Доходный подход - этапы

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки

Расчет действительного валового дохода

Расчет расходов, связанных с объектом оценки

Условно-постоянные

Условно-переменные (эксплуатационные)

Резервы

Определение величины чистого операционного дохода

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

Прямая капитализация

Капитализация доходов по норме отдачи на капитал

Дисконтирование денежных потоков

Капитализация по расчетным моделям

 

 

Если у сравниваемых объектов имеются существенные различия, проводят корректировку данных. Для этого следует использовать методы расчета и внесения корректировок, применяемые в сравнительном подходе, только в данном случае будет оцениваться влияние различий не на стоимость объекта, а на величину арендной платы.

2. Расчёт действительного валового дохода

Действительный валовой доход ( ЕGI) — потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы:

ЕGI = РGI -L,

где L — убытки из-за наличия помещений без арендаторов и безнадежных платежей.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитываются текущая ситуация в соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения. Если нет данных о простоях, оценщик должен учесть риск возникновения подобных убытков, ведь даже планы арендатора с долгосрочной арендой могут измениться.

Если имеются дополнительные виды доходов от объекта оценки (1), например от автомата с кофе в холле, то формула принимает вид

ЕGI = РGI -L + I.

3. Расчёт расходов, связанных с объектом оценки. Рассчитываются отдельно условно-постоянные и условно-переменные (эксплуатационные) расходы, а также резервы в случае непредвиденных расходов.

4. Рассчитывается чистый операционный доход (N0I) — действительный валовой доход от объекта оценки, за исключением операционных расходов:

NOI = ЕGI - ОЕ,

где ОЕ — операционные расходы.

Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества, их расчет основан на анализе фактических затрат по содержанию объекта оценки и (или) типичных затрат на данном рынке.

Операционные расходы делятся на три группы:

1) постоянные расходы — расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости (расходы на страхование объекта, уплату налога на имущество и др.);

2) переменные расходы — эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта, зависят от степени его эксплуатации, технических характеристик здания и особенностей инженерных решений (затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, на обеспечение безопасности, содержание территории, выплаты обслуживающему персоналу и т.п.);

3) резервы (расходы на замещение) — расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени (расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономической жизни, в частности кровли, труб, лифтов, охранной сигнализации и т.п.).

3. Преобразование величины чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки. Основные методы преобразования:

А) Прямая капитализация — оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Основные условия применения: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции. Расчеты проводятся по формуле

где РV — текущая стоимость недвижимости;

NOI — ожидаемый чистый операционный доход за первый после

даты оценки год;

R — общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации (R) отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Основной метод расчета ставки капитализации — метод сравнения продаж. В этом случае сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из выбранных проданных аналогов объекта оценки (R_i.):

где NOI — ожидаемый чистый операционный доход аналога за первый после даты оценки год; SР — цена продажи аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента х_i, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается ставка капитализации для объекта оценки (R_о):

.

Элементы метода прямой капитализации используют в методе остатка.

Б) Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

1) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;

2) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;

3) расчет стоимости неизвестной компоненты;

4) определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться по следующим формулам:

- годовой доход, относимый к земле ( )

где — стоимость земли;

— ставка капитализации для земли;

— годовой доход, приходящийся на здание ( );

— общий годовой доход, приносимый собственностью;

— стоимость здания ( ):

;

R_b — ставка капитализации для зданий;

— стоимость собственности (V):

.

Аналогично применяются:

* метод остатка для земли (когда стоимость здания можно определить достаточно точно);

* метод остатка для собственного капитала (если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга);

* метод остатка для заемного капитала (когда известна стоимость собственного капитала).

Если невозможно рассчитать чистый операционный доход, стоимость объекта оценки определяют с применением валового рентного множителя:

Валовой рентный множитель (RМ) — среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу (I) определенного вида имущества.

Если доходы от объекта изменяются и неравномерно поступают (объект на стадии строительства или реконструкции, условия рынка нестабильны, структура доходов и расходов неравномерна), применяют метод дисконтирования денежных потоков. Тогда стоимость недвижимости (V) определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и реверсии:

где NOI_i — ожидаемый чистый операционный доход i-го аналога за первый после даты оценки год;

FV — цена перепродажи объекта в конце периода прогнозирования (реверсия);

DR — ставка дисконтирования;

n — период прогнозирования.

Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

Методы определения ставки дисконтирования в оценке недвижимости:

» метод суммирования;

* метод рыночного анализа;

* метод инвестиционной группы.

А) Метод суммирования(кумулятивный метод) предполагает учет каждой из составляющих ставки дисконтирования: безрисковой ставки, степени риска данного направления инвестирования, ликвидности объекта инвестиционных вложений и уровня инвестиционного менеджмента (качества управления).

Риск ликвидности связан с невозможностью быстрой продажи объекта. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем другие товары. Основные причины низкой ликвидности: рынок недвижимости локален, что сокращает возможное количество сделок; сделки с недвижимостью требуют привлечения значитель­ных финансовых ресурсов; соотношение спроса и предложения на различные типы недвижимости существенно варьируется.

Риск качества управления объектом связан с процессом управления инвестициями в недвижимость, направленными на сохранение вложенного капитала и получение требуемого дохода на капитал (принятие решений относительно направления инвестирования, объема и источников капиталовложений, необходимости развития и реконструкции объекта).

 

29. Оценка оборотных активов.
Оценка активов является процедурой по установлению рыночной (или другой – восстановительной, ликвидационной) стоимости активов предприятия с учетом физического и морального износа. Говоря кратко о ценности активов, можно сказать, что их стоимость – это ценность компании, выраженная в денежном эквиваленте.

1. Оценка долгосрочных активов – оценка основных средств, долгосрочных финансовых вложений и нематериальных активов;

2. Оценка оборотных активов – оценка денежной наличности, краткосрочных финансовых инвестиций, дебиторской задолженности, запасов;

3. Оценка активов банка – оценка собственного капитала банка и средства вкладчиков, размещенные для получения прибыли. Также сюда можно отнести ссуды, инвестиции, кассовая наличность, недвижимость и ценные бумаги – всё то, что имеет денежную оценку.

· Недвижимость – здания, сооружения, постройки, помещения, объекты незавершенного строительства;

· Производственные запасы;

· Денежная наличность;

· Земля и земельные участки;

· Оборудование и транспортные средства;

· Банковские вклады;

· Выручка от продаж;

· Инвестиции в ценные бумаги;

· Инновации;

· Нематериальные активы – торговая марка, бренд, репутация и доверие потребителей;

· Бизнес.

 

Некоторые виды активов подлежат ежегодной переоценке по причине высокой степени подверженности инфляции – другие же нет. И поэтому активы принято разделять на монетарные и немонетарные активы:

1. Монетарные активы – это те обязательства и финансовые средства, которые не подлежат ежегодной переоценке из-за отсутствия влияния на них инфляции. Это денежные средства и депозиты, средства в расчетах и финансовые вложения на короткий срок;

2. Немонетарные активы – сюда можно отнести готовую продукцию, производственные запасы, объекты незавершенного строительства, товары для продажи. Данные активы подлежат переоценке, поскольку их реальная стоимость может измениться через определенный промежуток времени.

Оценка активов осуществляется на основе предварительно проведенных мероприятий по подготовке финансовой отчетности, юридической экспертизе прав, составления прогноза развития бизнеса.. Результатом нашей работы является рекомендуемая стоимость (номинальная, рыночная, ликвидационная), по которой может быть осуществлены операции по переходу прав или другие.

Традиционный метод оценки активов – цена их приобретения или производственной себестоимости с учетом амортизации. Однако, постоянные инфляционные процессы, развитие рынка делают цены непостоянными, из-за чего стоимость активов может вводить в серьезное заблуждение. Одни предприятия, контролируя свою финансовую отчетность, проводят оценку активов ежегодно, другие же – никогда, из-за чего терпят убытки и несут лишние расходы. Постоянные активы, за исключением земли и знаний, изучаются на основе чистой первоначальной стоимости, в то время как оценка текущих складывается из двух – чистой стоимости возможной продажи и себестоимости.

Вся суть и полезность проведения процедуры по оценке активов проявляется при необходимости совершения следующих операций:

1. Увеличение эффективности управления предприятием, принятие обоснованных управленческих и инвестиционных решений;

2. Определение стоимости бизнеса в случае его продажи – как полностью, так и частично;

3. Проведение процедуры реструктуризации компании;

4. Определение суммы налогообложения;

5. Определение стоимости ценных бумаг в случае их купли-продажи на фондовом рынке;

6. Определение кредитоспособности компании, стоимости залога.

Как в российской, так и международной практике, для проведения процедуры оценки активов активно используется сравнительный, доходный и затратный подходы:

1. Доходный подход является основополагающим для осуществления инвестиций. Его использование подразумевает изучение перспектив развития актива и его потенциальной доходности. Доходный подход включает в себя использование двух методов – метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации прибыли. С их помощью оценивается величина денежных потоков, если это возможно (во время кризиса или нестабильности в экономике данный показатель зачастую переходит в отрицательное значение, что делает невозможным проведение оценки данным методом).

2. Сравнительный подход помогает провести оценку активов, предоставляя стоимость на основе сравнения с ценой аналогичных активов на рынке. Он относительно быстр, но крайне неточен, поскольку не учитывает индивидуальные характеристики и особенности – тем более, его применение возможно только при сформировавшимся рынке, поскольку информация о сделках должна быть взята из достоверных источников;

3. Затратный подход определяет стоимость активов, как понесенные на их создание или приобретение издержки, учитывая также погашение всех обязательств. С помощью данного подхода проводится оценка активов при совершении процедуры ликвидации, поскольку он позволяет узнать ту стоимость, которая останется за вычетом расходом после ликвидации.

Основные прогнозы, касающиеся дальнейшего использования активов, их эффективности, выстраиваются на основе скрупулезного макроэкономического анализа и психологии ценовых ожиданий, которые формируются у потенциальных покупателей и заинтересованных лиц, инвесторов рынка.

30. Особенности оценки земельных участков.
Оценка земельных участков применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек, и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющих­ся на нем строений, что вызвано следующими причинами:

* различается налогообложение земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

* требуется раздельная оценка земельного участка и строе­ний при применении затратного подхода к оценке недви­жимости;

» принято решение о сносе имеющихся строений в целях наилучшего и наиболее эффективного использования зе­мельного участка. •

В России не всегда земля находится в собственности владельца строений, поэтому вместо стоимости земельного участка зачастую определяют стоимость прав его аренды.

Стоимость права аренды имущества — единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по до­говору аренды.

Оценка прав аренды применяется при определении цены про­дажи права аренды земельного участка, при определении стои­мости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса РФ направлено на развитие рынка земли. Оценка земель должна проводиться с учетом наибо­лее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Основными физическими характеристиками земельного участ­ка, которые необходимо отразить в отчете об оценке, являются:

* площадь и форма: описание размеров и формы участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и лю­бые преимущества и недостатки, вызванные физическими характеристиками;

* излишки земли: наличие площадей земли, излишних для обслуживания существующих строений и имеющих (или не имеющих) перспективу их последующего эффективного использования;

* топография: информация о пейзаже, состоянии почвы, дре­наже и др.;

* улучшения на земельном участке (садово-парковая архи­тектура, изгороди и стены, водосточные каналы, дороги, внутренние дорожки, характеристики канализационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениям коммуникаций и возможность использования существу­ющих элементов инфраструктуры в будущем и др.);

* местоположение: описание ближайшего окружения земель­ного участка, включая характеристику имеющихся шоссе, подъездных путей, остановок общественного транспорта, перспективность местоположения;

* характеристика окружающей среды с учетом негативного влияния: повышенная солнечная активность, ограничива­ющий землепользование уровень осадков, уровень загряз­нения и др.

При анализе наилучшего использования земельного участка учитывается физическая пригодность участка (оценка перспектив создания строений, размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры, форма участка и др.). Соответствие варианта использования действующему законодательству выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, зонирования, ограни­чений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности строительства в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов. В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных.

Основные методы рыночной оценки земельных участков:

- сравнительного анализа продаж;

- капитализации земельной ренты;

- соотнесения;

- извлечения;

- остатка;

- разбивки на участки.

Рассмотрим эти методы подробнее.

Метод сравнительного анализа продаж позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к продажной цене аналогов.

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

* право собственности;

* условия финансирования;

* особые условия продажи;

* рыночные условия (изменяются во времени);

* месторасположение (расстояние от города и дорог, харак­теристика окружения); ,

* условия зонирования;

* физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф);

* доступные коммунальные услуги;

* экономические характеристики;

» наилучшее и наиболее эффективное использование.

Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и со­циальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно открытом конкурентном рынке.

Метод капитализации земельной ренты основан на определении стоимости земельных участков капитализацией арендной платы.

Как регулярный поток дохода земельная арендная плата мо­жет капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый по результатам анализа '^Ь~Х'

где V_] — стоимость земельного участка; 1_Ь — доход от владения землей; К₁ — ставка капитализации для земли.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставка-земельного участка: характеристика местоположения, размер! форма, окружающий тип землепользования, транспортная до-" ступность, инженерное оборудование.

Метод соотнесения (соотношения, распределения) — опреде­ление составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имуще­ственном комплексе. Предполагается, что для каждого типа недви­жимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно это соотноше­ние для новых построек, они близки к варианту лучшего и наибо­лее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков, получаемые значе­ния считаются ориентировочными.

 

31. Оценка нематериальных активов.
Понятие нематериальных активов, применяемое в российском бухгалтерском учете, установлено ПБУ 14/2007 «Учет нематери­альных активов», согласно которому это:

1) объекты интеллектуальной собственности:

* исключительное право патентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезную модель,

* исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных,

» имущественное право автора или иного правообладателя, на топологии интегральных микросхем,

» исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения това­ров,

* исключительное право патентообладателя на селекцион­ные достижения;

2) деловая репутация организации — разность между ценой покупки предприятия как единого имущественно-хозяйственного комплекса и стоимостью его чистых активов.

Согласно п. 4 ПБУ 14/2007 с 2008 г. нематериальными актива­ми не являются организационные расходы — расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада учредителей в уставный капитал организации (затраты по созданию пакета учредительных документов и расчетов по обоснованию направле­ний его деятельности, гонорары юристам за составление учреди­тельных документов, услуги по регистрации фирмы, расходы по оплате услуг посреднических и консультационных фирм, уплата сборов и пошлин в размере, признанном в соответствии с учреди­тельными документами).

Оценщики деловую репутацию чаще всего называют «гуд-.| вилл» и трактуют следующим образом.

Гудвилл — стоимость нематериальных активов предприятия, отражающая известность фирменного наименования предпри­ятия, имидж, деловые связи и другие факторы, которые способ­ствуют получению предпрятием избыточного уровня прибыли по сравнению со среднеотраслевыми показателями. Фактически гудвилл —- это стоимостное выражение преимуществ, связанных, например, с наличием у предприятия постоянной клиентуры, на­лаженных связей с поставщиками, эффективной системы сбыта продукции.

Гудвилл представляет собой совокупность элементов бизнеса, которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услу­гами данного предприятия.

Гудвилл всегда неразрывно связан с предприятием и не может быть продан отдельно, хотя оценить его можно.

В целом гудвилл — это нематериальный актив, который:

» не может быть отчужден от предприятия;

* присутствует только при наличии избыточной прибыли от­носительно среднеотраслевого уровня.

Основным методом оценки избыточной прибыли, являющейся ключевым фактором стоимости гудвилла, является метод избы­точного дохода.

Метод избыточного дохода. С учетом степени риска анало­гичных инвестиций анализируется рыночный уровень дохода на имеющиеся у предприятия материальные и нематериальные ак­тивы (исключая гудвилл). Если избыточная прибыль есть, значит, у предприятия есть гудвилл. Если избыточной прибыли нет, то гудвилл отсутствует. Однако следует учесть, что фирма может не иметь гудвилла, несмотря на наличие избыточной прибыли, по­тому что круг клиентов ограничен одним-двумя заказчиками, ко­торые могут отказаться от услуг фирмы.

Итак, гудвилл —- это совокупность активов предприятия, определяющих его имидж и способствующих получению избыточ­ного уровня прибыли по сравнению с типичным для отрасли.

Основные этапы оценки:

1) определение стоимости материальных активов;

2) нормализация фактически полученной предприятием при­были;

3) определение среднеотраслевой ставки рентабельности ма­териальных активов;

4) расчет ориентировочной прибыли умножением среднеот­раслевой ставки рентабельности активов на их стоимость;

5) определение величины избыточной прибыли как разницы между, нормализованной прибылью (п. 2) и прибылью среднеот­раслевого уровня (п. 4);

6) определение стоимости гудвилла путем капитализации из­быточной прибыли.

Рассмотренный метод — один из относящихся к доходному подходу. Для целей оценки нематериальных активов наряду с до­ходным применяются затратный и сравнительный подходы.

 

32. Оценка кадрового потенциала как составляющей стоимости бизнеса.
Чтобы рассчитать реальную стоимость предприятия (бизнеса), необходимо точно провести оценку кадрового потенциала предприятия, для этого используют понятие «ГУДВИЛ».

Гудвил или Деловая репутация — нематериальное благо, которое представляет собой оценку деятельности лица (как физического, так и юридического) с точки зрения его деловых качеств, то есть, это разница между покупной ценой и оценочной стоимостью.

Факторами, влияющими на деловую репутацию или Гудвил являются:

1. Высокая кредитоспособность

2. Эффективность деятельности

3. Компетентное руководство

4. Культура обслуживания

5. Отличные кадры

6. и т.д.

Рассмотрим только один фактор – кадровый потенциал предприятия.[1]

Имя, репутацию предприятию создают люди. Поэтому цена гудвилла (как разница между рыночной и балансовой стоимостью предприятия), отражает ценность кадровый потенциал предприятия.

Кадровый потенциал предприятия - это общая характеристика персонала как одного из видов ресурсов, связанная с выполнением возложенных на него функций и достижением целей перспективного развития предприятия.

Категория «кадровый потенциал» рассматривает совокупного работника неотъемлемой частью всех стадий воспроизводственного процесса, как «носителя» общественных потребностей.

И так, какова же стоимость кадрового потенциала предприятия?

Чтобы ответить на данный вопрос обратимся к некоторым терминам:

1. Стоимость кадрового потенциала предприятия;

2. Оценочная стоимость работника;

3. Гудвил кадрового потенциала работника.

Под стоимостью кадрового потенциала, понимается его ценность для предприятия, а также способность его приносить в будущем доходы.[1]

Так же, стоимость кадрового потенциала – это комплексная оценочная стоимость всех работников предприятия. Система оценки как технология неизменна, все изменения происходят в методиках и требованиях к оценке персонала. Так, на современных предприятиях получили широкое распространение следующие виды оценки кадрового потенциала, которые классифицируются:

1. По объекту оценки кадров:

1. по объекту оценки на оценку кандидатов

2. оценку сотрудников организации

Основное отличие этих двух видов - набор инструментов и методов оценки.

1. По цели проведения оценки кадров:

1. Количественная ( для определения результативности кадров)

2. Качественная (для оценки личностных качеств кадров)

3. Комплексная (для получения более точной оценки кадров)

Следующим шагом является выбор метода проведения оценки. Существует 21 метод, мы рассмотрим наиболее интересные на наш взгля, их 7:

1. Метод деловых игр - оценка персонала осуществляется с помощью специально разработанных имитационных и развивающих деловых игр. Они позволяют оценить готовность всего персонала к решению существующих задач.

2. Метод оценки на основе моделей компетентности – эта модель, описывает интеллектуальные и деловые качества работника, которые необходимые для успешной профессиональной деятельности, на данном предприятие. в рамках существующей корпоративной культуры организации.

3. Метод функционально-стоимостной оценки — метод совокупной оценки качества исполняемых работником функций в стоимостном выражении.

4. Метод независимых судий – собирается комиссии - 6-7 человек - задают разнообразные вопросы, в итоге делают выводы.

5. Метод "360 градусов оценки" - данный метод представляет собой оценку качества, руководителями и коллегами.

6. Метод управления посредством постановкицелей- совместно определяются цели деятельности работника, которые он должен выполнить.

7. Метод центров оценки - с помощью этого метода решаются две задачи: выясняются личные и деловые качества работника и определяется различные программы.

Данный метод наиболее эффективен для оценки руководителей.[3]

Чтобы получить расчетным путем стоимости кадрового потенциала, необходима формула:

S= ЗП * Гкп,

где:

S - оценочная стоимость работника, руб.

ЗП - Предполагаемая или выплачиваемая заработная плата работнику, руб.;

Гкп - Коэффициент Гудвил кадрового потенциала работника. Расчетная величина.

Гудвил кадрового потенциала работника - коэффициент, который отражает реальную стоимость каждого работника.[4]

Состав показателей и критериев оценки кадрового потенциала может не совпадать, но возможно существование ряда показателей, которые должны учитывать при оценке кадрового потенциала во всех случаях:

1. показатели, характеризующие кадровый потенциал предприятия

в целом;

1. профессиональный состав кадрового потенциала предприятия.

Гудвилл кадрового потенциала, может оценивать конкурентоспособность персонала, оно может служить показателем качественной оценки кадрового потенциала.

Многих ведущие предприятия, показывают, что формирование высокого качества кадрового потенциала является решающим фактором эффективности производства и конкурентоспособности продукции. Для этого необходимо разрабатывать кадровую стратегию, способствующую достижению целей. [2]

Предприятия будут развиваться и дальше в направлении управление качеством при этом важным фактором в оценке кадрового потенциала будет являться сбалансированность использования ресурсов, чтобы достичь поставленных целей.

 

33. Определение рыночной стоимости облигаций. Расчёт рыночной стоимости акций.
Облигации делятся на купонные и бескупонные (дисконтные). Сначала рассмотрим эту задача в классическом варианте для купонных облигаций. Согласно условиям инвестирования в эти долговые финансовые инструменты, предприятие-эмитент облигаций обязуется производить периодический процентный платеж на годовой или полугодовой основе и погасить номинальную стоимость облигации к назначенному сроку окончания действия облигаций. Купонная облигация имеют следующие характеристики:

• номинальную стоимость M ,
• срок до погашения N ,
• процентную ставку iн,
• условия выплаты процентов (периодичность выплат m ).

Сущность оценки стоимости облигации состоит в том, что в течение срока существования облигации ее владелец должен получить ту же сумму, которую он вложил в облигацию при покупке. Особенность состоит в том, что совокупность платежей, которые должен получить владелец облигации, растянута во времени, и, следовательно, все будущие денежные потоки необходимо продисконтировать к моменту времени, для которого производится оценка стоимости облигации. В качестве показателя дисконта необходимо принимать доходность аналогичных финансовых инструментов.

Математическая модель оценки денежной стоимости облигаций основана на дисконтировании денежных потоков, выплачиваемых на протяжении всего срока до погашения. Стоимость облигации в настоящий момент времени равна дисконтированной сумме всех денежных потоков, с ней связанных:

(25)

Пусть, к примеру, номинальное значение облигации составляет М = $1,000. Помимо этого в контракте указываются

• количество лет до погашения, N= 20 лет;
• номинальная процентная ставка, ;
• периодичность выплаты процентов, m = 1 год.

В соответствии с этим контрактом, инвестор имеет право получать ежегодно:

,

и получить еще $1,000 через 20 лет.

Необходимо оценить рыночную стоимость облигации в изменяющихся условиях рынка.

Допустим, что в момент эмиссии облигации рыночная процентная ставка равна номинальной. Мы хотим определить рыночную стоимость этой облигации в момент эмиссии. Воспользуемся формулой (25):

.

В результате решения получено , т.е. сделка является справедливой.

Пусть прошло 4 года. Инвестор получил 4 купона, т.е. 4 раза по $140. До погашения осталось 16 лет. Рыночная процентная ставка не изменилась, и она составляет 14%. Нужно снова оценить стоимость облигации по прошествии 4 лет.

.

Стоимость облигации закономерно осталась равной ее номиналу, т.к. ситуация на рынке не изменилась. Такая же ситуация сохранится на протяжении всего срока до погашения облигации, если процентная ставка на рынке не изменится.

Допустим, что средняя рыночная процентная ставка увеличилась на 2% и составляет 16%. До погашения облигации по-прежнему остается 16 лет. В этом случае стоимость данной облигации составит:

.

Это снижение стоимости имеет логическое объяснение. Поскольку по аналогичным финансовым инструментам инвесторы получают $160 в год на вложенные $1,000, владельцы данной облигации будут стремиться избавиться от нее. Это создаст на фондовом рынке повышенное предложение, вследствие чего цена сделок будет падать, достигнув равновесного состояния в точке $886.6.

Итак, мы показали, что, имея облигацию, мы владеем суммой $886.6. Это приносит нам $140 дохода в год, что соответствует уровню доходности 16%.

Если рассмотреть противоположную ситуацию, когда средняя по рынку процентная ставка уменьшилась и составляет 12%, то следует ожидать повышения рыночной цены этой облигации, т.к. она приносит доходность большую, чем средняя по рынку. Это подтверждается расчетами:

Что, если купон выплачивается несколько (т) раз в году. В этом случае формула для расчета стоимости облигации изменится:

.

Для условий предыдущего примера, когда процентная ставка составляет 12% и до погашения остается