Характеристика услуг управляющих компаний

При формировании рынка услуг ЖКХ принципиально важны два обстоятельства:

1. Использование маркетинговых методов отбора наиболее эффективных производителей услуг, которые «выдавят» с рынка неконкурентоспособные предприятия;

2. Привлечение к отбору самих получателей услуг, поскольку последние перестали быть общественным благом и всё более покупаются населением (85% российских семей оплачивают 85% стоимости всех услуг ЖКХ).

Какую бы форму управления жильем, определенную ФЗ №189 «О введении в действие жилищного кодекса РФ», не выбрали собственники жилья (непосредственное управление; договор с управляющей компанией; товарищество собственников жилья), им придется проанализировать состояние внешней среды на ближайшем (территориально) рынке услуг ЖКХ, то есть самостоятельно заняться исследованием этого рынка и определиться с уровнем цен, качеством и сроками предоставления услуг, оценить финансовое состояние предполагаемых партнеров, их рыночные позиции.

Понятно, что сами владельцы жилья в большинстве своем к этому не готовы. На этот случай закон, ст. 18, предусматривает, что если этого не сделают собственники жилья, администрации районов вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей компании для владельцев жилья в многоквартирных домах. В этом случае исследование рынка и оценку рыночных позиций управляющих компаний должны проводить местные органы управления, в штате которых должны быть специалисты - маркетологи, либо специалисты - технологи, хорошо владеющие методами маркетингового исследования рынка ЖКУ.

К перечню услуг управляющей организаций относятся услуги по содержанию и ре-монту общего имущества в многоквартирном доме и предоставление собственникам помещений многоквартирных домов коммунальных услуг:

– Ведение проектной, технической, исполнительной документации на общее имущество и иной документации на многоквартирный дом, ее хранение, внесение изменений и дополнений в указанную документацию в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

– Заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома с подрядными организациями, осуществления контроля за качеством выполненных работ

– Заключение договоров с Ресурсоснабжающими организациями. Обеспечение организации начисления, сбора, распределения и перерасчета платежей Собственниками за содержание и ремонт помещения, коммунальные и прочие услуги. Расчет размеров обязатель-ных платежей, связанных с содержанием общего имущества, для каждого Собственника.

– Осуществление контроля за качеством коммунальных услуг. Планирование необходимых расходов по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации.

– Подготовка предложений Собственникам по проведению дополнительных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества и расчет расходов на их проведение.

– Подготовка предложений Собственникам по вопросам модернизации, приращения, реконструкции общего имущества, а также расчет расходов на их проведение и порядок возмещения данных расходов.

– Разработка и реализация мероприятий по ресурсосбережению, а также расчет расхо-дов на их проведение и порядок возмещения данных расходов. Установление фактов причи-нения вреда имуществу Собственника.

– Представление устных разъяснений Собственникам о порядке пользования жилыми помещениями и общим имуществом многоквартирного дома.

– Выдача Собственникам справок и иных документов в пределах своих полномочий. Организация регистрационного учета граждан.

– Информирование Собственников об изменении тарифов на коммунальные услуги.

– Подготовка предложений о проведении капитального ремонта, а также расчет рас-ходов на их проведение и порядок возмещения данных расходов.

Перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме:

– Устранение незначительных неисправностей во внутридомовых инженерных системах отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, в том числе: регулировка трехходовых кранов; смена прокладок в водопроводных кранах; уплотнение сгонов; устранение засоров; набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках; мелкий ремонт теплоизоляции; устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры.

– Укрепление трубопроводов внутридомовых инженерных систем. Прочистка внут-ридомовых инженерных систем водоотведения. Проверка исправности канализационных вытяжек.

– Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств, в том числе: протирка и смена перегоревших электрических лампочек в помещениях общего поль-зования в многоквартирном доме; смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей; мелкий ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения.

– Проверка заземляющих контактов и соединений с внутриквартирными линиями (сетями, кабелями) заземления. Проверка заземления оболочки электрического кабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

– Проверка наличия тяги в каналах систем вентиляции и кондиционирования, ды- моходах и газоходах.

– Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в многоквартирных домах.

– Промазка мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли. Регулировка и накладка внутридомовых инженерных систем отопления.

– Регулировка и накладка внутридомовых инженерных систем вентиляции. Очистка и промывка водопроводных кранов внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения. Промывка и опрессовка внутридомовых инженерных систем отопления. Регулировка и наладка систем автоматического управления внутридомовыми инженерными системами. Удаление с крыш снега и наледей.

– Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

– Удаление бытовых отходов из многоквартирного дома и их вывоз, вывоз бытовых отходов из бункеров, вывоз (замена) контейнеров, расположенных на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом

– Уборка и очистка земельного участка, входящего в состав общего имущества. Озе-ленение территории, уход за элементами озеленения, находящимися на участке, входящем в состав общего имущества. Подготовка многоквартирного дома к эксплуатации в осенне- зимний период.

– Подготовка многоквартирного дома к эксплуатации в весенне-летний период.

– Санитарное содержание придомовых территорий.

– Обслуживание кодового замка и домофонной связи.

– Содержание лифтового хозяйства.

Перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома:

– Фундаменты. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление по- врежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в под валы.

– Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

– Перекрытия. Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; ук- репление и окраска.

– Крыши. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кро-вель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

– Оконные и дверные заполнения. Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

– Межквартирные перегородки. Усиление, смена, заделка отдельных участков. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырыш) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей. Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

– Полы. Замена, восстановление отдельных участков. Внутренняя отделка. Восста-новление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в-подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях.

– Отопление. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем отопления.

– Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Установка, замена и восста- новление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях.

– Электроснабжение и электротехнические устройства. Установка, замена и восста-новление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

– Вентиляция. Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

– Специальные общедомовые технические устройства. Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с Управляющей организацией, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

– Внешнее благоустройство. Ремонт и восстановление разрушенных участков тро- туаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров- мусоросборников.

Так же уществует определенный список основных работ и услуг, подлежащих обязательному исполнению управляющими компаниями и ТСЖ:

1) Эксплуатационно-ремонтные работы:

- обеспечение безопасного проживания. В обязанности управляющей компании входит соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).

- проведение осмотра общего имущества многоквартирного дома. Общий осмотр здания от крыши до подвала проводится, как правило, дважды в год (исключения — природные катаклизмы, непредвиденные ЧП, после которых следует производить внеплановые осмотры) накануне и по завершении отопительного сезона. Выявленные в здании поломки документируются, заносятся в журнал (там же, п. 13).

- выполнение текущего ремонта, в ходе которого выявленные дефекты подлежат последующему устранению, что также входит в обязанности управляющей компании. Согласовав свои действия с собственниками, УК может выполнить текущий ремонт сиюминутно, либо утвердить письменный график постепенного устранения дефектов, растянув процесс на длительный отрезок времени, в проблемном доме — на несколько лет (Основные требования по техническому содержанию дома озвучены в постановлении Госстроя РФ №170).

- устранение внутридомовых аварий в ЖКХ в сроки, озвученные в постановлении Госстроя РФ №170, а также рядом других нормативных документов.

- обеспечение технического состояния внутридомовых сетей, позволяющего предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).

- соблюдение мер пожарной безопасности (См. ФЗ №69 от 21.12.1994 «О пожарной безопасности»).

- санитарно-гигиеническая очистка и уборка подъезда, других мест общего пользования, уборка, озеленение и благоустройство придомовой территории, если последняя входит в состав общего имущества многоквартирного дома (В соответствии с требованиями Федерального закона №52 от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

- сбор и вывоз бытовых отходов, в том числе — отходов собственников нежилых помещений, образующихся в ходе предпринимательской деятельности, то есть расположенных в многоквартирном доме магазинов, парикмахерских и прочей инфраструктуры (Здесь и ниже — в соответствии с изменившимися п. 10–11 постановления правительства РФ №491).

- организация мест временного складирования отработавших ртутьсодержащих (энергосберегающих) ламп и их последующая передача специализированным организациям на утилизацию.

- обеспечение ввода и последующей эксплуатации общедомовых счетчиков на коммунальные услуги.

- выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, позволяющих снижать стоимость проживания в доме путем снижения объемов потребления коммунальных услуг за счет их более эффективного использования. Данный список принимается региональными властями, оплата осуществляется отдельно, дополнительным тарифом — в соответствии с заключенным энергосервисным договором, который заключается дополнительно к договору управления многоквартирным домом (постановление правительства РФ №491, п. 38.4–38.5). При взаимном согласии эти работы могут выполняться за счет управляющей компании, которая впоследствии вернет вложения и заработает прибыль за счет достигнутой экономии.

2) Организационные услуги:

- сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (при этом собственники должны оплачивать и работы по борьбе с задолжниками за «коммуналку» — судебные издержки, услуги коллекторских агентств и пр.), оплата предприятиям-монополистам предоставленных дому коммунальных ресурсов.

- все виды работ с коммунальными предприятиями, обеспечивающие бесперебойное обеспечение собственников коммунальными услугами надлежащего качества, включая заключение договоров, перерасчет за коммунальные услуги, если они ненадлежащего качества.

- обеспечение сохранности технической документации на многоквартирный дом.

- осуществление регистрационного учета жильцов.

- организация общих собраний собственников. Мероприятие организовывается не реже одного раза в год. На нем управляющая компания отчитывается о проделанной работе, «защищает» предложенный тариф на содержание и ремонт жилья на следующий год, а также решает различные другие хозяйственные проблемы.

- информирование собственников об изменениях тарифов на жилищно-коммунальные услуги.