Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Собственник помещения в многоквартирном доме, приобретая в собственность помещение, смежное с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ.

Смежными помещениями можно назвать помещения, связанные между собой общим входом. Квартиры, имеющие общие границы, но обладающие разными входами, будут являться смежными помещениями, поскольку квартиры, имеющие общие границы (расположенные рядом на одной лестничной площадке или друг над другом), возможно объединить. При этом возможно изменить их границы или разделить на несколько квартир.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более без согласия собственников других помещений, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (ст. 40 ЖК РФ).

Лицо не может быть принудительно лишено права собственности, поэтому для совершения указанных действий необходимо получить согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке. При этом в Распоряжении не предусматривается согласование данного вопроса со всеми собственниками помещений.

Положения ст. 40 ЖК РФ распространяются и на те случаи, когда собственник или собственники нескольких квартир на одной межквартирной лестничной площадке огораживают эту площадку и используют ее в качестве жилого помещения.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
20. Определение долей в праве общей собственности на общее имуществ
о собственников помещений в многоквартирном доме. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещений в таком доме.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений. Указанная доля собственника пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ). Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другое имущество самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК РФ), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.