Понятие ипотека. Виды ипотечного кредитования

Ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой)

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Отличительные черты ипотеки:

· Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.

· Предметом ипотеки всегда является недвижимость.

· Предмет ипотеки остается во владении должника.

· Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется закладной, которая подлежит государственной регистрации

· При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Не любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма долга на момент заключения договора определена или которое содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

Классификация ипотечных кредитов

1) По объекту недвижимости

· земельные участки;

· предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

· дачи, садовые дома, гаражи;

· воздушные и морские суда

· незавершенное строительством недвижимое имущество.

2) По целям кредитования:

· жилищное кредитование;

· на разработку земельного участка;

· на развитие сельского хозяйства;

· на развитие производства;

· кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3) По виду кредитора

· по статусу: банковские, небанковские

· по принадлежности: государственные, частные

· по степени специализации: универсальные, специализированные

4) По способу предоставления кредита

· Немецкая модель

· Американская модель

5)По способу рефинансирования

· выпуск ипотечных облигаций;

· предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии;

· собственные, привлеченные и заемные средства;

· продажа закладных ипотечному агентству или ипотечному банку.

6) По способу амортизации долга

· постоянный ипотечный кредит;

· кредит с переменными выплатами;

· кредит с единовременным погашением;

· с нарастающими платежами;

· с индексацией непогашенной суммы долга.

Сущность и задачи ипотечного кредитования

Ипотека – разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество. Предметом ипотеки может служить не только сама недвижимость, но и право ее аренды. Основное назначение ипотеки – обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

10 актуальных задач ипотечного кредитования
Точка зрения Ассоциации российских банков

*АИЖК - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА

Снижение рублевой процентной ставки у АИЖК привело к снижению ставок и по банковским кредитам.

Но! Участники рынка предостерегают: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке

ПОДДЕРЖКА ГОСУДАРСТВА

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования. В том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

Предлагается увеличить размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд. Необходимо также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).