Особенности продажи предприятия

1. Договор продажи предприятия: понятие, предмет и другие существенные условия, форма и государственная регистрация. Цена в договоре продажи предприятия.

2. Права кредиторов при продаже предприятия. Последствия неуведомления кредиторов о продаже предприятия.

3. Переход права собственности на проданное предприятие и риска случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия.

4. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками.

5. Особенности расторжения, изменения и признания недействительным договора купли-продажи предприятия.

Задачи:

№1. Индивидуальный предприниматель (ИП) Хохлов решил продать свой магазин продовольственных товаров. Сделка состоялась: магазин со всеми товарами и зданием приобрело ООО «Альфа». Через 6 месяцев в ООО «Альфа» поступило письмо из местного банка, в котором содержалось требование погасить кредит в сумме 2 млн. руб. ООО «Альфа» заявило, что оно денег в банке не брало, о долге перед банком Хохлов ему ничего не говорил, поэтому оплатить 2 млн. руб. ООО «Альфа» отказалось и предложило банку разыскать Хохлова. Банк обратился с иском в суд.

Решите дело. При этом укажите, подлежит ли иск удовлетворению. Обоснуйте свое решение.

Иск банка будет удовлетворен, так как банк не был письменно уведомлен о продаже магазина. Таким образом, согласно пункту 3 ст. 562 ГК РФ

 

3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

 

Так как прошло всего 6 месяцев, а не год, то кредиторы имели право удовлетворения своих требований согласно ч. 2 ст. 562 ГК:

 

2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

 

 

Согласно пункту 4 ст. 562 ГК:

 

4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

А поскольку кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, то соответственно и согласие он не давал.

 

Таким образом, иск банка будет удовлетворен, так как ни одна из сторон не уведомила его и так как в соответствии с ч. 3 кредитор может потребовать досрочного исполнения обязательства в течение года с момента как оно узнало или должно было узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, а продавец и покупатель будут нести солидарную ответственность по уплате кредита (согласно ч. 4 ст. 562 ГК).

Cn 561 2. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

 

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

 

 

2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

 

3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

1. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

 

3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

№2. ООО «Томские правовые технологии» (продавец) и индивидуальный предприниматель (ИП) Флемминг (покупатель) подписали договор купли-продажи заготовительной конторы №1, состоящей из отдельного нежилого здания, находящегося на арендованном земельном участке, а также офисной мебели, инвентаря и сырья. Через месяц со дня подписания договора продавец передал покупателю все необходимые документы (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора, а также перечень всех долгов (обязательств)). Еще через 2 месяца продавец передал заготовительную контору №1 покупателю по акту приема-передачи. После чего индивидуальный предприниматель (ИП) Флемминг начал осуществлять в данном месте свою деятельность по заготовке дикороссов.

Однако через 3 месяца ООО «Томские правовые технологии» потребовала у предпринимателя возврата имущества и всех документов, мотивируя это тем, что договор купли-продажи не был зарегистрирован, следовательно, не заключен, права и обязанности для сторон не возникли. Полученные денежные средства будут возвращены при продаже этого же имущества новому покупателю по более высокой цене.

Индивидуальный предприниматель обратился в юридическую клинику за консультацией.

Решите дело. Укажите возможные варианты решения для индивидуального предпринимателя. При этом обоснуйте свою позицию о том, с какого момента договор купли-продажи был или будет заключен.

В соответствии с ч.8 ст.2 ФЗ от 30.02.2012 № 302-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ГЛАВЫ 1, 2, 3 4 части первой ГК РФ» : правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Следовательно , договор заключенный между ООО «Томские правовые технологии» и ИП не подлежит государственной регистрации. А значит, он считается заключенным, с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Таким образом, требования ООО не подлежат удовлетворению.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.

2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

cт 561 1. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

2. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Статья 564. Переход права собственности на предприятие

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 564 ГК РФ

1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

2. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 563).

3. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

 

ст 165 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

 

Статья 433. Момент заключения договора

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 

Передача предприятия ст 563

 

№3. ОАО «Химчистка-ПРО» имело прачечную на территории г. Томска. В связи с диверсификацией бизнеса акционерное общество решило прекратить данную деятельность. Для этого оно обратилось к адвокату за консультацией о том, какие в настоящее время существуют варианты «продажи готового бизнеса».

Предложите свои варианты юридического оформления экономического интереса по «продаже готового бизнеса». При этом укажите все их сильные и слабые стороны, возможные «подводные камни» при продаже?

Рекомендация № 1

Как только Вами принято решение о продаже бизнеса, начинайте подготовку своего бизнеса к продаже. Помните - чем больше у Вас времени для продажи, тем качественнее Вы сможете подготовиться и тем больше у Вас шансов продать свой бизнес подороже. Если Вы хорошо подготовите свой бизнес к продаже, то покупателю не придется тратиться на устранение явных недочетов и изъянов в юридическом оформлении прав.

Приведите в порядок, систематизируйте и разложите по папкам документы, которые могут потребоваться покупателю бизнеса и его консультантам для проверки бизнеса. К таким документам обычно относятся следующие: учредительные и другие корпоративные документы; документы на недвижимое и другое имущество; договоры; документы о правах на результаты интеллектуальной деятельности; лицензии и разрешения; документы по трудовым отношениям; судебные документы, в которых участвует продаваемая компания; документы бухгалтерской отчетности за три последних года.

Рекомендация № 2
Помните о том, что покупатель готового бизнеса будет проверять не только бизнес, но и Ваши права на него, всю историю перехода бизнеса от первоначальных владельцев к Вам. Поэтому уделите внимание не только юридической подготовке бизнеса к продаже, но и юридическому оформлению своих прав на бизнес и устранению различных моментов, которые могут создать дополнительные вопросы на переговорах.

Постарайтесь уладить конфликты с другими совладельцами бизнеса, устранить все недочеты в оформлении своих прав на бизнес и риски утраты своего контроля над бизнесом как в судебном, так и во внесудебном порядке. Юристы покупателя обязательно будут проверять эти моменты. Выявив их, покупатель может отказаться от сделки либо будет настаивать на существенном снижении цены.

Рекомендация № 3
Проверяйте потенциального покупателя еще на ранних этапах, предшествующих предоставлению ему важной, конфиденциальной информации.

Рекомендация № 4
Позаботьтесь о защите конфиденциальной информации. Перед тем, как предоставить покупателю или его консультантам доступ к документам с конфиденциальной информацией, подпишите соглашение о неразглашении конфиденциальной информации и сведений не только с покупателем, но и с его работниками или консультантами, проверяющими Ваш бизнес.

Рекомендация № 5
Подписывая предварительный договор купли-продажи действующего бизнеса помните о том, что по такому договору лучше не получать оплату за продаваемый бизнес

Рекомендация № 6
Заключая с покупателем предварительный договор купли-продажи готового бизнеса, подробно прописывайте те случаи и условия, при наступлении которых покупатель вправе отказаться от приобретения бизнеса и от расторжения или от исполнения самого предварительного договора.

 

Рекомендация № 7
Иногда в ходе подготовки к сделке стороны подписывают между собой протокол или соглашение о намерениях, в котором отражают свои договоренности и порядок действий, направленных на куплю-продажу действующего бизнеса. Такое соглашение или протокол в общем случае не имеют юридической силы и могут использоваться только в качестве доказательства для выяснения действительной воли сторон в сделке. Однако, подписывая такое соглашение или протокол о намерениях, соблюдайте осторожность и помните о том, что такой протокол или соглашение могут быть признаны в судебном порядке по иску Вашего контрагента предварительным договором и повлечь для Вас обязанность заключения основного договора на условиях, в том числе о цене, оговоренных в протоколе (соглашении) о намерениях. Это возможно в том случае, если в таком протоколе (соглашении) указаны все существенные условия договора, направленного на куплю-продажу действующего бизнеса.

 

Рекомендация № 8
В связи с наблюдающимися в экономике кризисными явлениями участились случаи, когда покупатель просто не в состоянии полностью оплатить приобретаемый бизнес, что создает риск «разрушения» уже начавшегося процесса продажи и возникновения конфликта между сторонами сделки, в том числе и судебного. Поэтому проверяйте финансовое состояние покупателя, требуйте от него доказательств наличия денежных средств на покупку Вашего дейтвующего бизнеса. Рекомендация № 9
Стремитесь к тому, чтобы продаваемый бизнес и сумма его оплаты не находились одновременно у покупателя. Используйте надежные механизмы оплаты (аккредитив, банковская гарантия, банковская ячейка), позволяющие гарантированно получить оплату за проданный бизнес. Из этой рекомендации следует совсем простой совет - если Ваша сделка не предусматривает надежные механизмы защиты от неоплаты со стороны покупателя, то старайтесь не передавать все права на готовый бизнес покупателю до получения от него полной оплаты.Рекомендация № 10
Всегда интересуйтесь предлагаемой структурой сделки, то есть тем, как юридически будет оформляться сделка и как будет выглядеть схема оплаты приобретения готового бизнеса. Различные схемы сделок имеют свои плюсы и минусы, а кроме этого создают различные налоговые последствия.

1)Заключить договор купли-продажи предприятия (единственный способ, отраженный в ГК)

2)Отчуждение долевого участия в юридических лицах собственников предприятий с целью дальнейшего использования этого участия для управления деятельностью предприятия и получений прибыли.

3)Переоформление на имя новой организации или ИП всех основополагающих договоров предприятия, уступки прав требования, заключения договоров купли – продажи недвижимости, оборудования и иного имущества.

Плюсы:

1)готовая бизнес – идея

2)наличие государственной регистрации

3)раскрученный бренд (марка)

4)наличие клиентской базы

5) наличие наработанных связей и деловая репутация

Минусы:

1)Вероятность убыточности предприятия

2) Старое изношенное оборудование

3) Отсутствие спроса на предоставляемую услугу

4)Высокая конкуренция

№4. ООО «Солярис» решил продать свой Институт красоты (SPA – салон) индивидуальному предпринимателю Тарковскому. Однако данная сделка была оформлена несколькими различными договорами купли-продажи. А именно: договором купли-продажи нежилого помещения, договором купли-продажи инвентаря (солярий, парикмахерское кресло, зеркало), договором купли-продажи материалов (крема, краска для волос). Все сделки были подписаны в один день.

Через 6 месяцев предприниматель встретил знакомого студента, обучающегося на 3 курсе ЮИ ТГУ, и рассказал о своем приобретении. Студент ему указал, что данные отношения должны были быть оформлены договором купли-продажи предприятия, который предоставил бы ему (покупателю) больше гарантий.

Согласны ли вы с позицией студента?

Возможно ли сейчас признать указанную совокупность различных договоров купли-продажи единым договором купли-продажи предприятия?

И при каких условиях, и на основании каких норм может быть тот или иной вариант?