Порядок заключения договоров

В современной практике мы привыкли использовать термин "договор" в нескольких значениях. Во-первых, это согласованная воля субъектов, во-вторых, совокупность условий, определяющих действия сторон; наконец, третье традиционное значение договора - документ, подписанный сторонами. Последняя трактовка договора, пожалуй, наименее приемлема, поскольку нередки случаи, когда подписанного документа у стороны нет, а договорные отношения между ними фактически сложились. Встречается и обратная ситуация, когда контрагенты имеют подписанный договор, однако в силу несогласования существенных условий он признается незаключенным и не порождает правовых последствий либо в связи с нарушением норм правовых актов является недействительным. Поэтому договором следует считать фактически существующие между сторонами отношения, которые могут быть оформлены не отдельным, а несколькими документами.

В любом договоре можно выделить различные виды условий: существенные, подразумеваемые и вырабатываемые самими сторонами. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Подразумеваемые условия автоматически считаются включенными в договор, если они содержатся в императивной норме закона или диспозитивной норме, содержание которой не изменено соглашением сторон. Например, очень часто в договорах содержится условие: "в случае нарушения договорных обязательств стороны несут ответственность согласно действующему законодательству". Такая формулировка означает не что иное, как применение универсальной меры гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ) или, если идет речь о нарушении денежного обязательства, ответственности в форме уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

В изъятие из общих правил о том, что существенным является условие о предмете договора, договор залога товаров в обороте не требует указания в нем признаков, индивидуализирующих заложенное имущество. Главное - чтобы при изменении состава и натуральной формы заложенного имущества его общая стоимость не уменьшалась.

Если договор является смешанным, то в нем должны быть согласованы существенные условия всех элементов входящих в него составных частей, например в договоре аренды недвижимости с правом выкупа должна быть согласована выкупная цена имущества. Стороны не могут самостоятельно определять, какие условия договора относятся к существенным; иными словами, они не могут сокращать перечень существенных условий. В гражданских обязательствах существуют различные виды сроков. Это могут быть гарантийные сроки для устранения обнаруженных недостатков, пресекательные сроки, которые погашают существующее право, претензионные сроки для досудебного урегулирования спора, сроки исковой давности для защиты нарушенного права, наконец, договорные сроки для осуществления прав и обязанностей.

Договорные сроки могут определяться календарной датой, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, или истечением периода времени. Недопустимо определять такие сроки событием, связанным с волеизъявлением стороны договора (например, "оплата суммы аванса").

Что касается существенных условий, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон, то их может быть бесчисленное множество. Интересно отметить, что предложение заключить договор на иных условиях, изложенных в протоколе разногласий, считается новой офертой, а возникшие разногласия - существенными условиями такого договора, так как достижение согласия по ним является обязательным условием его заключения. Исходя из такой трактовки, при наличии протокола разногласий договор вообще не может считаться заключенным.

В судебной практике толкование существенных условий в спорах о заключении договоров является весьма неоднозначным. Тем более, что законодательство не предусматривает последствий признания договора незаключенным, как, например, это сделано в отношении недействительных договоров, когда применяется двустороння реституция, т.е. возврат сторон в первоначальное положение. В судебно-арбитражной практике считается, что незаключенный договор как будто не существует и, следовательно, не порождает правовых последствий. Конечно же, незаключенный договор не может быть признан недействительным в силу отсутствия самого предмета спора.

В процессе рассмотрения споров о признании договоров незаключенными суды не всегда руководствуются духом закона, основывая свои решения лишь на формальных несоответствиях. Так, отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора строительного подряда незаключенным, если работа выполнена и заказчик принял результат работы по акту. Несмотря на это, суд признал договор строительного подряда на капитальное строительство напорного нефтепровода незаключенным по причине отсутствия технической документации на объект, указав, что согласно ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ он не обязан руководствоваться в своей деятельности обзорами судебной практики.

Конечно, суду надлежит принимать меры к обеспечению стабильности предпринимательской деятельности и не допускать неосновательного обогащения одной из сторон. А если предприняты меры или совершены действия, направленные на выполнение условий договора, его вообще не следует признавать незаключенным. В настоящее время практика такова, что после признания договора незаключенным заинтересованная сторона обращается в суд с новым иском уже о возврате неосновательного обогащения. Действительно, имущество или деньги, полученные или сбереженные в отсутствие сделки, считаются неосновательным обогащением и должны быть возвращены (ст. 1102 ГК РФ.

Вопреки распространенному мнению цена в большинстве договоров) не отнесена к существенным условиям. Исключение - продажа товаров в кредит с рассрочкой платежа, продажа недвижимости, строительный подряд и некоторые другие договоры. Например, если речь идет о крупной сделке хозяйственного общества или сделке, в совершении которой имеется заинтересованность, то их существенными условиями являются сведения о цене приобретаемого и продаваемого имущества*(123). Однако неуказание цены в договоре не освобождает покупателя от обязанности оплатить принятый им товар по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), поскольку все договоры в предпринимательской деятельности предполагаются возмездными (ст. 423 ГК РФ). Наличие обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой следует руководствоваться, доказывает заинтересованная сторона.

Для того чтобы в момент заключения договора учесть тенденции изменения цен на товары и услуги в связи с инфляцией или изменением курсовой стоимости национальной валюты, используются различные способы. Стороны могут установить цены на уровне, отличающемся от существующих в момент заключения договора, включить "скользящую цену" или "ценовой коэффициент", при которых цена повышается или снижается в определенной пропорции по периодам действия договора или в зависимости от каких-либо обстоятельств. Часто в договор включается условие о его оплате в рублях в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, что не противоречит законодательству о валютном регулировании. Единственным исключением является договор розничной купли-продажи, поскольку информация о товаре в розничной продаже должна содержать указание на цену в рублях.

Сам договор может предусматривать основания и порядок изменения цены в процессе исполнения договора. Такой подход часто используется в договорах подрядного типа, когда определяется ориентировочная стоимость работ с последующей корректировкой в соответствии с какими-либо коэффициентами (рост инфляции, повышение цен на энергоресурсы и стройматериалы и проч.). Иными словами, в этих случаях используется не твердая (паушальная) цена, а формула расчета договорной цены.

Если в договоре такой оговорки нет, суды отказывают в удовлетворении требований об изменении цены. Изменение цены в связи с инфляцией не может быть основанием и для возникновения убытков, так как оно происходит независимо от воли сторон и законодательством не предусмотрено возмещение убытков в подобных случаях. По общему правилу, цена устанавливается соглашением сторон; ценовое (тарифное) регулирование применяется в сферах естественных монополий (передача электроэнергии, железнодорожные перевозки и др.).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Так, сторонами был заключен договор купли-продажи транспортного средства путем оплаты выставленного счета. Затем продавец предложил покупателю доплатить за автомашину. Покупатель от доплаты отказался, и продавец возвратил ему уплаченную сумму. После этого покупатель заявил иск о взыскании убытков, возникших в связи с необоснованным изменением цены на автомобиль в одностороннем порядке. В счете было определено, что в случае повышения цены до поступления денег на счет продавца производится перерасчет. Оплатив счет, покупатель тем самым согласился с содержащимися в нем условиями. Следовательно, продавец условия договора не нарушил, и поэтому оснований для взыскания убытков нет.

В зависимости от определения момента заключения договора законодательство РФ различает: консенсуальные, реальные договоры и договоры, требующие государственной регистрации. Подавляющее большинство договоров в предпринимательской деятельности являются консенсуальными; они считаются заключенными, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (купля-продажа, поставка, банковский кредит, подрядные договоры). Реальные договоры встречаются в бизнесе значительно реже; они считаются заключенными с момента передачи имущества или денег (заем, хранение). Договоры, требующие государственной регистрации, связаны, конечно, с недвижимым имуществом (продажа жилого помещения, аренда недвижимости). Они считаются заключенными с момента государственной регистрации. Однако важно подчеркнуть, что далеко не все договоры, предметом которых выступает недвижимость, требуют регистрационного оформления. Так, при продаже нежилых помещений регистрации подлежит не сам договор, а переход права на соответствующую недвижимость. Не подлежат государственной регистрации аренда недвижимости на срок менее года, аренда транспортных средств, в силу ст. 130 ГК РФ отнесенных к категории недвижимого имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).

Для консенсуальных договоров установлено также специальное правило, согласно которому договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Оферта (предложение заключить договор) должна содержать все существенные условия договора. Так, заявка на участие в выставке, размещенная на сайте в сети Интернет, не была признана офертой, так как не содержала существенных условий договора.

Оферта может быть "твердой", т.е. с указанием срока для ее акцепта. Примером твердой оферты являются счета на оплату с указанием слов "счет действителен для оплаты до такой-то даты". Если срок в оферте не определен, то ее можно акцептовать в течение нормально необходимого времени (ст. 441 ГК РФ).

Акцепт должен быть полным и безоговорочным; молчание юридического значения не имеет. Если лицо, получившее оферту, совершает действия по выполнению ее условий (отгружает товар, выполняет работы, выплачивает деньги), хотя бы и не в полном объеме, это признается акцептом, если иное не указано в самой оферте или законе (ст. 438 ГК РФ). Если стороны подписывают договор в виде единого документа, то моменты направления оферты и ее акцепта совпадают.

Правила об акцепте оферты можно проиллюстрировать следующими примерами. Организации были переданы два автомобиля, что оформлялось актами приема-передачи и счетами-фактурами. Поскольку товар был принят по надлежаще оформленным документам, это свидетельствует о заключении договора путем акцепта оферты. Фактическое пользование услугами также считается акцептом оферты независимо от заключения письменного договора.

Важно помнить, что при заключении договора реализуется, в первую очередь, принцип свободы договора. Его смысл - в свободном выборе контрагента, вида договора и условий его заключения. Однако есть случаи, когда этот принцип не применяется и можно принудить сторону к заключению договора в порядке ст. 445 ГК РФ. Так, субъекты естественных монополий обязаны заключать договоры с потребителями. Хозяйствующие субъекты, занимающие доминирующее положение на товарном рынке, не вправе отказываться от заключения договоров при наличии возможности производства или поставки товара. Коммерческая организация не может отказываться от заключения публичного договора (ст. 426 ГК РФ).

Если стороны подписали предварительный договор, то они не могут отказаться от заключения основного договора. Предварительный договор должен быть заключен в простой письменной форме или в форме, предусмотренной для основного договора. Он должен содержать все существенные условия будущего договора, чтобы суд мог обязать стороны к его заключению. Также стороны обязаны оговорить срок, в течение которого ими будет заключен основной договор; если же такой срок не установлен, то основной договор должен быть заключен в течение одного года. По истечении годичного срока предварительный договор утрачивает силу, если ни одна из сторон не направила требование о заключении основного договора. В связи с отказом одной стороны предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может в судебном порядке настаивать на понуждении к заключению договора, но не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, поскольку законодательством такой способ защиты нарушенного права не предусмотрен.

Если для заключения договора проводились торги, то заказчик торгов обязан подписать соответствующий договор с их победителем, по общему правилу, в течение 20 дней с момента оформления протокола об итогах торгов.

Торги в форме аукционов и конкурсов могут проводиться для выбора инвесторов, арендаторов, при продаже государственного имущества, закупках товаров, работ, услуг для государственных нужд, выборе подрядчиков (тендерные торги), продаже имущества в исполнительном производстве, обращении взыскания на предмет залога. Следует отметить, что многие заказчики (продавцы) проводят торги по собственной инициативе для объективного выбора наилучшего контрагента.

Различие между аукционами и конкурсами состоит в принципе определения победителя торгов. Так, победителем аукциона является лицо, предложившее "лучшую цену". Могут проводиться аукционы с активной конкуренцией, когда каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую и выигрывает последний оферент, а также аукционы с пассивной конкуренцией, на которых начальная цена устанавливается в два-три раза выше среднерыночной и постепенно снижается до ее первого акцепта одним из участников; в этом случае выигрывает первый акцептант.

На конкурсных торгах победителем считается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора, использования имущества и т.п., поэтому часто конкурсы проводятся для выбора поставщиков и подрядчиков. Критерии отбора устанавливает конкурсная комиссия, в которую могут входить не только сотрудники заказчика, но и любые лица, которые имеют научный авторитет, профессиональную репутацию, т.е. считающиеся специалистами в определенной области. К этим критериям, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы.

Процесс проведения конкурса занимает определенное время, так как чаще всего он проводится в несколько этапов. Существует предквалификационный и квалификационный отборы, в результате которых составляется так называемый короткий список участников конкурса, т.е. организаций, конкурсные предложения которых в наибольшей степени соответствуют критериям отбора. Среди участников короткого списка в итоге и разыгрывается конкурс. Поэтому справедливости ради следует сказать, что во многих конкурсах победителем является участник, который соответствует квалификационным требованиям и предложил наименьшую цену.

В соответствии с п. 4 ст. 448 ГК РФ участники торгов должны вносить организатору задаток, который затем возвращается невыигравшим участникам. Основное предназначение задатка состоит в следующем: если победитель торгов будет уклоняться от заключения договора с заказчиком, он потеряет внесенный задаток; если же от подписания договора отказывается сам заказчик, он обязан возвратить двойную сумму задатка, а также возместить причиненные убытки. Однако на практике задатки не используются, вместо них участники дают банковские гарантии на свои конкурсные предложения. В данном случае банковская гарантия является односторонним обязательством банка перед организатором или заказчиком торгов.

В силу ст. 449 ГК РФ торги для заключения договора сами по себе являются сделкой и могут быть признаны недействительными, но оспаривать результаты торгов вправе лишь заинтересованное лицо, которое принимало в них участие. Сделка, заключенная на торгах, может быть признана недействительной без обжалования самих торгов только в том случае, если основаниями ее недействительности явились нарушения, не относящиеся к процедуре подготовки и проведения торгов.

Принцип свободы договора не применяется также в случае реализации различных преимущественных прав, среди которых следует назвать право на приобретение доли в общей собственности, долей (акций) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (закрытого акционерного общества), право арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Универсальной для договоров в предпринимательской деятельности является простая письменная форма. Хотя законодательство допускает устную форму для сделок, исполняемых при их совершении, а также сделок во исполнение письменного договора (ст. 159 ГК РФ), на практике это применяется редко, тем более что в случае спора ссылаться на документальные доказательства невозможно, так как их просто нет. Проиллюстрируем этот вывод примером оформления заемных отношений. Очень часто граждане, занимая денежные средства друг у друга, рассчитывают на то, что достаточно передать деньги при свидетелях. Однако факт уплаты денежных средств может быть подтвержден только письменными доказательствами, и поэтому ходатайства о допросе свидетелей судом отклоняются.

Письменная форма договора обязательна, если в нем участвует юридическое лицо, а также в некоторых иных случаях. Например, условия о неустойке могут быть изложены только письменно (ст. 331 ГК РФ), однако в силу того, что никто не подписывает отдельных соглашений о неустойке, а включает эти положения непосредственно в текст договора, форма соглашения о неустойке оказывается соблюденной. Такие же требования независимо от суммы сделки и ее субъектного состава предъявляются, например, к кредитному договору, залогу, поручительству, продаже недвижимости. Сделки между гражданами должны оформляться письменно, если их сумма превышает 10 МРОТ. Если же сделка безвозмездная, то вопрос о ее форме определяется исходя из цены передаваемого имущества или оказываемых услуг.

Письменная форма договора (сделки) считается соблюденной при составлении одного документа, подписанного уполномоченными лицами, или при обмене документами посредством почтовой, телефонной, электронной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны по договору. В подобных случаях должны быть соблюдены правила об акцепте оферты.

Но иногда закон обязывает заключать договор только путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, например договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ). В то же время для договора займа соблюдением письменной формы считается выдача заемной расписки (ст. 808 ГК РФ).

Нотариально удостоверенная письменная форма вводится для особо значимых сделок. Так, обязательному нотариальному удостоверению подлежат доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, совершение передоверия по доверенности, договор ренты и завещание.

Письменная форма с государственной регистрацией применяется для некоторых сделок, предметом которых является недвижимость. По нашему законодательству в отношении недвижимости осуществляются два вида государственной регистрации: регистрация перехода права на имущество и регистрация договора с имуществом. Сравним эти процедуры на примере договора продажи недвижимости. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю подлежит регистрации в любом случае, а регистрация самого договора купли-продажи зависит от целевого назначения недвижимого имущества. Если это нежилое помещение (офисное, служебное, производственное), то договор не регистрируется, если же речь идет о продаже жилых квартир или домов, то государственная регистрация осуществляется дважды, поскольку в таком случае регистрируются и переход права на имущество, и сам договор.

Включение сторонами в договор, не требующий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации, противоречит нормам законодательства. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. 168, 180 ГК РФ.

Государственная регистрация связана только с недвижимостью. Если предметом договора является имущество, которое можно демонтировать без ущерба его назначению, регистрация не требуется. К сожалению, вопрос об отнесении имущества к недвижимости является спорным в судебной практике, например контейнерные автозаправочные станции, которые возводятся как временные сооружения, зачастую признаются недвижимым имуществом.

Квалификация имущества в качестве недвижимости имеет значение для оценки самого факта заключения договора. Если имущество является недвижимым, то, например, в случае его продажи действует норма ст. 554 ГК РФ, требующая указывать в договоре данные о расположении недвижимости на земельном участке или в составе другого имущества. Это условие является существенным, и при его отсутствии договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Государственной регистрации подлежит и договор аренды недвижимости. При этом на практике зачастую возникает вопрос, необходимо ли получать свидетельство о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Такие свидетельства выдаваться не могут, поскольку регистрируется не право аренды, а договор. Государственная регистрация связана только с договорами аренды недвижимости, заключенными на определенный срок - не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если же договор аренды заключен без определения срока или в него включено условие об автоматической пролонгации срока, государственная регистрация не требуется.

При аренде отдельных видов недвижимости, например участка лесного фонда, срок аренды является существенным условием (ст. 31 Лесного кодекса РФ).