектов и сооружений и т.д., осуществляют отнесение земельных участков к той или иной категории земель или их перевод из одной категории в другую (ст. 8 ЗК).

В результате подразделения земель на категории определяется содержание и объем прав и обязанностей соответствующего лица, использующего землю на законных основаниях. Права и обязанности, например, собственника земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения отличаются от прав и обязанностей собственника земель, которые отнесены к категории земель промышленности, транспорта, связи и т.п. Таким образом, правовой основой определения правового режима земель является их целевое назначение.

11. Суть принципа сочетания общественных интересов и интересов граждан в сфере использования земель состоит в том, что земельное законодательство призвано обеспечить баланс общественных и частных интересов, что особенно актуально в условиях рыночной экономики, частной собственности на землю. Правовыми средствами разрешения этой проблемы являются установление ограничений прав лиц, использующих земельные участки (ст. 56 ЗК); регулирование вопросов оборотоспособности земельных участков (ст. 27 ЗК) и установления публичных сервитутов (ст. 23 ЗК).

В земельном законодательстве не раскрываются понятия "общественные интересы" и "частные интересы". Суть этих понятий применительно к сфере градостроительства, непосредственно связанной с использованием земель, и некоторые правовые механизмы разрешения противоречий между этими интересами определены в градостроительном законодательстве, которое определяет условия учета общественного мнения при принятии градостроительных решений.

Кроме того, большое значение в этом плане имеют нормы земельного законодательства, законодательства о недрах, водного и лесного законодательства и законодательства об охране окружающей среды. В значительной степени реализация градостроительных решений допускается при соблюдении требований, предусмотренных этими отраслями законодательства.

12. Комментируемая статья закрепляет принцип соотношения земельного и гражданского законодательства, в соответствии с которым осуществляется правовое регулирование земельных отношений. ЗК разграничивает сферу применения гражданского и земельного законодательства в части регулирования использования земель. Кроме того, действует принцип государственного регулирования приватизации земли.

Разграничение этих отраслей законодательства относится прежде всего к применению норм гл. 17 ГК, которая регулирует вопросы права собственности и иных вещных прав на землю. Необходимость разграничения касается также регулирования совершения сделок с земельными участками. Общие положения, касающиеся указанных выше вопросов, регулируются гражданским законодательством. Специфика, обусловленная публичным характером регулирования земельных отношений, - прерогатива земельного законодательства. Исходя из этого, согласно п. 3 ст. 3 ЗК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иными специальными федеральными законами.

Такова система взаимосвязанных принципов, которые лежат в основе правового регулирования общественных отношений по поводу земли, закрепленных в ЗК.

Статья 2. Земельное законодательство

1. Статья 2 ЗК определяет систему земельного законодательства. Пункт 1 комментируемой статьи рассматривает земельное законодательство РФ в узком смысле. В его состав включаются только законы, принятые как на федеральном уровне, так и уровне субъектов РФ. Правовой базой принятия ЗК является ч. 3 ст. 36 Конституции РФ, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, каким и является данный Кодекс.

В Конституции РФ закреплены общие принципы регулирования земельных отношений в системе законодательства нашей страны. Статья 72 Конституции РФ относит регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ. В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами (п. "в"); разграничение государственной собственности, в том числе на землю и другие природные ресурсы (п. "г"); природопользование; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности (п. "д"); земельное законодательство, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды (п. "к"); защита исконной среды обитания и традиционного образа жизни малочисленных этнических общностей (п. "м"). Основываясь на этих конституционных положениях, ЗК предусматривает, что регулирование земельных отношений является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы (кодексы) и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Федеральные законы имеют прямое действие на всей территории России. Специальным указанием на прямое действие федеральных законов подчеркивается, что не признается установление субъектами РФ каких-либо дополнительных условий для вступления в силу федеральных законов. Эта норма, естественная для государства с федеративным устройством, - своеобразная реакция на правотворчество некоторых субъектов РФ в сфере земельных отношений, которое отличалось чрезмерной независимостью и несоответствием федеральному законодательству.

ЗК допускает, что наряду с ним принимаются иные федеральные законы, регулирующие вопросы использования и охраны земель. Возможность принятия специальных федеральных законов, регулирующих отдельные вопросы, предусмотрена подп. 6, 7, 9 п. 1, п. 2 ст. 1; п. 2 ст. 5; п. 2, 3 ст. 7; п. 1, 2 ст. 8; подп. 7 п. 1 ст. 9; п. 2 ст. 16 ЗК и рядом иных правовых норм, содержащихся в ЗК.

Важным является положение п. 1 комментируемой статьи, согласно которому нормы земельного права, которые содержатся в других федеральных законах, законах субъектов РФ должны соответствовать ЗК. В связи с этим возникает вопрос об иерархии федеральных законов, о приоритете действия одного федерального закона в отношении другого. Разъяснения по этому поводу содержатся в решениях Конституционного Суда РФ. Так, в определении Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. N 182-О "По запросу Арбитражного суда города Москвы о проверке конституционности пунктов 1 и 4 части четвертой статьи 20 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" говорится, что в ст. 76 Конституции РФ не определяется и не может определяться иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае - федеральных законов. Ни один федеральный закон в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Аналогичная позиция была высказана и развита Конституционным Судом РФ в иных решениях. В постановлении Конституционного Суда РФ от 29 июня 2004 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы" эта позиция была уточнена. Конституционный Суд РФ указал, что в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило "lex posterior derogat priori" ("последующий закон отменяет предыдущие"), означающее, что, даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений.

Земельные отношения могут регулироваться указами Президента РФ. Согласно ст. 90 Конституции РФ Президент РФ издает указы и распоряжения. Эти акты обязательны для исполнения на всей территории страны. Акты Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам. Указ Президента РФ может быть принят по любому вопросу, который входит в его компетенцию. Действуют Порядок подготовки и внесения проектов указов и распоряжений Президента Российской Федерации, утвержденный распоряжением Президента РФ от 5 февраля 1993 г. N 85-рп, Указ Президента РФ от 2 мая 1996 г. N 638 "О порядке подготовки проектов указов, распоряжений Президента Российской Федерации, предусматривающих принятие постановлений, распоряжений Правительства Российской Федерации", Указ Президента РФ от 23 мая 1996 г. N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти".

2. Правовые акты, принимаемые Правительством РФ, также могут регулировать земельные отношения. Они относятся к категории подзаконных нормативных правовых актов, т.е. актов исполнительных органов государственной власти, изданных в пределах их компетенции, в соответствии с законом, указом Президента РФ либо на их основе и во исполнение их.

Федеральный конституционный закон от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" предусматривает, что Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства РФ (ст. 23).

3. Регулировать земельные отношения могут не только указанные выше органы государственной власти, но и органы исполнительной власти субъектов РФ, полномочия которых определены в ст. 10 ЗК. Органы местного самоуправления также наделены компетенцией, позволяющей им участвовать в процессе нормотворчества в сфере регулирования использования и охраны земель. Полномочия органов местного самоуправления установлены в ст. 11 ЗК.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

1. Особенности земли как объекта природы и природного ресурса определяют специфику земельных отношений, отличая их от иных общественных отношений. Ряд этих особенностей имеет юридически значимый характер. Так, земля существует без всякого содействия со стороны человека как всеобщее условие и предмет человеческого труда. Земля - территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это важное свойство земли отражено в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля относится к числу неуничтожимых природных объектов. Можно уничтожить плодородный почвенный слой, покрывающий землю, однако землю как пространственный территориальный базис, как правило, уничтожить нельзя. В связи с этим земля, являющаяся местом существования человеческого общества, в обозримом будущем обладает признаком незаменимости.

В отличие от растительного и животного мира, объекты которого относятся к числу возобновляемых ресурсов природы, земля не обладает таким свойством. Однако естественное плодородие земли может быть восстановлено при применении специальных методов.

Очень важным обстоятельством является также то, что земля ограничена в пространстве. Человеческое общество существует на определенной территории, обычно очерченной границами соответствующего государства. Любой человек владеет земельным участком, площадь которого всегда ограничена, как бы велик он ни был.

Земля как объект общественных отношений даже в тех случаях, когда к ней прикладывается человеческий труд, вкладываются денежные средства для производства каких-либо улучшений, продолжает оставаться объектом природы. Застроенный, заасфальтированный, забетонированный и т.п. земельный участок в любом случае всегда будет оставаться природным объектом.

Земля выполняет, по крайней мере, три важнейшие функции: 1) является средством производства в сельском и лесном хозяйстве; 2) используется как пространственный (территориальный) базис; 3) выполняет экологическую функцию как компонент сложных взаимосвязей объектов природы - экологической системы.

В системе общественных отношений земельные отношения не существуют в отрыве от иных отношений, они не изолированы от них. Земля используется для хозяйственной и иной деятельности человека, связанной с созданием и эксплуатацией искусственных объектов недвижимости, а также использованием естественных природных объектов. Использование всех этих объектов без одновременного использования земли физически невозможно. В результате использования земли для различных целей возникает своеобразный комплекс общественных отношений по поводу не только непосредственно земли, но и тех объектов, которые находятся на ней и под ее поверхностью.

В "чистом" виде земельных отношений практически не существует. Традиционно применяемый термин "земельные отношения" не совсем адекватно отражает суть реально существующих отношений по поводу земли, которые значительно шире по содержанию. Пожалуй, единственным примером собственно земельных отношений может служить использование земли для растениеводства, выращивания сельскохозяйственных культур, требующих ежегодной культивации.

Так, использование земель населенных пунктов органически связано с созданием объектов недвижимости на них (зданий, строений и сооружений). Система общественных отношений, складывающихся по поводу этой категории земель, - это единый комплекс градостроительных и земельных отношений, регулируемых правом. В какой-то мере схожая ситуация складывается применительно к землям лесного фонда. База лесных отношений - земельные отношения. Одной из главных целей использования земель лесного фонда являются лесовосстановление и лесовыращивание, т.е. лесохозяйственное использование земель.

Отношения по использованию и охране земель (земельные отношения) подразделяются на три основные группы в зависимости от того, в каких целях используются земли. К первой группе относятся отношения по поводу земель, преимущественно используемых как средство производства. Ко второй - отношения по поводу земель, которые служат пространственным (территориальным) базисом. Третью группу земельных отношений составляют отношения по поводу земель особо охраняемых природных территорий и объектов, главной особенностью которых является то, что эти земли изъяты из хозяйственного использования или ограничены в использовании.

Обычно земельные отношения возникают по поводу земельного участка. Индивидуализированная часть земли - земельный участок признается гражданским и земельным законодательством недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных вещных прав.

Поскольку земельный участок признан недвижимостью, имуществом, постольку отношения, возникающие по поводу участка земли, выступающего в такой роли, имеют определенную специфику. Земельный участок - "необычное" имущество, он является природным объектом и природным ресурсом. Общественные отношения, возникающие по поводу земельного участка, являются земельными отношениями - особым видом общественных отношений. Отношения, возникающие по поводу земельного участка как недвижимости, являются земельными отношениями, которые имеют имущественный характер.

Для того чтобы решать вопросы рационального использования земель, обеспечения их охраны, недостаточно регламентировать лишь условия использования и охраны земель, систему прав на землю, порядок их осуществления, оборот земельных участков. Государство организует процесс рационального использования и охраны земельных ресурсов посредством деятельности соответствующих государственных органов, наделенных компетенцией по осуществлению весьма специфических функций в этой области. Земельные отношения имущественного характера тесно переплетаются с земельными отношениями организационного характера, которые также регулируются земельным законодательством.

Земельное законодательство регламентирует содержание деятельности исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления по организации рационального использования и охраны земель, реализации соответствующих управленческих функций, например таких, как территориальное планирование использования земель, контроль за использованием и охраной земель и т.д.

2. Земельный кодекс разграничивает сферы действия земельного законодательства и законодательства о природных ресурсах, об охране окружающей среды и иных отраслей законодательства. Горные, водные, лесные отношения регулируются самостоятельными отраслями законодательства: законодательством о недрах, водным и лесным законодательством. Такое разграничение необходимо для правильного и наиболее эффективного применения этого законодательства. Общественные отношения возникают по поводу определенных природных объектов: земли, недр, вод, лесов и др., поэтому круг общественных отношений по поводу эти объектов природы не совпадает и, соответственно, существуют различные отрасли законодательства, регулирующие эти отношения.

Принцип раздельного правового регулирования использования и охраны природных ресурсов закреплен лишь в некоторых законодательных актах. Так, Закон РФ "О недрах" в ст. 1 предусматривает, что отношения, связанные с использованием и охраной земель, вод, растительного и животного мира, атмосферного воздуха, возникающие при пользовании недрами, регулируются соответствующим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (ст. 1) предусматривает, что отношения, возникающие при пользовании землями, водными, лесными и иными природными ресурсами особо охраняемых природных территорий, регулируются соответствующим законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РФ.

Разграничиваются предметы правового регулирования земельного законодательства и законодательства о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Согласно ст. 2 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" законодательство о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах регулирует отношения, возникающие в связи с использованием и охраной природных лечебных ресурсов как в пределах указанных особо охраняемых природных территорий, так и расположенных вне их границ. Отношения, связанные с использованием и охраной природных ресурсов, не отнесенных к лечебным, регулируются земельным, водным, лесным и иным законодательством о природных ресурсах. Имущественные отношения в области использования и охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено федеральным законом.

Принцип разграничения сфер действия земельного и водного законодательства не отражен в Водном кодексе РФ. В ст. 4 ВдК говорится лишь о том, что водное законодательство регулирует водные отношения. Имущественные отношения, связанные с оборотом водных объектов, определяются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы ВдК.

Объясняется это, видимо, тем, что водное законодательство вторгается в сферу действия земельного законодательства, включая в содержание понятия "поверхностный водный объект" не только поверхностные воды, но и покрытые ими земли в пределах береговой линии (ст. 5 ВдК).

В Федеральном законе от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ "О животном мире" также прямо не определено соотношение законодательства о животном мире с иными смежными отраслями. Однако в ст. 3 этого Закона достаточно четко определена сфера его действия, собственный предмет регулирования.

Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" не определяет соотношения предмета своего регулирования с земельным, горным и другими отраслями законодательства. В ст. 2 этого Закона говорится лишь, что отношения, возникающие в области охраны и рационального использования природных ресурсов, их сохранения и восстановления, регулируются международными договорами Российской Федерации, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, животном мире, иным законодательством в области охраны окружающей среды и природопользования.

В ст. 2 Федерального закона от 4 мая 1999 г. N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" разграничено только законодательство об охране атмосферного воздуха и гражданское законодательство. В этой статье сказано, что имущественные отношения, возникающие при осуществлении деятельности по охране атмосферного воздуха, регулируются гражданским законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 3 ЛК имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также ЗК, если иное не установлено ЛК, другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 7 мая 2001 г. N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" правовое регулирование отношений в области образования, охраны и использования территорий традиционного природопользования осуществляется данным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, т.е. в том числе и нормами земельного законодательства.

В целом в отношении применения норм иного законодательства к регулированию земельных отношений действует следующий принцип. К земельным отношениям нормы других отраслей законодательства применяются в том случае, если эти отношения не урегулированы в земельном законодательстве.

3. Особого внимания заслуживает вопрос о соотношении гражданского и земельного законодательства. Пункт 1 ст. 1 ЗК (см. комментарий) предусматривает, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Суть этого принципа состоит в следующем.

Существуют различия в предметах правового регулирования земельного и гражданского законодательства. Предметом гражданского законодательства являются имущественные отношения, которые представляют собой отношения по поводу имущества, материальных благ, имеющих экономическую форму товара. Эти отношения основаны на принципах равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон. Отношения, не отвечающие указанным признакам, не регулируются нормами гражданского права.

Общую сферу правового регулирования земельного и гражданского законодательства составляют вопросы права собственности на землю, иных вещных прав на земельные участки, оборота земельных участков, совершения договоров с земельными участками (в незначительной степени) и гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства.

Касаясь указанных вопросов, гражданское законодательство не раскрывает их содержание. В ряде статей ГК имеются бланкетные нормы, определяющие сферу регулирования отношений по поводу земли нормами земельного законодательства.

Пункт 3 ст. 129 ГК относит регулирование особенностей оборота земель к предмету земельного законодательства. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Статья 27 ЗК (п. 1) предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и нормами ЗК.

Регулирование сделок с земельными участками, безусловно, сфера гражданского законодательства. Однако и в этой области гражданское законодательство допускает возможность отразить особенности совершения таких сделок в земельном законодательстве.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК). ЗК подтверждает эту норму ГК. Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК ограничений оборота земельных участков (ст. 52 ЗК).

Что касается гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства, то эти вопросы регулируются гражданским правом. Однако и в этой области есть своя специфика. Так, при определении размера ущерба, причиненного земле, в ряде случаев применяются специальные методики. Порядок возмещения ущерба, причиненного правомерными действиями, например, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также в некоторых иных ситуациях регулируется не гражданским, а земельным законодательством.

Гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования указанных выше вопросов, а в земельном законодательстве отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта и природного ресурса. Это обстоятельство нашло свое выражение в том, что в ГК имеется специальная гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю". Если бы такой специфики не было, то, очевидно, не возникло бы необходимости в такой главе. Это означает, что в рамках только гражданского законодательства не могут быть урегулированы все вопросы права собственности, иных вещных прав на землю и некоторые иные.

Земельное и гражданское законодательство преследуют разные цели. Основная цель гражданского законодательства заключается в том, чтобы путем регулирования отношений принадлежности и присвоенности материальных благ, составляющих предпосылку и результат товарообмена, регулировался сам процесс товарообмена. Для земельного законодательства эта цель, безусловно, имеет важное значение. Регулирование оборота земельных участков - одно из направлений данной отрасли законодательства. Однако она не является главной. Указанная цель в земельном праве рассматривается непосредственно в контексте обеспечения задачи рационального использования и охраны земель.

Функцией гражданского законодательства признается функция самоорганизации и саморегулирования участников гражданского оборота, субъектов имущественных отношений. Реализация этой функции достигается тем, что в гражданском законодательстве содержится минимальное количество запретов и максимум возможных дозволений. Отчасти эта функция присуща и земельному законодательству в части совершения сделок с земельными участками. Саморегулирование земельных отношений осуществляется также на уровне установления сервитутных отношений. Однако никогда земельное законодательство не выполняло такой функции. Отрицательные результаты такой "саморегуляции" земельных отношений очевидны. Для обеспечения рационального использования земель, их охраны необходимы публичные способы правового регулирования, строгий и эффективный земельный контроль, а не "саморегуляция".

Различны принципы правового регулирования, применяемые в гражданском и земельном законодательстве. В гражданском законодательстве доминирующее значение имеет свобода волеизъявления субъектов гражданских правоотношений, закрепляются принципы недопустимости вмешательства в частные дела, неограниченности находящегося в собственности имущества, свободы распоряжения собственностью. Пункт 1 ст. 1 ГК предусматривает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Иные принципы лежат в основе регулирования земельных отношений. Статья 9 Конституции РФ закрепляет принцип приоритета публичных интересов в сфере регулирования земельных отношений. Статья 36 Конституции РФ, рассматриваемая в контексте со ст. 9, предусматривает элементы публично-правового характера регулирования отношений по поводу земли, устанавливая пределы осуществления права собственности на землю.

Особенно важно то, что земельное законодательство исходит из наличия у субъекта права собственности не только права, но и обязанности использовать землю в соответствии с ее целевым назначением (ст. 42 ЗК). Ограниченность земли в пространстве предполагает применение таких принципов, как нормирование площадей земельных участков. Экологические и социальные интересы общества вызывают потребность государственного контроля за использованием и охраной земель, за совершением сделок с землей.

Один из фундаментальных принципов гражданского права - принцип неприкосновенности собственности. Суть этого принципа заключается в том, чтобы собственники имущества имели возможность использовать свое имущество, не опасаясь его изъятия или ограничения использования. Этот же принцип реализуется и в земельном законодательстве, при этом он приобретает несколько иной характер. Изъятие имущества, земельных участков как в гражданском, так и в земельном законодательстве - исключительные случаи. В этом отношении имеется совершенно очевидное сходство. Однако в земельном законодательстве применялась еще до принятия ГК и применяется не имеющая аналогов в других отраслях законодательства процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, обусловленная исключительно публичными интересами. Эта процедура должна гарантировать максимально возможное соблюдение интересов частных земельных собственников при изъятии у них земель.