Выбор объектов-аналогов

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствует свободный доступ к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости. Поэтому Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу.

Внесение поправок

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Передаваемые права, финансовые условия и условия продажи всех аналогов предполагаются типичными рыночными (без обременений, без учета каких бы то ни было скидок, рассрочек и т.п.)

Оценщик учел следующие виды корректировок:

Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)

Величина корректировки принята на среднем уровне (см. Раздел «Анализ рынка объекта оценки») и составляет 5%.

Дата предложения (дата публичной оферты)

Все выбранные аналоги предлагались к продаже в период времени, незначительно отличающийся от даты оценки. поправка не требуется.

Местоположение объекта

Данная поправка не применялась, так как объект оценки и аналоги имеют сходное местоположение (все аналоги расположены в пределах 500 м от объекта оценки).

Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)

В данном случае общие площади аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) общей площади объекта оценки, корректировки составляет 0%.

Площадь кухни

В данном случае площади кухни аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) площади кухни объекта оценки, корректировки составляет 0%.

Этаж расположения

Объекты-аналоги расположены на 9-12 этажах 14-ти этажных домов. Объект оценки расположен на 13-м этаже 15-ти этажного дома. То есть все сравниваемые объекты расположены на средних этажах. Величина корректировки составляет 0%.

Поправка на расположение окон, на смежные комнаты, тип санузлов, наличие балконов (лоджий), тип дома

В данном случае поправки не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры

Величина данной поправки определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Для определения стоимости затрат на отделочные работы были проанализированы цены различных строительных фирм, осуществляющих отделку и ремонт помещений:

Таблица 7. Стоимость работ и материалов по ремонту квартир

*К расчетам применяется средняя величина, так как практика показывает, что зачастую цены, относящиеся к нижней границе диапазона, указанные в объявлениях, являются маркетинговым приемом, направленным на привлечение клиентов, при этом более высокие цены, наоборот, могут показывать, что строительная организация уже наработала себе имидж.

Эта величина применяется в качестве понижающей поправки к стоимости всех аналогов, так как качество и состояние отделки в Объекте оценки существенно хуже, чем в аналогах.

Веса аналогов

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости права аренды 1 кв. м нежилых помещений определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Данные коэффициенты рассчитывались по формуле:

где:	-	общая валовая коррекция i-ого аналога;
	n -	количество объектов-аналогов.

Таблица 8. Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки