Общая характеристика деятельности управляющих компаний

Согласно статье 161 п.2 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Несмотря на существование всех этих способов управления, в большинстве случаев прибегают к выбору ТСЖ или управляющей компании. И даже ТСЖ в большинстве случаев пользуются услугами управляющих компаний. Поэтому далее в курсовой работе больше рассматривается деятельность управляющих компаний.

Предоставление услуг по управлению и содержанию многоквартирных домов, поддержание технических и санитарных норм, а также стабильное оснащение различными необходимыми ресурсами – все это является основным видом деятельности управляющей компании.

Существует три вида управляющих компаний:

1) Управляющие. Такие компании берутся лишь за управление домами и за содержание общедомового имущества, для всего остального нанимаются третьи лица, которые оказывают жильцам всевозможные коммунальные услуги по договору подряда с УК.

2) Гибридные. Организации, берущие на себя не только управление и содержание домов, но и в полном объеме оказывающие собственникам жилья коммунальные услуги.

3) Эксплуатационные. Компании, работающие по договорам подряда, непосредственно заключенным с жильцами или ТСЖ. Предоставляют эксплуатационные услуги как по техническому обслуживанию, так и по санитарному содержанию домов многоквартирного типа.

Вид управления зависит от готовности жильцов многоквартирного дома (МКД) на дополнительные расходы и на собственное включение в процесс управления[4].

Как и у любой организации в гражданских правоотношениях, у УК ЖКХ есть свои определённые обязанности перед собственниками жилья в доме, который находится на обслуживании. Например, такие компании обязаны проводить следующие работы:

- поддерживать техническое состояние дома в надлежащем виде, делая его безопасным для жильцов;

- проверка состояния вверенного имущества раз в полгода: крыша, чердак, подвал, системы водоотведения и канализации и т.д. Все обнаруженные проблемы должны документироваться и устраняться в разумные сроки;

- выполнение мелкого и текущего ремонта зданий и сооружений; для проведения капитальных ремонтных работ необходимо получить согласие собственников жиль;

-подготовка дома и прилегающей территории к зиме (весне);

- в случае возникновения неполадок и аварий в доме, при устранении таких проблем необходимо руководствоваться установленными техническими рекомендациями и регламентами;

- создание благоприятных условий для предоставления гражданам коммунальных услуг соответствующего качества;

- контроль за соблюдением норм и правил пожарной безопасности.

Непосредственными обязанностями УК ЖКХ является поддержание чистоты на вверенной территории, а именно уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов, озеленение и поддержание санитарных условий на прилегающем земельном участке; компания в обязательном порядке должна создать условия для сбора и вывоза мусора и бытовых отходов граждан. Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Не стоит забывать и про организационные обязанности УК ЖКХ. К таким можно отнести регистрацию граждан в квартирах; проведение собрание жильцов дляпринятии решений касаемо дома, уведомления их о существующих проблемах, общей информации в сфере ЖКХ. Также УК обязаны собирать коммунальные услуги с собственников жилья и информировать их об изменении существующих тарифов.

В случае, когда УК ЖКХ выполняет свои обязанности ненадлежащим образом, либо вообще уклоняется от их исполнения, ее должностных лиц можно привлечь к ответственности как административной, так и уголовной. Поэтому лицам, заключившим договор с такой компанией следует помнить, что осуществление функций УК должно быть направлено строго на удовлетворение интересов собственников жилого имущества и обеспечения функционирования дома.

ТСЖ – некоммерческое объединение граждан – собственников жилья в многоквартирном доме, которое создаётся с целью управления им. По большому счёту, ТСЖ должно обеспечивать комфортное проживание собственников квартир в управляемом доме. Для обеспечения своей деятельности товарищество вправе заключать договора со сторонними организациями, привлекать рабочую силу; оплата управляющим членам ТСЖ осуществляется из финансовых средств товарищества, которые формируются за счёт уплаты собственников коммунальных платежей.

У членов товарищества также существует перечень прав и обязанностей:

1) Члены ТСЖ вправе:

- распоряжаться своей собственностью без согласования с другими членами ТСЖ;

- пользоваться общим имуществом на основании законодательства РФ и устава ТСЖ;

- участвовать в принятии решений ТСЖ лично либо через представителей;

- вносить свои предложения в совершенствование работы ТСЖ, обсуждать на общем собрании возникающие у собственников проблемы;

- избирать и быть избранным в органы управления товариществом.

2) Обязанности членов ТСЖ:

- выполнять требования жилищного законодательства РФ, устава товарищества и прочие нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность ТСЖ;

- соблюдать нормы пожарной безопасности, санитарные нормы при эксплуатации своего жилья и придомовой территории, а также общего имущества ТСЖ;

- своевременно осуществлять оплату услуг ЖКХ, вносить сборы и прочие платежи, утверждённые собранием членов ТСЖ;

- принимать участие в осуществлении строительства, капитального ремонта дома, в его содержании.

Юридические лица, которые непосредственно обслуживают объекты жилищно-коммунального хозяйства и предоставляют услуги потребителям, называют организациями жилищно-коммунального хозяйства. Причем это могут быть как государственные так и муниципальные унитарные предприятия. Наиболее распространенная организационно-правовая форма хозяйствующих субъектов в ЖКХ – муниципальные унитарные предприятия.

Деятельность государственных и муниципальных унитарных предприятий похожа на деятельность любой управляющей компании- это обслуживание домов города. За исключением того, что муниципальная УК является некоммерческой организацией, а значит, заинтересована не в получении прибыли, а в высоком качестве услуг.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется по договору. По договору управления многоквартирным домом одна сторона(управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуетсяоказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управляющей организацией является специализированная коммерческая организация, в уставе которой предусмотрено оказание услуг (выполнение работ) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Договор управления многоквартирным домом заключается только с одной управляющей организацией.

Сторонами договора являются управляющая организация и собственники помещений в многоквартирном доме

1) при наличии ТСЖ, жилищного и иного специализированного потребительского кооператива - органы управления этими юридическими лицами. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора с управляющей организацией принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений, при условии, что в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов;

2) при отсутствии ТСЖ, жилищного и иного специализированного потребительского кооператива - собственники помещений в многоквартирном доме. При этом с каждым собственником помещения в многоквартирном доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора с управляющей организацией.

Предметом договора могут быть любые услуги (работы) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также иная направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Содержание договора управления многоквартирным домом составляют права и обязанности сторон.