В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

ВЫБОР СПОСОБА ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

 

 

РЕШЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ОДНОГО ИЗ СЛЕДУЮЩИХ СПОСОБОВ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

 

 

СПОСОБ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ		СПОСОБ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА НА СЧЕТЕ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА		НЕ ВЫБРАН СПОСОБ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
1) УСТАНОВИТЬ РАЗМЕР ЕЖЕМЕСЯЧНОГО ВЗНОСА НЕ МЕНЕЕ УСТАНОВЛЕННОГО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ. 2) ОПРЕДЕЛИТЬ ВИДЫ РАБОТ ПО КАПРЕМОНТУ МКД СОГЛАСНО УТВЕРЖДЕННОЙ ПРОГРАММЫ. 3) ОПРЕДЕЛИТЬ СРОКИ ПРОВЕДЕНИЯ КАПРЕМОНТА МКД, НО НЕ ПОЗДНЕЕ СРОКОВ, УСТАНОВЛЕННЫХ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММОЙ. 4) ОПРЕДЕЛИТЬ ВЛАДЕЛЬЦА СПЕЦСЧЕТА: – ТСЖ, ЖСК, УО; – РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР. 5) ВЫБРАТЬ КРЕДИТНУЮ ОРГАНИЗАЦИЮ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ ТРЕБОВАНИЯМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 6) ОПРЕДЕЛИТЬ ПОРЯДОК ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ПЛАТЕЖНЫХ ДОКУМЕНТОВ И РАЗМЕР РАСХОДОВ, СВЯЗАННЫХ С ИХ ПРЕДСТАВЛЕНИЕМ, 7) ОПРЕДЕЛИТЬ УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ ЭТИХ УСЛУГ 8) ВЫБРАТЬ ЛИЦО, УПОЛНОМОЧЕННОЕ НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ ПО ПРЕДСТАВЛЕНИЮ ПЛАТЕЖНЫХ ДОКУМЕНТОВ		1) СОБСТВЕННИКИ ОБЯЗАНЫ СВОЕВРЕМЕННО ОСУЩЕСТВЛЯТЬ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ВЗНОСЫ. 2) РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР В СООТВЕТСТВИИ С РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОГРАММОЙ КАПРЕМОНТА ОБЕСПЕЧИВАЕТ ПРОВЕДЕНИЕ КАПРЕМОНТА		ОРГАН МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПРИНИМАЕТ РЕШЕНИЕ О ФОРМИРОВАНИИ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В ОТНОШЕНИИ МКД НА СЧЕТЕ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА.

 

 

ДАЛЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МОЖЕТ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ О СМЕНЕ СПОСОБА ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА: – ПРИ ПЕРЕХОДЕ НА СПОСОБ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА СО СЧЕТА РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА НА СПЕЦИАЛЬНЫЙ СЧЕТ – СРОК ПЕРЕХОДА ОДИН ГОД;   – ПРИ ПЕРЕХОДЕ НА СПОСОБ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА СО СПЕЦИАЛЬНОГО СЧЕТА НА СЧЕТ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА – СРОК ПЕРЕХОДА ОДИН МЕСЯЦ.

 

РАЗДЕЛ 2 СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА. ОСОБЕННОСТИ И РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУ СПЕЦСЧЕТОМ И СЧЕТОМ У РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА - 11 -

 

– Какой банк может открыть специальный счет для конкретного дома? Как и где это можно узнать?

Не каждое кредитное учреждение в стране может открывать специальные счета для формирования фонда капремонта. Согласно Жилищного кодекса РФ специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, на своем официальном сайте www.cbr.ru/credit/listfz.asp.

 

– Может ли банк предложить собственникам дополнительный доход от накоплений на специальном счете?

Банки могут предлагать собственникам жилья дополнительный источник формирования фонда капитального ремонта за счет начисления процентов на остатки денежных средств на специальном счете, например:

– начисление процентов на неснижаемый остаток средств на счете (в дополнительном соглашении фиксируются сумма, срок размещения, процентная ставка, периодичность выплаты процентов – ежемесячно или в конце срока);

– начисление процентов на среднемесячные остатки на счете (в дополнительном соглашении фиксируется минимальный среднемесячный остаток, процентная ставка зависит от суммы фактического среднемесячного остатка, периодичность выплаты процентов – ежемесячно).

 

– Будет ли списание комиссионного вознаграждения осуществляться за счет средств фонда капитального ремонта? Если нет – то из каких средств? (Ответ согласовали с Халтуриной О.А.)

Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету могут совершаться, в том числе операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.

Уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например, средства фонда капремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами.

 

– Какие нужны документы для перечисления средств со специального счета для оплаты услуги и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД?

Статьей 177 Жилищного кодекса РФ установлено:

I. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту, при предоставлении:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

2) договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

 

РАЗДЕЛ 2 СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА. ОСОБЕННОСТИ И РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУ СПЕЦСЧЕТОМ И СЧЕТОМ У РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА - 12 -

 

3) акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса в размере не более чем 30 % от стоимости услуг и (или) работ по договору.

II. Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о заключении кредитного договора, договора займа с банком, займодавцем с указанием банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;

2) кредитного договора, договора займа.

 

– Если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве владельца специального счета Регионального оператора, кто выбирает банк, в котором будет открыт данный счет? Собственники смогут иметь влияние на выбор банка (процент ставки и т.д.) или все решит за них Региональный оператор?

Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если владельцем спецсчета определен Региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет, или эта кредитная организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение Регионального оператора.

 

 

– Как производится учет фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора?

Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Также формируется и адресный баланс дома.

– Может ли собственник помещения в многоквартирном доме получить информацию о состоянии фонда капитального ремонта, сформированного на счете Регионального оператора?

По запросу собственника помещений в многоквартирном доме, лица, ответственного за управление этим многоквартирным домом (ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, управляющей организации), и лица, наделенного соответствующими полномочиями при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме, Региональный оператор предоставляет сведения:

· о размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по оплате взносов, а также размере уплаченных процентов;

· о размере средств, направленных Региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

· о размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

 

 

РАЗДЕЛ 2 СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА. ОСОБЕННОСТИ И РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУ СПЕЦСЧЕТОМ И СЧЕТОМ У РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА - 13 -

– Можно ли изменить способ накопления взносов на капитальный ремонт?

Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о прекращении формирования фонда капремонта на счете Регионального оператора и формировании этого фонда на специальном счете вступает в силу через один год после его направления Региональному оператору.

В свою очередь решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда на счете Регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления этого решения владельцу специального счета.

Договор специального счета с кредитной организацией (банком) может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

При этом остаток денежных средств, при закрытии специального счета, перечисляется по заявлению владельца специального счета:

· на счет Регионального оператора, в случае, изменения способа формирования фонда капремонта;

· на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем МКД.

Владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств, в течение десяти дней после получения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если в этот срок, владельцем специального счета, не расторгнут договор специального счета, либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, любой собственник помещения в многоквартирном доме, или Региональный оператор (в случае, если собственниками принято решение об уплате взносов на счет Регионального оператора), вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет Регионального оператора.

 

– Если собственники сначала решили копить деньги на капремонт на счете Регионального оператора, а со временем захотели перейти на спецсчет, сохранятся ли их средства?

Денежные средства, накопленные собственниками, сохранятся. Допустим, в 2017 г. собственники приняли решение перейти на спецсчет, до этого один год копили на счете Регионального оператора. Все взносы, которые перечисляли собственники в течение предыдущих лет, вернут, – переведут на спецсчет. При смене счета Регионального оператора на специальный счет, Региональный оператор перечислит накопленные средства через один год. Отсрочка предусмотрена законом для того, чтобы не возникло проблем с финансированием капремонта других домов, у Регионального оператора счет коллективный, и деньги работают, а не лежат в банке. Кроме средств, Региональный оператор также передаст собственникам реестр собственников с «историей платежей», сформированной в отношении каждого собственника.

– Обратный вариант: со специального счета к Региональному оператору.

Если организация, которую наняли собственники, не ведет должным образом претензионную работу, т.е. не предпринимает попыток взыскать накопившуюся задолженность, это не понравится добросовестным собственникам. Они будут понимать, что деньги на капремонт не

РАЗДЕЛ 2 СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА. ОСОБЕННОСТИ И РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУ СПЕЦСЧЕТОМ И СЧЕТОМ У РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА - 14 -

 

копятся в тех объемах, в которых должны. Можно заключить договор с другой компанией. Но есть еще один путь: со специального счета можно перейти на счет Регионального оператора. Причиной также может стать большое количество должников. Может возникнуть ситуация, при которой ими просто некому будет заниматься. Региональный оператор эту задачу выполняет. В данном случае перевод средств осуществляется в течение месяца со дня оформления всех необходимых документов.

 

– Можно ли менять владельца специального счета?

Такой вариант тоже предусмотрен. Если организация, которую выбрали собственники изначально, в качестве владельца счета не устраивает, можно изменить свое решение. Причины могут быть разные. Например, ТСЖ или ЖСК ликвидируется. Или другой пример: с 1 января 2015 года управляющим компаниям предоставили право выступать в качестве владельца специального счета. Если она осуществляет формирование фонда капитального ремонта: начисление взносов, формирование и доставку квитанций, претензионную работу, то конечно логично и удобно, чтобы она осуществляла и взаимодействие с банком.

Необходимо учитывать важные обстоятельства:

Первое: все рассматриваемые варианты оформляются протоколом общего собрания собственников.

Второе: эти варианты реализуемы в случае отсутствия задолженности перед подрядчиком за произведенные работы или перед банком за кредиты, которые собственники привлекали для производства работ.

 

– Если собственники выбрали специальный счет, владельцем которого будет управляющая компания или ТСЖ, кто будет доплачивать этим организациям за дополнительную нагрузку?

Главная особенность специального счета, это то, что собственность владельцев помещения – фонд капитального ремонта, никому не доверяется. Фонд капремонта принадлежит собственникам! В соответствии с поправками в ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, осуществляется по согласованию с ним.

В соответствии с требованиями жилищного законодательства (ст. 173 ЖК РФ) специальные счета, на которых объем собранных средств составляет менее 50% от начисленной суммы, подлежат закрытию и переводу на счет Регионального оператора по решению органа местного самоуправления на основании Уведомления Инспекции государственного жилищного надзора Челябинской области (далее - ГЖИ). В срок не более чем пять месяцев с момента поступления владельцу спецсчета уведомления ГЖИ.

– Каким образом средства фонда капитального ремонта, формирующегося на специальном счете, защищены в случае банкротства банка, отзыва у банка лицензии?

В соответствии с частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.

Данной нормой законодатель минимизировал риски потери средств фонда капитального ремонта, формирующегося на специальных счетах.

 

РАЗДЕЛ 2 СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА. ОСОБЕННОСТИ И РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУ СПЕЦСЧЕТОМ И СЧЕТОМ У РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА - 15 -

 

В настоящее время подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», направленный на защиту средств собственников, формирующих фонд капитального ремонта МКД на спецсчете Регионального оператора от инфляции.

 

 

Кроме того, Минстрой РФ подготовил законопроект о субсидиарной ответственности государства по вкладам граждан, выбравших специальный счет для перечисления сборов за капремонт. Законопроект разрешает помещать средства на высокодоходные депозиты в 50 крупнейших банках страны, при этом Минстрой предполагает, что государство будет не просто страховать вклады на определенную сумму, а возвращать в случае отзыва лицензий у банков все накопленные средства.

 

– Какой процент собственников должен проголосовать за проведение капитального ремонта?

В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

 

– Приведенные на сайте формы протоколов и бюллетеней собрания собственников рекомендуемые? Возможно ли дополнить протокол общего собрания другими вопросами?

Формы протоколов, приведенные на сайте Регионального оператора, являются рекомендованными и могут быть дополнены другими вопросами повестки дня общего собрания собственников.

 

– Кто имеет право оформить протокол общего собрания и предоставить его Региональному оператору или в Государственную жилищную инспекцию?

Правом оформления протокола и предоставления его Региональному оператору и в Государственную жилищную инспекцию наделено уполномоченное лицо (протоколом общего собрания собственников).

 

Региональный оператор

Адрес: г. Челябинск, ул. Образцова, д.7, телефон для справок 8 (351) 232-02-87.