Расчет прибыли при различном количестве земельных участков

Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что любому типу землепользования соответствует определенное оптимальное сочетание всех других взаимодействующих факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты и снижается эффективность использования земли.

Сбалансированность проявляется также в показателях емкости и доходности, то есть в количестве других объектов недвижимости на земельном участке и размере прибыли при различных вариантах его застройки [25].

Принцип оптимального (экономического) размера. На любом рынке существует оптимальный размер площади земельного участка, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования, преобладающим условиям внешней среды и необходим для эффективного использования различных видов недвижимости. Недостаточный по размеру участок снижает стоимость пред­приятия из-за нехватки места для различных целей (складирование, парковка и другие), а избыточный – не приносит со­ответствующего дохода. Например, в районе застройки одноэтажных домов участок в 15 соток считается достаточным и общепринятым. Если же он будет уменьшен до 8–7 соток, то цена его может упасть в 2 и более раз. В то же время если участок увеличится до 40 соток, а дом до 4 этажей, что не будет соответствовать преобладающему экономическому размеру в данной местности, то может не произойти пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Но если два небольших участка (по 6–8 соток) по цене 6 и 10 тыс. ед. объединить в один массив, то его стоимость может превысить сумму стоимости составляющих частей. Например, стоимость объединенного массива 30 тыс. ед., стоимость уча­стка № 1 – 15 тыс. ед., участка № 2 – 10 тыс. ед. Прирост стоимости всего земельного массива составят 5 тыс. ед.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав. Имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав на один и тот же участок:

- физическое разделение – это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка, его отдельными частями, недрами, водными ресурсами;

- разделение по времени владения и использования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и другие;

- разделение по правам пользования – это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии;

- разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, ипотека, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием, оперативное управление, сервитуты, разделение по залоговым правам – первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

- горизонтальное физическое разделение – это разбиение крупных массивов земли на пользующиеся спросом участки, повышающие в итоге общую доходность недвижимости.

3. Принципы рыночной среды, оказывающие при прочих равных условиях существенное воздействие на стоимость земельных участков, обладающих относительной дефицитностью.

Принцип спроса и предложения выражается в том, что цена земельного участка определяется с учетом взаимодействия рынка земли региона или поселения [27].

Предложение – это зависимость между рыночной ценой земли и ее количеством, которую предлагают продавцы. Следует различать понятия «предложение» как закономерная связь между количеством товара и ценой и «объем предложения» – к продаже, обмену. Аналогично различаются понятия «спрос» и «объем спроса». По закону предложения повышение рыночной цены товара ведет к увеличению, a снижение цены – к уменьшению объема предложения. На земельном рынке реакция объема предложения на повышение цены в краткосрочном периоде незначительная, так как площадь земли в любом районе ограничена самой природой, а цикл смены собственников сравнительно продолжителен.

Спрос – платежеспособная потребность в земельных участках, выражающая зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое покупатели готовы приобрести. По закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях ведет к уменьшению, а снижение цены – к увеличению объема спроса. Когда предложение и спрос равны, рыночная цена обычно отражает стоимость товара. Если на земельном рынке избыток предложения или достаток спроса, то уровни цен и ставки арендной платы снижаются. В краткосрочном периоде предложение недвижимости сравнительно неэластично. Спрос же на земельные участки более изменчив и довольно быстро реагирует на уровень цен по сравнению с предложением.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с рос­том цен – снижается [19].

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой [30].

Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения, снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция в основном между:

- различными способами использования одного и того же земельного участка для различных целей в разрешенных пределах;

- собственниками земельных участков из-за выгодных арендаторов;

- арендаторами из-за одних и тех же земельных участков;

- различными типами строения на одном и том же земельном участке.

Конкуренция содействует перемещению капитала в более эффективные сферы, способствуя выравниванию уровня доходности. Если на земельном рынке ожидается обострение конкуренции, то оценщик должен предусмотреть снижение прогнозируемых доходов или повысить степень риска путем капитализации прибыли по более высокой ставке. Поэтому при оценке земельных участков необходимо учитывать тенденции повышения или снижения уровня конкуренции, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

Принцип зависимости (внешнего воздействия). Стоимость земельного участка зависит не только от его собственных достоинств (размер, функциональное назначение, и другие), но и от многочисленных внешних факторов – качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, то есть от статуса недвижимости, экологических, градостроительных, экономических, региональных и других факторов.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов. Основными факторами, определяющими стоимость земельных участков, являются их местоположение и наличие инженерных коммуникаций – для городских земель, плодородие почв – для сельскохозяйственных угодий. Оценщику необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на стоимость земельного участка и денежный поток путем корректировок методом сравнительного анализа продаж и другими способами [14].

Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость земельного участка образуется тогда, когда его параметры и назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним эффектах прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков – это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков.

Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум направлениям:

- при чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;

- когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка и, следовательно;

- – на его стоимость.

При использовании принципа соответствия необходимо учитывать, что:

- потребности и ожидания рынка недвижимости с течением времени могут изменяться;

- внешняя среда может в дальнейшем улучшиться или ухудшиться в результате реализации различных проектов. Могут совершенствоваться и сами принципы соответствия. Поэтому оценщик должен исследовать тенденции их развития и учитывать при обосновании будущей стоимости недвижимости.

Принцип изменения отражает динамичность стоимости земельных участков во времени в результате процессов, происходящих в почве и во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения. Земля – единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном использовании. Стоимость земли во времени потенциально не снижается, а повышается из-за нарастающего дефицита и других факторов. Изменяются и вкусы, предпочтения людей, престижность районов, транспортные и другие условия. Меняется и окружающая среда местоположения участка, которая проходит фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Существующие условия и обстоятельства могут не сохраниться в будущем. Поэтому оценщикам необходимо отслеживать события, которые могут изменять полезность земельного участка и повлиять на его стоимость. Именно из-за принципа изменения оценка недвижимости осуществляется на конкретную указанную в отчете дату [16].

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли (ЛНЭИ) определяется как вероятное наиболее выгодное и доходное использование функциональных возможностей земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки. Выбор наиболее эффективного использования производится среди альтернативных вариантов, которые:

- физически осуществимы, то есть размер, форма, местоположение земельного участка и его транспортные условия позволяют осуществить возможные способы использования;

- соответствуют законодательным нормам, градострои­тельным и другим требованиям и ограничениям;

- финансово обоснованы по показателям окупаемости инвестиций;

- обеспечивают максимальную стоимость земельного участка и наибольшую доходность владельца.

Таким образом, наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:

- принцип полезности;

- принцип ожидания;

- принцип предложения и спроса;

- принцип замещения;

- принцип остаточной продуктивности;

- принцип зависимости или местоположения;

- принцип наиболее эффективного использования.