Использование сравнительного подхода
Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данном курсовом проекте использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же. Данные о продажах сопоставимых объектов, для соответствующих типов зданий, определенных согласно критериям ЛНЭИ, приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 4.6. Таблица 4.6 Данные о продажах коммерческой недвижимости
* Относительно объекта оценки. Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 4.7, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру. На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие: - 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности; - 10 % между центром и районом средней отдаленности. Таблица 4.7 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
ЦКХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 4.7, гр. 1–9). Для этого используется метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов. При определении поправок необходимо учесть: 1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам; 2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние; 3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой. После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города. Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 4.7 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 4.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов. Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов (см., например, [5, c. 45–54]). При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а ij ||, где а ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j). а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj}.
В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для этого находится среднее арифметическое между пятью ценами, полученными в процессе согласования.
Популярное: Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней... Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (318)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |