Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение определяет статья 23 ЖК РФ.

Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое – его технический паспорт);

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

13. Понятие и виды переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

• установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование – для приспособления помещений к новому функциональному назначению. Реконструктивные работы, выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.

При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускается нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений).

Перепланировка жилых помещений:

• перенос и разборка перегородок;

• перенос/устройство дверных проемов;

• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

• устройство дополнительных кухонь и санузлов;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

14. Порядок и условия проведения переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения. Последствия самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.

В ст. 26 ЖК РФ установлен перечень документов, которые собственник жилого помещения или управомоченное им лицо должны представлять в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки данного жилого помещения;

• его технический паспорт;

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель этого помещения);

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки, если переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления необходимых документов в этот орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. Согласие соответствующего органа на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения подтверждает выданный им документ.

Отказ в согласовании переустройства или перепланировки

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных ст. 26 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Первое основание состоит в отсутствии каких-либо документов, перечисленных в ст. 26 ЖК РФ. Требования к оформлению некоторых документов предусмотрены ст. 26 ЖК РФ. Нарушение этих требований служит основанием для отказа в согласовании в соответствии со ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к документам не могут предъявляться.

Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки производит орган местного самоуправления.

Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в статьях 5 и 8 ЖК РФ.

В постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрены следующие требования:

• переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются;

• перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ст. 27 ЖК РФ; решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и перепланировки

Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке – один месяц. По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации.

Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение. Если фактические изменения в переустроенных помещениях признаны недопустимыми, то органы исполнительной власти, чьи решения были нарушены, принимают меры к привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с законодательством.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии – в судебном порядке. Распоряжение, разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдается заявителю и направляется в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения.

Бюро технической инвентаризации вносит изменения в технический паспорт строения после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре и направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом

Статья 28. ЖК РФ предусматривает следующее:

• завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии;

• акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Последствия самовольного переустройства и перепланировки

Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения регламентируются ст. 29 ЖК РФ.

Самовольными признаются действия, проведенные при отсутствии документа, подтверждающего принятие соответствующим органом решения об их согласовании, или с нарушением проекта, представленного вместе с заявлением в орган, осуществляющий согласование (ст. 26 ЖК РФ).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование.

В отношении самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения законодатель занял более жесткую позицию. Если ранее допускалось последующее согласование такого переустройства или перепланировки с органом местного самоуправление, то в соответствии со ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, только на основании решения суда.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, которые были установлены органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает решение:

• в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние;

• в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника этого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, той же обязанности.

15. Права и обязанности собственника жилого помещения.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом.

Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ):

• отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (по завещанию, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты);

• оставаясь собственником, передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать жилое помещение внаем, в аренду);

• отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник должен использовать жилое помещение только для проживания (ст. 288 ГК РФ). Размещать в жилых домах промышленные производства не допускается. Размещать в принадлежащем собственнику жилом помещении предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договоров найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства (ст. 30 ЖК РФ).

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения и, если это квартира, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать это помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

16. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения.

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, определяет ст. 31 ЖК РФ.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Все перечисленные категории имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. В определенной ситуации за бывшим членом его семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда. В этом случае он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные законом для членов семьи собственника, совместно с ним проживающих.

Соглашением между сторонами срок, определенный решением суда, может быть продлен. Однако рассматриваемое право может прекратиться до обозначенного срока при прекращении права собственности на данное жилое помещение его собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда.

17. Пользование жилым помещением по завещательному отказу, на основании договора пожизненного содержания с иждивением.