стоимости недвижимости

 

После определения стоимости недвижимости тремя подхо­дами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуа­ции. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характе­ру использования недвижимости.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов (см. п. 4.4.2). Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Студенту необходимо самостоятельно определить весовые коэффициенты значимости результатов каждого подхода, соответствующие объяснения должны быть приведены в работе. В целях получения большей точности значение аij может варьироваться по степени отличия от единицы.

Итоговая величина стоимости определяется по формуле:

₃

РС = S РC_п х К_п, (4)

^п=1

 

где РС – рыночная стоимость объекта, р.;

РСп – величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;

Кп – весовой коэффициент подхода;

п = 1 … 3 применяемые подходы к оценке.

 

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 4.10.

 

Таблица 4.10

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	6 900	0,05
Сравнительный	5 900	0,85
Доходный	6 400	0,10
Рыночная стоимость	6 000

 

В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки, т.е. определить залоговую стоимость.

 

Расчет кредита и обязательств под залог

Оцененного объекта недвижимости

 

При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

В курсовом проекте остановимся на анализе залогового обеспечения кредита. Сумма кредита будет приниматься равной залоговой стоимости недвижимости.

Обязательства по кредиту представляют собой суммы выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д.

Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула РМТ = PV , (5)

 

где PMT – выплаты по кредиту, р.;

PV – сумма кредита, р.;

i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;

к – число начислений в году;

n – срок, на который выдан кредит, лет.

 

Студенту необходимо рассчитать суммы выплат по кредиту с частотой выплат 1 раз в месяц, с использованием предложенного варианта погашения. Следует также, на основе изучения специальной литературы, рассчитать другой вариант графика погашения кредита.

Ставка за пользование кредитом устанавливается по результатам анализа условий кредитования, которые предлагаются банками на момент выполнения проекта. Срок, на который выдается кредит – 2 года.

При расчете процентов за пользование кредитом учитывать, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

Результаты расчетов по обоим вариантам следует представить по форме табл. 4.11.

Таблица 4.11

Расчет выплат по кредиту, р.

Месяц	Остаток по кредиту на начало месяца	Процент за пользование кредитом	Выплаты по кредиту	Остаток долга на конец месяца
всего	в т.ч.
основной суммы	процентов
…

 

В завершении раздела делается вывод о предпочтительности варианта графика погашения (предложенный в методических указаниях или студентом) для заемщика, на основе анализа абсолютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом.

 

Заключение

 

Данный раздел должен содержать степень достижения поставленной цели курсового проекта и характеристику решения поставленных задач.

По каждому разделу необходимо привести основные полученные результаты, дать итоговое заключение о величине полученной стоимости, возможностях ее использования, получаемой суммы кредита под залог недвижимости и выплат по кредиту.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. / А.Н. Асаул. – СПб.: Гуманистика, 2003. – 406 с.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горе­мыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999. – 592 с.

3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 56 с.

4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие / С.П. Коростелев. – М.: Рус. деловая лит., 1998. – 222 с.

5. Мосин В.Г. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие / В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. – Новосибирск: НГАСУ, НГАВТ, 1998. – 70 с.

6. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С. Озеров. – СПб.: Изд-во «МКС», 2003. – 422 с.

7. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.

8. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с.

9. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70 с.

10. СТП НИСИ 07.01.90. Проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. – Новосибирск: НИСИ, 1990. – 12 с.

11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422 с.

12. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: СПбГУЭФ, 1998. – 159 с.

13. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Л.Н. Тэпман; Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

14. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

15. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с англ. / Г.С. Харрисон. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.

16. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. – М.: Рус. деловая лит., 1996. – 272 с.

17. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с.

18. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. – Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.

19. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.И. Ресина; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. – М.: Дело, 1999. – 328 с.

 

Приложение 1

Общие сведения об оцениваемом объекте

Вари­ант	Месторасположение	Транспортная доступность	Наличие асфальтобетонного покрытия (от площади земельного участка)	Несущая способность грунтов
	с/о	гл.	До 10 %	низк.
	отд.	втр.	До 50 %	выс.
	цен.	гл.	До 10 %	низк.
	отд.	втр.	До 10 %	сред.
	цен.	гл.	До 30 %	сред.
	с/о	втр.	До 50 %	выс.
	цен.	гл.	До 10 %	низк.
	с/о	втр.	До 10 %	низк.
	отд.	гл.	До 50 %	сред.
	с/о	втр.	До 50 %	сред.
	отд.	гл.	До 30 %	выс.
	цен.	втр.	До 10 %	сред.
	отд.	гл.	До 50 %	сред.
	цен.	втр.	До 30 %	выс.
	с/о	гл.	До 30 %	низк.
	цен.	втр.	До 30 %	низк.
	с/о	гл.	До 10 %	выс.
	отд.	втр.	До 10 %	низк.
	с/о	гл.	До 50 %	низк.
	отд.	втр.	До 30 %	сред.
	цен.	гл.	До 10 %	сред.
	отд.	втр.	До 30 %	выс.
	цен.	гл.	До 50 %	выс.
	с/о	втр.	До 50 %	выс.
	отд.	гл.	До 30 %	низк.

 

Приложение 2

Характеристики здания

Вариант	Площадь по осям, м2	Конструктивное решение *	Несущие конструкции
			Стены
			Стены
			Стены
			Колонны
			Колонны
			Колонны
			Колонны
			Колонны
			Колонны
			Стены
			Стены
			Стены
			Стены
			Стены
			Стены
			Колонны
			Колонны
			Колонны
			Стены
			Стены
			Стены
			Колонны
			Колонны
			Колонны
			Колонны

* Конструктивное решение (условное деление):

- 1 тип – помещения здания составляют 15–30 м² с коридором;

- 2 тип – одно помещение площадью 40–60 % от общей площади здания, остальные помещения меньшей площади;

- 3 тип – здание состоит из нескольких (3– 5) помещений.

Приложение 3

Количественная оценка износа

Вари-ант	Фундамент	Износ фундамента	Стены	Износ стен	Перекрытия	Износ перекрытий
	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 1,5 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими плитками	Трещины в кладке шириной 2 мм	Монолитные плиты	Ширина раскрытия трещин 1,5 мм
	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 0,5 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками	Ширина трещин до 1 мм	Железобетонные панели	Повреждения на площади 5 %
	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 1,8 мм	Кирпичные	Глубина разрушения швов 3,5 см	Железобетонные панели	Ширина трещин 2 мм
	Бетонный	Ширина раскрытия трещин до 0,5 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 2 %	Монолитные плиты	Ширина трещин 0,1 мм
	Бетонный	Ширина раскрытия трещин до 0,2 мм	Мелкие блоки	Повреждения на площади до 4 %	Железобетонные панели	Повреждения на площади 8 %
	Бетонный	Осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены	Мелкие блоки	Ширина трещин до 4 мм	Железобетонные панели	Ширина трещин 0,3 мм
	Бетонный	Осадка с прогибом стен до 0,003 от длины стены	Несущие панели	Повреждения на площади до 15 %	Железобетонные панели	Повреждения на площади 20 %
	Бетонный	Ширина раскрытия трещин до 0,8 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками	Ширина трещин до 0,5 мм	Железобетонные панели	Повреждения на площади 10 %

Продолжение прил. 3

Вари-ант	Фундамент	Износ фундамента	Стены	Износ стен	Перекрытия	Износ перекрытий
	Бетонный	Осадка с прогибом стен до 0,005 от длины стены	Несущие панели	Промерзания в 5 % помещений	Сборные плиты	Прогибы до 1/150 пролета
	Ленточный каменный	Ширина трещин до 2 мм	Кирпичные	Ширина трещин 2 мм	Железобетонные панели	Повреждения на площади 15 %
	Ленточный каменный	Ширина трещин до 1,5 мм	Крупноразмерные блоки	Ширина трещин 1 мм	Монолитные плиты	Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2 до 1 м
	Ленточный каменный	Ширина трещин до 4 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими плитками	Трещины в швах шириной 1,8 мм	Железобетонные панели	Ширина трещин 0,5 мм
	Ленточный каменный	Ширина трещин до 3 мм	Кирпичные	Глубина разрушения швов 1,5 см	Сборные плиты	Ширина раскрытия трещин 2 мм
	Ленточный каменный	Ширина трещин до 1 мм	Кирпичные	Ширина трещин 1,5 мм	Монолитные плиты	Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2 0,2 м
	Ленточный каменный	Ширина трещин до 5 мм	Кирпичные	Глубина разрушения швов 2 см	Сборные плиты	Трещины более 2 мм
	Железобетонный	Ширина раскрытия трещин до 1,3 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 8 %	Монолитные плиты	Ширина трещин 1,5 мм

Окончание прил. 3

Вари-ант	Фундамент	Износ фундамента	Стены	Износ стен	Перекрытия	Износ перекрытий
	Железобе- тонный	Ширина раскрытия трещин до 1 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками	Ширина трещин 1,5 мм	Монолитные плиты	Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2 0,5 м
	Железобе- тонный	Осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены	Несущие панели	Повреждения на площади до 18 %	Железобетонные панели	Ширина трещин 1 мм
	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 1,7 мм	Кирпичные с облицовкой керамическими плитками	Трещины в кладке шириной 2,5 мм	Монолитные плиты	Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2 0,8 м
	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 1 мм	Кирпичные	Ширина трещин 1 мм	Железобетонные панели	Повреждения на площади 12 %
	Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 2 мм	Крупноразмерные блоки	Ширина трещин 2 мм	Сборные плиты	Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2 1,2 м
	Железобе- тонный	Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 10 %	Сборные плиты	Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2 0,7 м
	Железобе- тонный	Ширина раскрытия трещин до 1,2 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 6 %	Сборные плиты	Ширина трещин 1,7 мм
	Железобе- тонный	Осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены	Кирпичные	Глубина разрушения швов 3 см	Железобетонные панели	Ширина трещин 1,5 мм
	Железобе- тонный	Ширина раскрытия трещин до 0,8 мм	Несущие панели	Повреждения на площади до 4 %	Сборные плиты	Ширина трещин 0,4 мм

Приложение 4

Цены продаж сопоставимых объектов административного,

торгового назначения и общественного питания, тыс. р.

Ва-риант	Аналоги оцениваемого объекта
А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
	33 948	20 650	49 821	16 017	31 590	32 837	65 321	15 223	28 483
	15 734	9 430	22 942	7 270	14 495	15 224	30 274	6 899	13 051
	25 848	15 387	37 607	12 013	23 639	25 011	49 389	11 429	21 465
	20 700	12 409	30 247	9 634	19 146	20 079	39 920	9 078	17 157
	21 598	12 970	31 394	9 942	19 910	20 915	41 508	9 441	17 844
	18 630	11 198	27 195	8 653	17 199	18 058	35 907	8 225	15 477
	29 230	17 372	42 518	13 663	26 965	28 032	56 030	12 982	24 290
	31 305	18 613	45 547	14 623	28 886	30 315	59 745	13 917	26 007
	12 425	7 457	18 122	5 735	11 438	12 014	23 913	5 472	10 302
	35 954	21 343	52 281	16 442	33 145	34 809	68 887	15 614	29 886
	16 569	9 955	24 167	7 647	15 251	16 018	31 876	7 271	13 732
	28 382	17 116	41 054	13 242	26 178	27 231	54 417	12 346	23 589
	33 120	20 124	48 584	15 585	30 502	32 336	64 003	14 525	27 452
	26 910	16 321	39 438	12 427	24 985	26 247	52 009	11 801	22 530
	37 640	22 735	54 336	17 621	34 755	36 491	71 694	16 340	31 303
	42 000	25 367	60 374	19 118	38 828	40 665	80 340	18 156	34 965
	24 426	14 767	35 620	11 410	22 495	23 760	46 999	10 852	20 391
	14 500	8 691	21 131	6 691	13 354	14 016	27 892	6 355	12 045
	24 990	15 055	36 224	11 471	23 031	24 195	47 796	11 057	20 694
	39 780	24 076	57 355	18 682	36 701	38 518	76 192	17 248	32 599
	22 870	13 744	33 315	10 515	20 970	22 115	43 928	10 098	18 873
	17 802	10 671	26 001	8 276	16 415	17 219	34 254	7 807	14 783
	24 127	14 520	35 151	11 207	22 114	23 226	46 203	10 660	20 028
	41 072	24 846	59 716	18 736	37 365	39 774	78 646	18 393	34 199
	15 748	9 442	22 946	7 265	14 489	15 217	30 271	6 905	13 055

 

 

Окончание прил. 4

Цены продаж сопоставимых объектов производственного

и складского назначения, тыс. р.

Ва-риант	Аналоги оцениваемого объекта
А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
	22 632	13 867	33 319	10 791	21 168	21 891	43 547	10 260	19 104
	10 490	6 287	15 295	4 848	9 665	10 152	20 183	4 600	8 704
	17 292	10 258	25 129	8 062	15 759	16 735	32 926	7 676	14 373
	13 800	8 272	20 185	6 448	12 791	13 404	26 643	6 052	11 438
	14 422	8 668	20 930	6 628	13 302	13 974	27 700	6 294	11 896
	12 420	7 475	18 139	5 785	11 480	12 052	23 958	5 502	10 329
	19 570	11 581	28 430	9 202	18 069	18 688	37 442	8 746	16 284
	20 955	12 409	30 454	9 843	19 354	20 304	39 830	9 378	17 428
	8 285	4 975	12 085	3 824	7 626	8 009	15 947	3 656	6 871
	24 086	14 228	34 974	10 961	22 215	23 329	46 051	10 409	20 049
	11 049	6 646	16 118	5 098	10 167	10 679	21 255	4 851	9 157
	18 998	11 490	27 369	8 909	17 536	18 154	36 360	8 231	15 811
	22 080	13 506	32 484	10 486	20 335	21 657	42 760	9 683	18 301
	17 940	10 944	26 357	8 285	16 724	17 571	34 749	7 868	15 095
	25 220	15 290	36 224	11 886	23 317	24 477	47 796	10 894	21 009
	28 200	17 095	40 249	12 746	26 118	27 317	53 786	12 104	23 527
	16 284	9 886	23 747	7 650	14 997	15 884	31 333	7 281	13 642
	9 670	5 796	14 087	4 461	8 905	9 344	18 598	4 236	8 042
	16 710	10 092	24 149	7 647	15 405	16 186	31 864	7 425	13 831
	26 670	16 217	38 237	12 628	24 628	25 837	50 966	11 499	21 733
	15 280	9 195	22 247	7 010	13 980	14 773	29 324	6 769	12 582
	11 868	7 114	17 347	5 536	10 950	11 480	22 836	5 205	9 865
	16 123	9 722	23 478	7 510	14 743	15 484	30 802	7 150	13 393
	27 548	16 739	39 994	12 491	24 910	26 693	52 624	12 462	22 989
	10 504	6 299	15 299	4 843	9 659	10 145	20 180	4 606	8 708

 

 

Приложение 5

Стоимость оборудования,

входящего в состав объектов-аналогов, тыс. р.

Ва-риант	Аналоги оцениваемого объекта
А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
	Нет					Нет	Нет
		Нет	Нет					Нет
		Нет			Нет		Нет
	Нет	Нет						Нет	Нет
			Нет	Нет				Нет	Нет
	Нет
		Нет				Нет
		Нет					Нет
				Нет	Нет	Нет
		Нет		Нет				Нет
				Нет	Нет	Нет
			Нет			Нет		Нет
	Нет				Нет			Нет	Нет
	Нет			Нет				Нет
			Нет				Нет	Нет
			Нет	Нет				Нет
	Нет		Нет		Нет		Нет
			Нет	Нет		Нет		Нет
			Нет	Нет			Нет
			Нет					Нет	Нет
				Нет	Нет				Нет
	Нет	Нет				Нет	Нет	Нет
					Нет	Нет	Нет
				Нет	Нет
				Нет	Нет	Нет	Нет

 

Приложение 6

Примеры диаграмм с различными вариантами

графиков выплат по кредиту

 

Приложение 7

Образец поэтажного плана

 

 

Окончание прил. 7

Образец поэтажного плана

 

Составители

 

Светлана Александровна Гарина

Екатерина Борисовна Денисенко

 

 

ОБОСНОВАНИЕ

ЗАЕМНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

ПОД ОБЕСПЕЧЕНИЕ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Методические указания к курсовому проекту по дисциплине

«Экономика недвижимости»

для студентов специальности 291500

«Экспертиза и управление недвижимостью»

 

 

Редактор Г.К. Найденова

 

 

Санитарно-эпидемиологическое заключение

№ 54.НК.05.953.П.000148.12.02 от 27.12.2002 г.

Подписано к печати 22.06.2004. Формат 60x84 1/16 д.л.

Гарнитура Таймс.

Бумага газетная. Ризография.

Объем 2,75 п.л. Тираж 100 экз. Заказ №

 

Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин)

630008, Новосибирск, ул. Ленинградская, 113

Отпечатано мастерской оперативной полиграфии НГАСУ