Критерии оценки услуг управляющих компаний

Требование качественного предоставления услуги принципиально важно. Одна из ведущих ролей в системе ЖКХ, помимо управляющей и ресурсоснабжающей компаний, принадлежит обслуживающей. Безусловно, сегодня уделяется должное внимание нормативно-технической базе, видам работ, классификации работ, регулированию норм и правил в области содержания, текущего ремонта, капитального ремонта, ценообразования, однако на сегодняшний день отсутствует комплексный методический подход для выявления потенциальных возможностей и резервов, позволивший бы повысить качество предоставления услуг обслуживающей организации.

Оценка управляющих компаний должна учитывать их особенности как объекта оценки:

- объект управления не находится в собственности управляющей компании, но передается ей на определенных условиях по договору управления;

- деятельность управляющей компании сводится к управленческим, а не производственным процессам, вследствие чего в структуре управляющей компании может не быть производственных подразделений;

- наличие внешнего заказчика профессионального управления (собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома), который определяет цели и требуемые результаты управления, за которые управляющая компания несет ответственность;

- основные услуги управляющей компании заключаются в профессиональном управлении.

При рассмотрении вопросов оценки деятельности управляющих организаций необходимо выделить два аспекта: организационный (кто и зачем проводит оценку) и методический (по каким показателям проводить оценку, сколько должно быть показателей, где найти достоверную информацию, как измерить эти показатели).

Оценка может проводиться собственниками и/или органами власти.

Органы власти оценивают деятельность управляющей организации в ходе реализации надзорных функций, а также для составления рейтингов. Если рейтинг проводится на регулярной основе, производится мониторинг текущего состояния управляющей компании на основе текущих данных, такие оценки целесообразно использовать для выбора собственниками управляющей компании. При определении рейтинга учитывается опыт ее работы на рынке, уровень квалификации персонала, оценка спектра предоставляемых услуг, клиентской базы, репутации компании и т.д. Для получения определенного рейтинга необходимо набрать соответствующее количество баллов. Рейтинг компании свидетельствует о ее надежности и качестве оказываемых ею услуг. Необходимая для определения рейтинга информация находится в открытом доступе, т.к. в 2010 г. принят стандарт раскрытия информации.

Собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оценка нужна для принятия управленческих решений, в частности:

- при заключении (пролонгировании) договора на управление многоквартирным домом;

- при внесении изменений в договор на управление;

- при решении вопроса о досрочном расторжении договора;

- при привлечении управляющей компании к ответственности, установленной законом и (или) договором;

- при решении вопроса о досрочном переизбрании, избрании на новый срок правления, председателя правления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, жилищного кооператива;

- при утверждении отчетов управляющей организации.

Для оценки деятельности управляющей организации собственникам помещений целесообразно общим собранием создать комиссию из числа собственников дома численностью не менее 3 человек, а также утвердить регламент проверок, в т.ч. период, за который предполагается оцениваться деятельность управляющейорганизации (месяц, квартал, полугодие, год).

При оценке деятельности управляющих организаций собственникам, в первую очередь, следует учитывать обязательные показатели, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации в части соответствия договоров управления требованиям действующего жилищного законодательства, а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами", в части соответствия требованиям к составу информации, подлежащей раскрытию, а также порядку, способам и срокам ее раскрытия.

Во вторую очередь, следует учитывать показатели, напрямую характеризующие деятельность управляющей организации. К ним, например, можно отнести предложения по снижению платы за жилое помещение без снижения качества предоставляемых услуг, расширение количества услуг без изменения платы, быстрое реагирование на обращения и жалобы проживающих граждан, своевременную ликвидацию аварийных ситуаций, внедрение современных энергосберегающих технологий, новых материалов и оборудования и др.

Рекомендуемые критерии оценки деятельности управляющих компаний представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1 – Рекомендуемые критерии оценки деятельности управляющих компаний собственниками помещений в многоквартирном доме[15]