Износ, обусловленный избытком капитальных затрат

Функциональный износ (устаревание), обусловленный избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называюттехнологическим устареванием.

Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

где: По– производительность оцениваемого (ст оборудования;

Па– производительность нового оборудования или аналога; n- коэффициент торможения цены

Функциональный износ, обусловленный избытком

производственных затрат, возникает либо в результате совершенствования технологии, либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием.

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванного операционным устареванием, включает в себя следующие этапы:

• определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;

• определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;

• определение разницы затрат на эксплуатацию;

• учёт влияния налогов;

• определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;

• определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают две категории операционного устаревания:

операционное устаревание, вызванное повышенными инвестиционными издержками;

• операционное устаревание, вызванное повышенными эксплутационными затратами.

Исправимый функциональный износ.

К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия конструкции, материалов, стандартов, качества дизайна современным требованиям. Исправимым функциональным износом считается износ, устранение которого приносит поток дохода, превышающий в настоящих ценах затраты на его исправление. Он вызывается:

• недостатками, требующими дополнения (отсутствием необходимых элементов);

• недостатками, требующими замены (модернизации) отдельных элементов на элементы с другими техническими характеристиками, которые позволяют повысить потребительские свойства рассматриваемого объекта в целом.

20.

это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например, общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и так далее. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, аэропортам, скоростным магистралям, заводам, железнодорожным станциям, автостоянкам, бензоколонкам, ресторанам, танцевальным площадкам.
Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения.
Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.

Внешний износ (устаревание) проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными,

общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определённый вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Совокупный износ

Коэффициенты физического, функционального износов и экономического воздействия, обычно вычисляют в долях или процентах от полной стоимости воспроизводства или замещения.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два метода:

• аддитивный;

• мультипликативный.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

 

Данный метод пришёл к нам из североамериканских стандартов, где величины износов не велики. И в сумме они намного меньше 100%. В нашей практике нередко возникают суммарные износы более 100%, что абсурдно по физическому смыслу и противоречат определению рыночной стоимости. И по равновестности факторов износа и их положения в формуле, по способу учёта (простое складывание), факторы износа (при аддитивном методе) не отражают схему влияния каждого отдельного фактора на стоимость оцениваемого объекта.

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

 

Этот метод выстраивает правильную схему расчёта обесценивания. Значение суммарного износа не могут быть более 100%. В данном алгоритме, совокупный износ (при превышении внешнего воздействия с плюсом над величинами физического и функционального износов) может превратиться в надбавку стоимости.

22.

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

· принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней cтоимостью, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:

 

S= Ц_н + (Ц_в - Ц_н) /(N_в- + N_н+)* N_н+ (15)

 

Ц_н , Ц_в цены соответственно нижнего и верхнего аналога;

N_в- - число понижающих корректировок у верхнего аналога;

N_н+ - число повышающих корректировок у нижнего аналога

 

23. Затратный метод

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод распределения;

метод выделения;

метод разбивки на участки;

техника остатка для земли;

капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;

условия финансирования;

условия продажи;

условия рынка;

месторасположение;

физические характеристики;

доступные коммунальные услуги;

условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

24.

Доходный подход

Основным подходом установления стоимости прав ИС считается доходный подход в широком понимании. Сравнительный (рыночный) подход и затратный подход могут использоваться в качестве дополнения к доходному подходу.

Использование доходного подхода осуществляется при условии возможности получения доходов (выгод) от использования интеллекту альной собственности.

Доходом от использования интеллектуальной собственности явля ется разница за определенный период времени между денежными по ступлениями и денежными выплатами (далее – денежный поток), полу чаемая правообладателем за предоставленное право использования интеллектуальной собственности.

Основными формами денежных поступлений являются платежи за предоставленное право использования интеллектуальной собственности, например, роялти, паушальные платежи и другие.

Величина платежей за предоставленное право использования ин теллектуальной собственности рассчитывается на основе наиболее веро ятного значения, которое может сложиться, когда стороны сделки дей ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на вели чине платежей не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости объектов ИС и НМА доходным подходом учитываются только те свойства объектов ИС, которые могут приносить доход (прямой или косвенный) в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, в какой момент собственник начнет получать доходы и с каким риском это сопряжено.