Глава V. Возникновение прав на землю 6 страница

Комментируемая статья регулирует вопросы предоставления земель только гражданам. Однако в тексте статьи упоминаются и юридические лица, которые могут получить информацию о предоставляемых земельных участках. Исходя из этого, если юридическое лицо заинтересовано в получении земельного участка для целей, не связанных со строительством, то оно может получить такую информацию, но ему не может быть предоставлен земельный участок на основании комментируемой статьи.

Указанные требования должны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Причем указанные принципы касаются только случаев предоставления земель для целей, не связанных со строительством, и они не применяются к случаям предоставления земельных участков для строительства, предусмотренным ст. 30 ЗК.

2. Граждане, которые заинтересованы в получении земельных участков, должны подать заявление либо в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается использовать участок, его размеры, местоположение и титул (право собственности или аренда), на котором гражданин предполагает использовать землю. После этого орган местного самоуправления с учетом зонирования территорий в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель должен обеспечить за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого участка.

Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка. В нем должен быть решен вопрос, предоставляется ли участок за плату, бесплатно или в аренду. Копия решения направляется заявителю с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

Предусмотрено, что договор купли-продажи или аренды земельного участка должен быть заключен в недельный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка.

Следует также иметь в виду, что ряд законодательных актов специально регулирует особенности предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, например федеральные законы "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О личном подсобном хозяйстве", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. Комментируемая статья регулирует отношения, которые возникают в ситуациях, касающихся взаимосвязи права собственности на земельный участок и объекты недвижимости (здания, строения и сооружения), находящиеся на нем.

Данная статья конкретизирует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все объекты недвижимости следуют юридической судьбе земельного участка, сформулированному в п. 5 ст. 1 ЗК. Справедливости ради, следует отметить, что в комментируемой статье этот принцип отражен иначе. Юридическая судьба земельного участка подчинена судьбе объектов недвижимости, которые находятся на нем.

Аналогичные нормы предусмотрены в ст. 271 ГК. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Как предусматривает ст. 552 ГК, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

2. В случае, когда происходит переход права собственности на недвижимость, которая расположена на чужом земельном участке, то по общему правилу новый собственник недвижимости приобретает право использовать соответствующую часть земельного участка, занятого недвижимостью, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний собственник объекта недвижимости.

Если право собственности на недвижимость переходит к нескольким сособственникам, то указанная выше норма применяется с учетом двух критериев. Порядок использования земельного участка может определяться либо с учетом долей в праве собственности на здание, строение или сооружение или принимается во внимание ранее сложившийся порядок использования земельного участка.

Что касается площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, то она определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 33 ЗК. Вопрос о том, как определить площадь земельного участка, необходимого для обслуживания здания или сооружения, фактически остался не решенным в земельном законодательстве. Если критерии определения площади земельного участка не отражены в правилах землепользования и застройки, в землеустроительной, градостроительной или проектной документации, как предусмотрено в п. 3 ст. 33 ЗК, то разрешить эту проблему весьма затруднительно.

Пункт 3 комментируемой статьи в качестве гарантии соблюдения прав на землю собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, предоставляет ему преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Реализовать это право собственник недвижимости может на основании ст. 250 ГК, которая определяет правила преимущественного права покупки.

3. Пункт 4 комментируемой статьи запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без зданий, строений и сооружений в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу.

Вместе с тем из этого правила есть исключения. Так, возможно отчуждение части здания или строения без земельного участка, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка. Допускается отчуждение здания или строения отдельно без земли в том случае, если земельный участок изъят из оборота. Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, разрешается вместе с земельным участком только в том случае, когда федеральный закон допускает передавать его в частную собственность.

Правовым последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. Считается, что размер данной доли в праве собственности на землю пропорционален доли в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Аналогичными правами обладают иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Президент РФ может установить перечень видов объектов недвижимости, которые могут быть в собственности указанных лиц, однако эти лица не будут обладать преимущественным правом покупки или аренды земельного участка.

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Комментируемая статья закрепляет условия приобретения прав на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, в тех случаях, когда на них находятся здания, строения, сооружения, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности, безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления. Независимо от того, на каком из указанных титулов лицо обладает объектом недвижимости, оно приобретает соответствующие права на земельный участок, которые предусмотрены ЗК.

ЗК закрепляет исключительное право приватизировать земельный участок или приобрести право его аренды за лицами - собственниками объектов недвижимости, расположенными на участке земли. Собственник объекта недвижимости вправе реализовать это исключительное право по своему выбору.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г., разъяснено, вправе ли гражданин приобрести в собственность земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности строение, если после вступления в силу ЗК он заключил договор аренды этого земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом и федеральными законами.

Если собственник строения приобрел право аренды на земельный участок, то это не исключает его права на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность. Данное право основано на положениях ст. 15 и п. 4 ст. 28 ЗК. В силу ст. 15 ЗК граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с указанным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК).

Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных ЗК и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.

Особые правила приобретения прав на земельный участок применяются в отношении религиозных организаций. Религиозным организациям, которые имеют в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. Религиозные организации, использующие объекты недвижимости религиозного и благотворительного назначения на праве безвозмездного пользования, вправе приобрести право безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок безвозмездного пользования зданиями, строениями, сооружениями.

Указанные нормы ЗК развивают нормы Федерального закона "О свободе совести и о религиозных объединениях". Так, согласно ст. 21 названного Закона в собственности религиозных организаций могут находиться здания, земельные участки, объекты производственного, социального, благотворительного, культурно-просветительского и иного назначения, предметы религиозного назначения, денежные средства и иное имущество, необходимое для обеспечения их деятельности, в том числе отнесенное к памятникам истории и культуры. Передача в собственность религиозным организациям для использования в функциональных целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется безвозмездно.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность этих организаций бесплатно.

2. Порядок определения цены при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных ст. 36 ЗК, определен в п. 1.1 комментируемой статьи. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти; земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов РФ; земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

При этом цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Условия продажи земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, которые расположены на находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участках, определены в ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Так, до 1 января 2010 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. чел.; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

До 1 января 2010 г. иные лица, не указанные выше, и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения свыше 3 млн. чел. - в размере от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тыс. до 3 млн. чел. - в размере от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от 3 до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В городах с численностью населения свыше 3 млн. чел. одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, за некоторыми исключениями. Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка. Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов РФ.

3. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

4. В п. 3 и 4 комментируемой статьи отражены особенности определения прав на земельный участок в зависимости от того, на каких титулах лица обладают объектами недвижимости, расположенными на неделимом земельном участке. Так, если здание или помещения в нем принадлежат нескольким сособственникам, то они вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Если в здании помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то эти лица имеют право приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, которым принадлежат помещения в здании, обладают правом ограниченного пользования земельным участком, т.е. сервитутом.

Когда помещения в здании закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, то земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие лица могут использовать земельный участок на праве сервитута.

5. В п. 5 и 6 комментируемой статьи определена процедура приобретения прав на земельные участки. Граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370. Предусмотрено, что исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных этим перечнем.

В месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подготавливает проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о его заключении.

Если в отношении земельного участка не был осуществлен государственный кадастровый учет или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об участке, которые требуются для выдачи кадастрового паспорта, то орган местного самоуправления на основании заявления или обращения заинтересованных лиц в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заинтересованное лицо, обратившееся с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ и после этого обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета.

Особо следует отметить, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Указанные выше органы в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимают решение о предоставлении земельного участка заинтересованным лицам и направляют им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Разновидностью договора купли-продажи является договор продажи недвижимости (купли-продажи земельного участка), которому посвящен § 7 гл. 30 ГК. Сущность этого договора заключается в том, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК). Комментируемая статья уточняет объект договора купли-продажи земельного участка. Таким объектом могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Объясняется это тем, что земельный участок признается недвижимым имуществом после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер. Земельный участок может быть объектом договора купли-продажи только после его идентификации в установленном порядке.