Мегаобучалка Главная | О нас | Обратная связь


Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность



2015-12-04 3272 Обсуждений (0)
Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность 4.50 из 5.00 6 оценок




Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключенным в силу статьи 433 ГК РФ, а между сторонами сложились отношения из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.

Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

№4. Мокроусовой на праве собственности принадлежала квартира в г.Томске. Пока ее муж находился в длительной командировке, Мокроусова продала квартиру в Томске Маликову и переехала жить к своему близкому другу Смирнову. Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован в установленном законом порядке. В проданной квартире вместе с Мокроусовой в течение 15 лет проживал ее муж Мокроусов, зарегистрированный по месту жительства в квартире родителей по другому адресу. Супруги Мокроусовы во время совместного проживания часто ссорились, неделями не разговаривали друг с другом, однако брак не расторгали. Возвратившись из командировки, Мокроусов не мог попасть в квартиру, в которой он проживал, поскольку новый собственник квартиры поменял замки.

Вопрос: Вправе ли Мокроусов оспорить в судебном порядке продажу квартиры женой без его согласия?

Нет, не вправе, она является собстевнником, это ее имущество.

Возможна ли описанная в задаче ситуация в условиях действующего законодательства? Обоснуйте свой ответ.

Вариант условия: квартира принадлежит на праве общей долевой собственности супругам Мокроусовым. Возможна ли продажа квартиры при таких условиях одним из супругов?

Исходя из условий задачи, не совсем ясно, когда была приобретена квартира: до брака или во время. Рассмотрим каждый из вариантов.

· В том случае, если Мокроусова приобрела квартиру до брака (или во время брака, но по безвозмездным сделкам), тогда Мокроусов оспорить в судебном порядке квартиру не может, поскольку у него нет никаких оснований для этого.

· Если же Мокроусова приобрела квартиру находясь в браке, тогда согласно ст. 34 (п. 1 и п. 2) СК РФ, квартира будет считаться общим имуществом супругов. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ:

 

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В данном случае нотариального удостоверенного согласия получено не было, значит у Мокроусова есть основание для обращения в суд с целью признания сделки по продажи квартиры недействительной по основанию, предусмотренным статьей 168 ГК:

 

Сделка, нарушающая требования закона(нарушено требование абз. 1 п. 2 ст. 35 СК) или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

 

Срок в данном случае начинает течь с момента, когда Мокроусов обнаружил, что сменились замки в квартире.

 

Вариант задачи:

В случае, если это долевая собственность супругов, то продажа должна пройти по правилам ст. 250 ГК:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Мокроусов имеет несколько вариантов поведения в этом случае:

· Согласно п. 3 ст. 250, Мокроусов имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

· Обратиться в суд в течение 3 лет с требованием признать сделку ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК РФ.



2015-12-04 3272 Обсуждений (0)
Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность 4.50 из 5.00 6 оценок









Обсуждение в статье: Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность

Обсуждений еще не было, будьте первым... ↓↓↓

Отправить сообщение

Популярное:



©2015-2020 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (3272)

Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...

Система поиска информации

Мобильная версия сайта

Удобная навигация

Нет шокирующей рекламы



(0.008 сек.)