Методика расчетов и выводов
Объектом кадастровой оценки земли является сельскохозяйственное землепользование ЗАО«Светлый путь». Землепользование находится в Лужском районе Ленинградской области. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Цель оценки – определение кадастровой стоимости земельного участка. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 1 группы После анализа состояния сельскохозяйственных угодий и основных тенденций их использования для оценки предприятия «Князь», был составлен севооборот культур – из набора культур традиционного возделываемых в месте расположения земельного участка, с учётом эффективного использования сельскохозяйственных культур. Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур: 1 год – озимая рожь 2 год – картофель 3 год многолетние травы 4 год – кукуруза Показатели нормативной урожайности, цен продажи и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте, показаны в таблице 12. Таблица 12
Наиболее затратной сельскохозяйственной культурой является картофель. При определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая принята в размере 20% от материальных издержек. Факторами, определяющими величину премии за риск, являются: · Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья · Риск низкой ликвидности Определение величины премии за риск представлены в таблице 13. Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле: Безрисковая ставка × срок экспозиции) : 12 = 10 % × 4 : 12 = 3,3 %. Плюс величина премии за риск инвестиций в с/х угодья= 5% Таблица 13
Таким образом, коэффициент капитализации составляет: 10+8,3 = 18,3% где 8,3 – величина премии за риск Расчёт кадастровой стоимости 1 га пашни Таблица 14
Кадастровая стоимость объекта оценки: 165,93 га x 33549,86 руб. = 5566928,832 руб. Расчёт кадастровой стоимости сенокосов Площадь сенокосов – 2,05 га. Урожайность сенокосов – 45 ц/га. Коэффициент пересчёта сена сенокосов в кормовые единицы – в 1 ц сена содержится 0,45 ц кормовых единиц. Рыночная цена овса –270руб. за 1 ц. Затраты на заготовку сена и улучшение –3250руб/га. Прибыль – 20% от величины затрат. Коэффициент капитализации составляет – 18,3%. Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчёте на 1 га : 45 ц/га * 0,45к.ед. = 20,25 ц.к.е. Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что 1ц.к.е = 1 ц овса/20,25 ц.к.е. * 270 руб. = 5467,5 руб./га Находим земельную ренту, получаемую с 1га сенокос: 5467,5 – (3250*1,2)= 1567,5 руб./га Определяем кадастровую стоимость 1 га сенокосов: 1567,/0.183 = 8565,57 руб. Определяем кадастровую стоимость объекта оценки: 8565,57*2,05= 17559,42 руб.
Расчёт кадастровой стоимости пастбища Оцениваются пастбища землепользования ЗАО «Светлый путь», площадью 187,12 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в смоленской области 137 дней в году. Средняя продуктивность коровы – 12 л молока в день. Закупочная цена на молоко – 10 руб за 1 л. Норма выпаса – 1,87 коровы на 1 га. Затраты на содержание коров в течение пастбищного периода –21600 руб/га. Коэффициент капитализации – 18,3% Средняя продуктивность коров за пастбищный период 12л*137дн.=1644 л Валовой доход с 1 га пастбища 10 руб/л*1644*1,87кор./га =30742,8 руб. Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из производства молока 10971,36 руб/га. Кадастровая стоимость 1 га пастбища 60952 руб/га. Кадастровая стоимость объекта оценки: 187,12 га.* 60952 руб/га.= 11405338,2 руб. Пример расчёта кадастровой стоимости сада Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов – сравнительным методом. Приведём пример расчёта стоимости земли под многолетними насаждениями, площадью 58,2 га, затратным методом (суммирование всех видов затрат, связанные с их созданием и уходом за ними). Такими затратами являются – затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной обработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами. Приобретение саженца – 500 руб; Подготовка территории и посадка – 490 руб; Уход за саженцами в первые 7 лет (250руб/год) – 1750 руб. Кадастровая стоимость 1 га сада – 2740 руб (сумма затрат) Кадастровая стоимость объекта оценки составляет – 159742 руб. Земли под многолетние насаждения не представлены на территории землепользования ЗАО «Светлый путь». Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 3 группы На землепользовании ЗАО «Светлый путь» не представлено земель, занятых зданиями, сооружениями, строениями, используемыми для производства, хранения сельскохозяйственной продукции. Поэтому ниже приведён пример определения кадастровой стоимости земель 3 группы. Итак, оценивается свободный земельный участок, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбирают 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. При сравнении используют такие критерии, как право собственности, условия финансирования, особые условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 5 группы Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда Лужского района. Кадастровая стоимость 1 га леса – 7180 руб. Кадастровая стоимость земель 5 категории : 210,63 га.*7180 руб.= 1512323,4 руб. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 6 группы Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности). Кадастровая стоимость 1 га земель 6 категории – 17759 руб. Кадастровая стоимость нарушенных земель: 17759руб* 37,37га.= 663653,83 руб. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путём суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель всех групп и площадей, занимаемые этими землями в границах земельного участка. Кадастровая стоимость землепользования ЗАО «Светлый путь»: 5566928,832 + 17559,42 + 11405338,2 + 1512323,4 + 663653,83 = 19165803,682 руб.
5 глава. Применение результатов кадастровых оценок
Популярное: Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Как построить свою речь (словесное оформление):
При подготовке публичного выступления перед оратором возникает вопрос, как лучше словесно оформить свою... Модели организации как закрытой, открытой, частично открытой системы: Закрытая система имеет жесткие фиксированные границы, ее действия относительно независимы... Как выбрать специалиста по управлению гостиницей: Понятно, что управление гостиницей невозможно без специальных знаний. Соответственно, важна квалификация... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (477)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |