Должны ли платить таун-хаусы?

–Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета

Замена инженерных сетей – наиболее сложный и ответственный этап капремонта каждого многоквартирного дома. Для каждого из перечисленных типов коммуникаций нормативами установлен определенный межремонтный срок. Например, для систем отопления срок службы составляет 30 лет, для горячего и холодного водоснабжения – по 30 лет каждый, для систем электроснабжения -15 лет, газоснабжение – 20 лет. Самый «долгоиграющий» элемент в этом списке – канализация, срок службы которых составляет 40 лет.

Предельная стоимость работ на 2016 год по капремонту холодного водоснабжения составит не более 1480 рублей за погонный метр, горячего водоснабжения - не более 1830 рублей за погонный метр, канализации и водоотведения – 2640 рублей за погонный метр, при ремонте систем теплоснабжения расходы составят не более 1630 рублей за погонный метр, системы газоснабжения – 1180 рублей за погонный метр, и наконец, предельная стоимость работ по капремонту систем электроснабжения на 2016 год составит не более 440 рублей за погонный метр.

– Ремонт крыш

Сроки капремонта крыши зависят от кровельного материала. Минимальный срок службы кровель имеет немалый разрыв, например, для кровли из оцинкованной стали он составляет 25 лет, из черной стали – 20 лет, из шифера – 30 лет, а для кровли из рулонных материалов – 10 лет.

Отдельным видом работ, относящемся к капитальному ремонту крыши, является переустройство невентилируемых совмещенных крыш, на вентилируемые с утеплением подкровельного (чердачного) перекрытия.

Предельная стоимость ремонта крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую с устройством выходов, на 2016 год составит для плоской (рулонной и мастичной) кровли – 1060 рублей за квадратный метр, для плоской из железобетонных панелей лоткового сечения (безрулонной) – 1990 руб./кв. метр и для скатной – 1630 руб./кв. метр.

–Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах и ремонт фундамента МКД

Капитальный ремонт фундамента дома тесно связан с капитальным ремонтом подвала, поэтому работы по этим направлениям обычно находятся в одном периоде.

Каких-либо специальных нормативов здесь нет. К подвалу относятся несущие перекрытия первого этажа, внутренние стены, крыльца, а также многочисленные элементы расположенных внутри инженерных коммуникаций.

В капитальный ремонт подвальных помещений входит утепление, гидроизоляция, отделочный ремонт всех видов пола, несущих перекрытий и стен подвала, восстановление освещения, ремонт технических помещений с установкой металлических дверей, герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами зданий, устранение подтопления, обустройство входов и приямков в подвал, ремонт отмостки и замена дренажной системы.

Предельная стоимость ремонта подвальных помещений в 2016 году в Челябинской области составит не более 540 рублей за квадратный метр, работ по капремонту фундамента, не более 890 рублей за погонный метр.

– Утепление и ремонт фасадов

Нормативный срок эксплуатации штукатурного фасада составляет не менее 30 лет.

При капремонте фасадов производится ремонт штукатурки (фактурного слоя), включая архитектурный ордер; ремонт облицовочной плитки, окраска по штукатурке или по фактурному слою; ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий; ремонт и восстановление со стороны фасада герметизации стыков оконных и дверных проемов мест общего пользования, а также ремонт ограждающих стен, ремонт и замена окон и балконных дверей (в составе общего имущества) и входных наружных дверей.

А также в капитальный ремонт фасада дома входит усиление конструкций козырьков над входами и последними этажами с последующей отделкой поверхностей, конструкций карнизных блоков с последующей отделкой поверхностей. А также смена оконных отливов, водосточных труб и ремонт, утепление цоколя.

Предельная стоимость работ по капитальному ремонту фасадов зависит от того, из какого материала были возведены стены вашего дома. Если дом блочный или панельный, то в 2016 году ремонт фасада составит не более 490 рублей за квадратный метр, если фасад дома кирпичный, каменный (штукатуренный) 1090 руб./кв. метр, неоштукатуренный же 370 руб./кв. метр, а если деревянный, то стоимость капремонта фасада составит не более 2810 рублей за кв. метр.

– Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации; при необходимости – ремонт лифтовых шахт.

Нормативный срок их эксплуатации составляет 25 лет.

В капремонт лифтового оборудования, с его модернизацией, входит ремонт или полная замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации. Так же, при необходимости, ремонт лифтовых шахт, замена приставных шахт, а также ремонт машинных помещений, ремонт или замена элементов автоматизации и диспетчеризация лифтового оборудования, и оборудование устройств, необходимых для подключения к действующим системам автоматизации и диспетчеризация лифтового оборудования.

Предельная стоимость замены лифтового оборудования и ремонта лифтовых шахт на 2016 год составляет 1807550 рублей.

–Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).

Правила содержания общего имущества включают в себя, в частности, обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.). Установка собственниками коллективных приборов учета потребления при проведении капремонта дома составит для тепловой энергии 239560 рублей, для горячей воды 19580 рублей, для холодной воды 40440 рублей, для электрической энергии 22420 рублей.

Установка коллективных узлов управления потреблением тепловой энергии составит 486890 рублей, горячей воды - 1000680 рублей.

Конечно, различных нормативов и технических условий гораздо больше, мы перечислили лишь некоторые из них. Чтобы составить полный отчет о состоянии дома, необходима экспертиза. По ее результатам принимается решение об объемах ремонтных работ.

– За чей счет, будет проведен капремонт согласно региональной программе, если дом формирует фонд капремонта у Регионального оператора, а денег на счете дома недостаточно?

Региональный оператор организует проведение капитального ремонта многоквартирного дома, даже в случае недостаточности средств фонда капремонта на данном доме. А проведет он его за счет средств, полученных от платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капремонта на счете Регионального оператора.

При этом Региональный оператор ведет обязательный учет средств, заимствованных на проведение капремонта из фондов капитального ремонта других многоквартирных домов, устанавливает сроки и условия возврата таких заимствований.

– В данном случае собственники помещений в капитально отремонтированном доме должны будут вернуть долг?

Обязательно! Но реально собственники этого не заметят, потому что возмещение Региональному оператору средств, превышающих размер фонда капитального ремонта и израсходованных на капремонт общего имущества, осуществляется за счет последующих взносов собственников помещений в отремонтированном доме.

Именно для исключения ситуаций с нехваткой средств и задолженности по капремонту статья 169 Жилищного кодекса вводит ежемесячные, обязательные взносы, а не разовые.

– Что понимается под организацией капитального ремонта?

Прежде всего, это осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту.

Это означает, что Региональный оператор обеспечивает подготовку задания на выполнение работ по капитальному ремонту, подготовку проектной документации и ее экспертизу.

При этом Региональный оператор несет ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов.

Затем Региональный оператор привлекает для выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключает с ними от своего имени соответствующие договоры.

В ходе капитального ремонта наши специалисты контролируют качество и сроки выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких работ требованиям проектной документации.

После окончания капитального ремонта, совместно с представителями органов местного самоуправления, органов государственного жилищного надзора и собственников помещений Региональный оператор осуществляет приемку выполненных работ.

Ну и наконец, Региональный оператор осуществляет финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в соответствии с порядком, установленным Законом Челябинской области.

– Как выбирается подрядная организация?

Осуществление отбора подрядных организаций для проведения капитального ремонта производится в порядке, установленном Постановлением Правительства Челябинской области от 25.08.2014 г. №442-П «Об утверждении Порядка привлечения специализированной некоммерческой организацией – фондом «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области», органами местного самоуправления, муниципальными бюджетными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области».

Здесь надо отметить следующую особенность: если проводимые работы (например, замена газового оборудования), оказывают влияние на безопасность объектов капитального ремонта и требуют наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким работам, Региональный оператор обязан привлекать в качестве подрядчика индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.

– Какова роль собственников помещений в организации капитального ремонта?

Очень важная! Не менее, чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт в соответствии с региональной программой капитального ремонта, Региональный оператор представляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, необходимом перечне и об объеме работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта, другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники, в течение трех месяцев, должны рассмотреть эти предложения, высказать свои замечания и утвердить предложения Регионального оператора, после согласования изменений. Только после этого начнется капитальный ремонт.

– Если собственники помещений не примут предложения Регионального оператора по капитальному ремонту?

В этом случае, право решения вопроса о проведении капитального ремонта возлагается на органы местного самоуправления. На это им согласно Жилищному кодексу определен один месяц.

– Что делать собственникам, если срок капитального ремонта еще не наступил, а крыша уже давно и безнадежно течет?

Собственники помещений в многоквартирном доме могут в соответствии со ст.189 ЖК в любое время принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных Региональной программой, в том числе по отдельным видам работ, с привлечением дополнительных средств собственников.

Надо только понимать, что такой ремонт будет проводиться раньше определенного программой срока и значит, нужно будет собирать дополнительные средства на его проведение. Эти затраты будут учтены и на некоторое количество времени собственники данного МКД будут освобождены от уплаты ежемесячных взносов на капитальный ремонт.

Для осуществления зачета дополнительных средств, затраченных на проведение капитального ремонта, после проведения работ собственники должны предоставить в Региональный оператор документы:

- Протокол собрания собственников помещений в МКД;

- Договор на выполнение работ по капитальному ремонту МКД;

- Акт выполненных работ по капитальному ремонту МКД;

- Смету расходов.

Важно учесть, что частями латать крышу по программе капремонта невозможно, поскольку если требуется отремонтировать не более 30% конструктивного элемента дома, то это уже текущий ремонт, который проводит управляющая компания.

– Кто имеет право, и кто будет контролировать качество работ по капитальному ремонту?

Контроль качества выполнения работ по капитальному ремонту осуществляет организация, осуществляющая строительный контроль, на основании договора с Региональным оператором, заключенного по итогам конкурса, проведенного Регоператорм, по выбору такой организации.

На любом этапе проведения капитального ремонта, собственник вправе обратиться к Региональному оператору по всем интересующим вопросам. Гражданам очень важно контролировать ход выполнения ремонта.

Если жильцы дома недовольны проведением работ, не нужно дожидаться их завершения, а следует обратиться в организацию стройконтроля и непосредственно к Регоператору. Региональный оператор имеет шесть территориальных отделов, в которых работают инженеры, курирующие проведение капитального ремонта на местах.

Прием, выполненных работ по капремонту, в котором фонд капитального ремонта сформирован на счете Регионального оператора, осуществляется путем подписания акта приемки выполненных работ комиссией, в состав которой входит лицо, уполномоченное действовать от имени собственников, выбранное общим собранием собственников МКД. Без подписи собственников работы не могут считаться выполненными.

– В каких документах должны быть отражены результаты контроля качества выполняемых работ по капитальному ремонту? Кто имеет право делать в них записи?

В процессе проведения капитального ремонта – подрядная организация обязана вести журнал производства работ, записи о ходе выполнения работ, в том числе замечания по качеству работ делает организация, осуществляющая строительный контроль.

– Собственники, которые живут в новых домах не готовы оплачивать «чей-то капремонт в старых строениях». Что им следует предпринять?

На основании статьи 169 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в целях формирования фонда капитального ремонта вправе выбрать одним из способов формирования фонда капитального ремонта перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. Такой счет может быть размещен в любом кредитном учреждении

РФ, соответствующем требованиям законодательства РФ, а именно, величина собственных средств (капитала) банка должна составлять не менее 20 миллиардов рублей.

Индивидуальный способ накопления удобен для жильцов новостроек (жители таких домов могут приближать сроки проведения работ) и многоэтажек, которые готовы собирать дополнительные средства, помимо установленного тарифа, для ускорения проведения капремонтов или расширения перечня услуг, а также для домов большой площади.

Произвести переход со счета Регоператора на спецсчет можно в любой момент. Деньги из «общего котла» переведут на специальный счет через год, после соответствующего решения собственников.

– Могут ли собственники по своей инициативе принимать решения о проведении работ по капитальному ремонту до наступления сроков, определенных региональной программой? Как это отразится на размере обязательного взноса на капитальный ремонт?

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, Регионального оператора, либо по собственной инициативе.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме должны быть определены или утверждены:

- Перечень работ по капитальному ремонту

- Смета расходов на капитальный ремонт

- Сроки проведения капитального ремонта

- Источники финансирования капитального ремонта

- Уполномоченное лицо

Согласно ч.4 ст.181 ЖК РФ в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не выше чем размер предельной стоимости данных работ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, про предоставлении Регоператору необходимых документов.

– Что такое Региональный оператор? Чем он занимается?

Специализированная некоммерческая организация – фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» – это специализированная некоммерческая организация, созданная в организационно-правовой форме фонда. Учредителем Регионального оператора является Челябинская область в лице Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства.

Задача Регионального оператора состои