Согласование результатов, полученных различными подходами

Таким образом, рыночная стоимость объекта оцениваемого земельного участка составила 1 300 000 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Специфика и уникальность земли как объекта оценкиопределяется следующим:

- невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом, что обусловливает ее недостаточное предложение на рынке;

- каждый земельный участок неподвижен, то есть имеет фиксированное местоположение;

- возможно многоцелевое использование земли;

- земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

- в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли в отличие от стоимости зданий или сооружений со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земельного участка;

- использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях;

- рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:

- принцип полезности;

- принцип ожидания;

- принцип предложения и спроса;

- принцип замещения;

- принцип остаточной продуктивности;

- принцип зависимости или местоположения;

- принцип наиболее эффективного использования.

При оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Существует три общепринятых подхода в оценке:

- сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение), присутствующих на дату оценки;

- доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

- затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Бабушкина, д. 32 по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет: 1 300 000 рублей.