Проверка банком предоставленных заемщиком документов на приобретаемую квартиру

6. Заключение кредитной сделки. Заемщик заключает с банком:

· кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита;

· договор ипотеки квартиры.

Также оформляется трехсторонний договор купли-продажи квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального взноса (как правило, 30% от стоимости квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации договора ипотеки банк перечисляет деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.

Обязательным условием получения жилищного ипотечного кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.

Помните, что при покупке жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы физических лиц. В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может претендовать на налоговый вычет. Налогооблагаемый доход будет уменьшен на сумму, фактически израсходованную на приобретение жилья, а также погашение процентов по ипотечным кредитам, но не более чем на 1млн.рублей ежегодно в течение 6 лет. Для получения льгот необходимо предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию и следующие документы:

· подлинник и копию свидетельства о праве собственности на приобретенное жилье;

· копию договора о строительстве (приобретении) жилья;

· платежные документы (в том числе и не заверенная у нотариуса расписка либо акт сдачи-приемки объекта недвижимости);

· справку с основного места работы о полученных доходах и уплаченных налогах;

· заявление на предоставление имущественного вычета, с указанием реквизитов собственного банковского счета для безналичного перечисления денежных средств.

Обязательная государственная регистрация ипотечной сделки осуществляется на основе следующих документов:

· нотариально удостоверенного оригинала договора об ипотеке и его копии;

· квитанции об уплаты регистрационного сбора;

· документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства;

· документа, содержащего описание жилого помещения, которое является предметом договора об ипотеке.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов.

Регистрационная запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ей обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то это также указывается в регистрационной записи (на основании договора ипотеки залогодержателю регистрирующим органом может быть выдана закладная, которая упрощает процедуру уступки прав по ипотечным кредитам). Закладная удостоверяет права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре ипотеки, без предоставления других обязательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре ипотеки имущество. В закладной указываются: слово «закладная», имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку имущества, по которому оно может быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, дата выдачи закладной и сведения о государственной регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Передача прав оформляется передаточной надписью на самой закладной.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора ипотеки, а если договор предусматривает выдачу закладной – то и копию закладной.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.

Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается, а закладная аннулируется. Это происходит на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее. Однако копия закладной к документам публичного характера не относится.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, при неисполнении залогодателем своих обязательств (выплаты суммы долга и процентов).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;

2) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

3) начальную продажную цену заложенного имущества в случае его реализации;

4) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть:

· открытую реализацию заложенного имущества;

· приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке;

3) способ реализации заложенного имущества, либо условие о его приобретении залогодержателем.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Выполненные расчеты показывают, что наиболее предпочтительным для заемщика является вариант с постоянным периодическим увеличением взносов, а наименее – вариант погашения кредита равными срочными уплатами. К сожалению, многие российские банки выдают ипотечные кредиты, используя именно этот метод погашения. Это объясняется, во- первых, их собственной кредитной политикой, а во вторых, жесткими стандартами ипотечных программ, с которыми они сотрудничают.