Задача 3. Расчет стоимости бизнеса в рамках сравнительного подхода

Анализ сделок на рынке позволил выделить пять предприятий, сходных по основным параметрам с объектом оценки, сделки с которыми произошли относительно недавно (табл. 8). Площадь объекта оценки – 1000 м².

Таблица 8 – Информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов

По данным задачи требуется определить стоимость объекта недвижимости методом сравнительного подхода.

Таблица 9 – Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 3

Ход решения задачи:

1. Отбор предприятий-аналогов, сопоставимых с оцениваемым бизнесом. По условиям задачи были совершены сделки с пятью объектами, имеющими аналогичные характеристики с объектом оценки.

2. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.

- Определение единиц сравнения. Цена продаж объектов-аналогов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь этих объектов различается в достаточно широком диапазоне – 530-810 м². в качестве единицы сравнения выбирается цена продажи 1 м².

- Идентификация элементов сравнения. В соответствии с условиями задачи корректировку необходимо провести по следующим элементам сравнения: динамика сделок на рынке, условия финансового расчета, местоположение, транспортная доступность, инженерные коммуникации, соблюдая очередность первых двух элементов сравнения.

3. Расчет корректировок элементов сравнения. Расчет величин корректировок элементов сравнения:

- динамика сделок на рынке. Для сравнения выбираем пару объектов 4 и 5, чтобы проследить, насколько изменились цены на недвижимость за год: (84,279-69,197): 69,197´100%=21,79%. Следовательно, за месяц цена выросла на 1,81%, за 6 месяцев – на 1,81%. Затем цены аналогов корректируются путем их повышения на величину процентного увеличения стоимости единиц сравнения аналогов;

- условия финансового расчета. По 1-ому и 3-ему объектам-аналогам – нерыночные условия продажи. Проводим корректировку цен продаж 1м² по этим объектам для того, чтобы привести их цены к рыночным условиям. По 1-ому объекту цена завышена на 1000 тыс. руб., корректировка - «минус» 0,97 тыс. руб. (800:820). По 3-ему объекту цена занижена на 900 тыс. руб., корректировка- «плюс» 1,36 тыс. руб. (720:530);

- местоположение. Величина корректировки по данному элементу сравнения определяется из пары объектов-аналогов 1 и 4 – «плюс» 4,745 тыс. руб. (89,024-84,279), так как местоположение 3-ого объекта аналогично объекту оценки – за чертой города, а местоположение 1-ого объекта – отлично от оцениваемого объекта – в черте города;

- транспортная доступность. Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов 1 и 2 – «минус» 9,024 тыс. руб. (89,024-80), т. к. транспортная доступность 2-ого объекта аналогична оцениваемому объекту, а объект 1 – лучше;

- инженерные коммуникации. Величина корректировки по инженерным коммуникациям определяется из пары сравниваемых объектов 3 и 4 – «плюс» 25,155 тыс. руб. (109,434 – 84,279), так как инженерные коммуникации объекта 4 аналогичны оцениваемому объекту, а объекта 3 – хуже.

Расчет стоимости единицы сравнения объекта оценки в рамках сравнительного подхода путем корректировки цен объектов-аналогов по выделенным параметрам представлен в таблице 10.

Таблица 10 – Расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

4. Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта. Как видим, скорректированная стоимость единицы сравнения объектов-аналогов 83,158 тыс. руб. Соответственно, стоимость оцениваемого бизнеса рассчитывается по формуле:

где - скорректированная средняя цена единицы сравнения предприятий-аналогов.

Таким образом, цена бизнеса, рассчитанная методом сравнительного подхода, составляет 84 279 тыс. руб.