Анализ рынка складской недвижимости
1) Анализ предложения рынка складской недвижимости. Таблица 3.6 Исходные данные для анализа рынка складской недвижимости
Вывод: Из анализа можно утверждать, что средняя арендная ставка на складскую недвижимость находиться в диапазоне 3-6 $ за м². Уровень конкуренции невысок, т. к. ассортимент оказываемых услуг не соответствует выбранной нами . Поскольку данный складской комплекс находиться в близости от торговых центров , то целесообразно принять ставку 5$ за м2 т.к. объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание с офисным помещением. Курс евро принимаем равным 10 590 бел. руб, учитывая его сложившееся положение на валютном рынке.
2)Анализ спроса рынка торговой недвижимости. Проанализировав рынок торговой недвижимости получили информацию о возможных потенциальных арендаторов. Таблица 3.7 Возможные потенциальные арендаторы
Вывод: Поскольку рынок по продажам и оказания швейных услуг велик, то целесообразно использовать складское помещение под этот вид услуг. 4. План маркетинга Маркетинг - это деятельность, способствующая получению предприятием прибыли за счет лучшего, чем у конкурентов, удовлетворения потребностей потребителей. План маркетинга - документ, являющийся важнейшей составной частью годового плана развития предприятия (наряду с финансовым, производственным и другими планами), в котором устанавливаются рыночные цели предприятия и предлагаются методы их достижения. При составлении планов по планированию недвижимости обязательным является разработка вопросов, связанных с использованием концепции маркетинга.План маркетинга включает в себя следующие составляющие: 1) Товарная политика 2) Ценовая политика 3) Сбытовая политика 4) Коммуникационная политика Рассмотрев склад класса D приняла решение ,что целесообразнее перейти из класса D в класс С. Для этого нам необходимо провести реконструкцию объекта недвижимость. В первую очередь необходима сделать полы и провести систему отопления для достижением температурного режима в зимний период +15. Для установки котла необходимо достроить помещение - котельню. Таким образом, следует изменить объемно-планировочное решение складского комплекса. Работы по преобразованию включают: 1. Установка системы отопления; 2. Построить перегородку, для разделения склада на секции. 3. Устройство котельной; 4. Устройство полов на складе; 5. Установка стеллажного оборудования: Складской комплекс является неспециализированным, исходя из специфики месторасположения целесообразнее сделать склад по хранению текстиля, изделий швейного производства, тканей. Работа на складе включает комплекс работ, связанных с подготовкой к приемке и приемкой товаров, размещением их на хранение, организацией хранения, подготовкой к отпуску и отпуск товарополучателям. 4.1 Товарная политикаТоварная политика — это маркетинговая деятельность, связанная с планированием и осуществлением совокупности мероприятий и стратегий по формированию конкурентных преимуществ и созданию таких характеристик товара, которые делают его постоянно ценным для потребителя и тем самым удовлетворяют ту или иную его потребность, обеспечивая соответствующую прибыль предприятию. Товарная политика данного проекта предусматривает сдачу в прямую аренду 2 секции склада, площадью S1=250м2, S2=234 м2. Вся площадь склада составляет 500м2. Секции 1 будит использоваться под хранение тканей для швейного производства. Секции 2 используется для хранения пошивочных изделий, текстиля и т. д. Так же склад имеет офисное помещение Sоф=16 м2. В плане склад выглядит следующим образом: Рисунок 4.1 План склада Склад оказывает следующие виды услуг:1. Подготовка к приемке товара; 2. Приемка и учет прибывших товаров товара; 3. Размещением товара для хранения; 4. Организация хранения товара; 5. Подготовка к отпуску товара; 6. Отпуск товарополучателям; Ткани такое вид материала который храниться на складе может длительное время, главное обеспечить сохранность груза:-соблюдение температурно - влажностного режима;-защита от вредителей;-защита от грязи и пыли; Исходя из этого, склад может оказывать дополнительные услуги по упаковке/переупаковке товара, Так как упаковка предотвращает нежелательные повреждения изделий и материалов. После того как товар прибыл на склад товар маркируют и сортируют по артикулам, фактической ширине, цвету и производственному назначению и раскладывают на местах хранения в стеллажи Также оказывается полный спектр услуг по охране, обслуживанию, уборке, ремонту и поддержке коммуникаций в пригодном состоянии.Следует отметить гибкость проводимой политики. В случае необходимости возможно расширение или изменение круга потенциальных потребителей, а также оперативная корректировка самой товарной политики.В ближайшие время склад может обновить спектр и качество оказываемых услуг. 4.2 Ценовая политикаСущность ценовой политики заключается в том, чтобы устанавливать цены на товар и изменять их в зависимости от положения предприятия на рынке, состояния рыночной конъюнктуры. Цена является как бы рычагом, который позволяет управлять рыночным спросом на товар фирмы. От того, насколько правильно и продуманно построена ценовая политика, зависят коммерческие результаты, степень эффективности всей производственно-сбытовой деятельности предприятия.Объект складской недвижимости находиться в частной собственности, следовательно арендная ставка устанавливается самим владельцам. Исходя из анализа складской недвижимости, проведенного выше, принимаем арендную ставку за 1 м2 в размере -4 $. Курс на 01.10.1014 года составляет 10590 бел руб.Стоимость 1 м2 арендуемой площади составляет-4$*10590=42360 бел. руб.Расчет дохода от реализации складских площадей и оказания услуг начинаем с 2015 года. Изменение арендной ставки за 1 м2 во времени зависит от ставки инфляции. По интернет источникам на 2015 год она составляет -12,5% в год. Получаем, что к концу года арендная ставка за 1 м2=42360*1,125=47 655 бел руб. Прирост составит (47655-42360)/12=441,25 бел. руб. Предположим что уровень инфляции будет расти с одинаковым темпам. Площадь объекта =500 м2Расчет арендной ставки в зависимости от инфляции по месяцам определим в табл.4.3.1Таблица 4.3.1
Таблица 4.3.2 Потребность в комплектации, упаковке и переупаковке товара
Доход от реализации услуг определяется в таблице 4.3.3 с учетом ставки инфляции Таблица 4.3.3 Доход от оказания дополнительных услуг
Таким образом доход от аренды и дополнительных услуг с определится путем суммирования итого табл.4.3.1 и4.3.3271550+20940=292490 тыс. руб. Сбытовая политика Основной задачей сбытовой политики является организация оптимального варианта поиска арендодатора. Поиск арендатора осуществляться следующими путями: 1)Размещение рекламы на сайте- – www.irr.by 2) рассылка писем по вероятным арендаторам 3)размещение рекламы в газете «Из рук в руки» Стоимость размещения объявления составляет 22 500 руб. за выпуск4)Строчка бегущей строги на «Беларусь 1, Беларусь 2». В течении 7 дней- 86 000руб. Для поиска клиентов реклама размещается в течение 3 месяцев на начало каждого года.
По договору на оказание складских услуг расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту здания и оборудования, отоплению, энергоснабжению, коммунальным услугам оплачиваются владельцем недвижимости. При заключении договоров предпочтение отдается долгосрочным потребителям на срок не менее 3 лет. Минимальный срок оказания складских услуг – 1 год.
Популярное: Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (1372)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |