Основы регулирования земельно-имущественных отношений

Государственное регулирование земельных отношений включает систему мер, направленную на обеспечение рационального и эффективного использования земли, ее охра-ну, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и создание благоприятной для людей окружающей среды, на защиту прав собственности, владения и пользования землей путем осуществления комплекса организационных, правовых, экономических действий. Рыночное регулирование базируется на основе спроса и предложения на землю как объекта недвижимости в рамках существующей правовой базы и с учетом условий производительного использования земельных участков. Основными задачами государственного регулирования земельных отношений являются:

- улучшение использования и охрана земельных ресурсов государства;

- сохранение и улучшение экологического состояния земельных ресурсов;

- создание правовых, экономических и организационных основ для функционирования земель всех форм собственности, владения и пользования.

Государственное регулирование земельных отношений в России включает:

- регулирование использования земли в виде природного, социального и хозяйственного объектов;

- формирование разнообразия форм собственности, владения и пользования землей;

- наделение полномочиями субъектов РФ и органов местного самоуправления по регулированию земельных отношений на территориях в пределах своих границ;

- обеспечение равенства участников земельных отношений на правовом поле и в защите их прав;

- обеспечение невмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;

- охрану земли и окружающей природной среды от действий, противоречащих законодательству;

- пресечение действий владельцев, пользователей и собственников земли, наносящих ущерб безопасности и обороне страны;

- обязательные мероприятия по государственному управлению земельным фондом.

Российское земельное законодательство предоставляет хозяйственную самостоятельность пользователям земли. Они сами без вмешательства государства планируют внутрипроизводственное использование и охрану земель, но не должны нарушать обязательные требования законодательства о рациональном использовании земель и охране природной среды, т.е. определенные правила по использованию земельных ресурсов страны и отдельных его частей – категорий земель, видов землепользования, различных землепользователей, собственников, арендаторов.

Роль государства проявляется в проведении земельной реформы в стране, создании правовых институтов в сфере землепользования (частной собственности на землю, аренды, рынка земли и т.д.). При управлении государство выступает как собственник земли, недвижимого имущества (хозяйственное управление) и как орган власти, обладающий территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности.

Правовой механизм государственного регулирования земельных отношений включает в себя: земельное право, земельно-правовые нормы и земельные правоотношения. Отраслевые законодательные источники земельного права подразделяются на кодифицированные законодательные акты (Земельный кодекс РФ, земельные кодексы республик), а также иные законы РФ и субъектов Федерации. Земельные кодексы представляют собой систематизированные законодательные акты, регулирующие земельные отношения, правовые нормы в которых располагаются в порядке, отражающем систему земельного права.

Земельное право представляет собой выражение правотворческой деятельности государства, с помощью которой правовые акты становятся обязательными для исполнения. Наиболее распространенными формами права являются нормативные правовые акты уполномоченных органов, устанавливающие правовые нормы соответствующих общественных отношений.

В зависимости от субъекта, уполномоченного государством на выпуск данных актов, они подразделяются: на акты органов государственной власти и акты органов местного самоуправления.

Наибольшей юридической силой по отношению ко всем иным источникам права обладают Конституция РФ, наделенная высшей юридической силой, а также принятые федеральные законы. К источникам земельного права относятся нормативные правовые акты земельного законодательства, а также акты иных отраслей законодательства, содержащие правовые нормы, которые затрагивают земельные отношения. Связь земли и

природных ресурсов предопределяет нормы, регулирующие отношения, связанные с землей, в таких отраслях права, как водное, лесное, горное, природоохранное. Данные источники содержат нормы, регулирующие отношения по поводу земли, подчиненные нормам земельного права. Например, в соответствии с земельным законодательством в Законе РФ «О недрах» определены право собственника земельного участка на добычу полезных ископаемых, находящихся в границах земельного участка, обязанности землепользователя по охране земель от вредного воздействия и приведению нарушенного при пользовании недрами земельного участка в состояние, пригодное для использования.

В Лесном кодексе РФ предусмотрены порядок перевода лесных земель в нелесные, обязанности лесопользователей по повышению плодородия почв, предотвращению эрозионных и других процессов, ухудшающих состояние земель.

Правовые нормы, так или иначе связанные с регулированием земельных отношений, содержатся также в источниках административного и уголовного права, определяющих виды земельных административных и уголовных правонарушений и предусматривающих меры ответственности за них; гражданского права, содержащего общие положения о возмещении вреда и регулировании сделок с землей как недвижимым имуществом; жилищного права, предусматривающего право граждан на получение земельного участка под жилищное строительство и их обязанность использовать участок по назначению.

Экономическое регулирование земельных отношений отражает экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей, реализующиеся в процессе государственного регулирования земельных отношений, которое создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права, и рыночного регулирования, осуществляемого на основе спроса и предложения на земельные участки, средства производства и результаты труда. Иными словами, экономическое регулирование земельных отношений является системой мер, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков.

Экономическими регуляторами земельных отношений в рыночных условиях выступают: арендная плата за землю, рыночная цена земли, земельный налог, залоговая цена земли, компенсационные платежи при изъятии земель, компенсационные выплаты при консервации земель, платежи за повышение качества земли, штрафные платежи за экологический ущерб, налоговое обложение при гражданском земельном обо-

роте, плата за право аренды.

Основным рычагом экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, заставляя их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. Экономически плата за землю представляет собой особый вид издержек, связанный с получением дохода в виде ренты.

Рента – устойчивый доход, не связанный с предпринимательской деятельностью. Рента бывает: государственная и банковская, связанная с займами, по которым выплачиваются

рентные доходы в виде процента. Земельная рента является формой экономической реализации собственности на землю.

Она может быть:

- дифференциальная, возникающая при монополии на землю.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот начинают вовлекаться плохие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а средние и лучшие земельные участки дают более высокую прибыль. Получаемая дополнительная прибыль представляет собой дифференциальную ренту;

- абсолютная, обусловленная частной собственностью на землю и являющаяся частью прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу собственности на землю. Разница между стоимостью и ценой производства передается в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли. Абсолютная рента получается со всех земельных участков независимо от их качества, местоположения.

 

 

Основные понятия, задачи и принципы землеустройства, кадастра недвижимости

 

Основными методами государственного управления земельными ресурсами являются: землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель, государственный контроль за использованием и охраной земель Землеустройство представляет собой мероприятия, направленные на регулирование земельных отношений, организацию использования земель, учет и оценку земельных ресурсов, составление территориальных и внутрихозяйственных планов.

Землеустроительная деятельность включает в себя:

- разработку федеральных и региональных программ использования и охраны земельных ресурсов, а также схем землеустройства с учетом экономических, градостроительных, экологических особенностей территории;

- межевание – установление на местности границ административно-территориальных образований, границ земельных участков субъектов земельных отношений по единой государственной системе и их техническое оформление;

- составление проектов землеустройства и упорядочение существующих землевладений и землепользований с устранением неудобных схем расположения земельных участков;

- определение границ земельных участков, установление их границ и отвод на местности, оформление планов границ, подготовку документов для удостоверения прав на земельные участки;

- разработку рабочих проектов;

- обоснование размещения и установления границ особо охраняемых территорий;

- закрепление и изменение на местности границ населенных пунктов;

- проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических, историко-культурных обследований, а также изыскательских работ;

- разработку землеустроительной документации, связанной с ресурсной оценкой, использованием и охраной земель, сохранением и развитием традиционных видов хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп;

- составление карт и атласов о состоянии и использовании земельных ресурсов;

- проведение инвентаризации всех земель и систематическое выявление неиспользуемых, используемых нерационально и не по целевому назначению земель.

Землеустройство осуществляют государственные проектные организации, предприятия и физические лица, получившие лицензию на проведение данных работ, за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов и заказчиков.

Деятельность таких предприятий и физических лиц включает в себя:

- научное обеспечение и прогнозирование земельных преобразований, перераспределение земель;

- обоснование и реализацию государственной политики в области планирования, перераспределения, рационального использования и охраны всех категорий земель независимо от формы собственности на землю и формы хозяйствования на ней;

- обеспечение целевого использования земель и сохранение ценных земель в сельскохозяйственном производстве;

- формирование и размещение экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользований;

- создание территориальных условий для рационального функционирования сельскохозяйственного и несельскохозяйственного производств;

- разработку комплекса мер по улучшению сельскохозяйственных угодий, повышению плодородия почв, поддержанию устойчивых ландшафтов и охране земель;

- межевание земель – установление (восстановление) и закрепление (обозначение) в натуре (на местности) административно-территориальных и территориально-производственных границ по единой государственной системе, а также изготовление документов, удостоверяющих право на землю.

Землеустроительная деятельность регулируется Конституцией РФ, земельным законодательством РФ, законодательными и иными правовыми актами субъектов Федерации, а также нормативными актами, определяющими содержание, порядок разработки, утверждения и реализации землеустроительной документации, и осуществляется на всех землях независимо от их целевого назначения и форм собственности с использованием обоснованной, обсужденной и в установленном порядке

утвержденной землеустроительной документации – прогнозов, программ, схем и проектов, материалов обследований и изысканий.

Режим и целевое применение земель, организация территории земель обязательны для собственников и пользователей земли, а также органов государственной власти и управления.

Внесение изменений в землеустроительную документацию допускается лишь с разрешения утвердившего ее органа.

Землеустройство проводится по решениям органов государственной власти и управления, местного самоуправления или по ходатайству заинтересованных собственников и пользователей земли, а также граждан и юридических лиц, претендующих на получение земельного участка.

Государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий,

иных сведений, предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Кадастровой деятельностью называется выполнение работ уполномоченным лицом (кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества согласно требованиям, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Результатом его деятельности является подготовка документов, содержащих необходимые для кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе (кадастровые работы).

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории РФ, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, данными в других государственных информационных ресурсах.

Государственный земельный кадастр является составной частью официальной системы государственного кадастра недвижимости и проводится по единой системе на всей территории РФ для регистрации и оформления документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, учета и оценки земельных участков.

Существующая земельно-кадастровая система сведений о природном, правовом и хозяйственном положении земель состоит из следующих разделов:

- регистрация землевладений, землепользований и участков собственности;

- количественный и качественный учет земельного фонда;

- экономическая оценка земель.

Объектом земельного кадастра являются все земли Российской Федерации в ее государственных границах, а кадастровой единицей – земельный участок с прочно связанными с ним объектами, имеющий фиксированный правовой статус, границы, площадь, местоположение, цену.

Кадастровая документация включает в себя подтверждение права на земельные участки, картографические, графические, табличные, текстовые, магнитные, электронные носители информации, предусмотренные правилами ведения и использования земельного кадастра.

При ведении земельного кадастра возникают кадастровые отношения – по поводу производства, ведения, распределения и использования земельно-кадастровой информации. Объектом их является кадастровая информация о землях Российской Федерации, участниками – государственные органы и учреждения, физические и юридические лица, выполняющие установленные законодательством обязанности и обладающие соответствующими правами в данной области.

Земельный кадастр является основой, на которой базируются государственные и отраслевые регистрационные и учетные системы – регистры и реестры жилых и нежилых помещений, предприятий и организаций всех форм собственности и

хозяйствования.

Целями ведения государственного земельного кадастра являются:

- закрепление прав на землю собственников, владельцев, пользователей земли;

- осуществление государственного контроля за распределением и использованием земель, законностью земельных сделок (купли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и т.д.);

- обеспечение оперативности, устойчивости земельного оборота и гласности земельных сделок, разрешение земельных споров;

- проведение налогового обложения земли и земельных сделок;

- установление нормативной и перспективной цен на землю;

- предоставление сведений о собственниках, владельцах, пользователях земельных участков, правовом режиме земель, их хозяйственном использовании и цене;

- обеспечение информацией о земельных ресурсах органов государственной власти, юридических и физических лиц.

Ведение реестров земельной регистрации, внесение в них записей, выдача правооформляющих документов, справок и выписок возлагаются на главного регистратора кадастрового бюро; он же несет ответственность за правильность сведений,

содержащихся в реестрах, копиях и выписках из них.

Земельная регистрация является правоустанавливающим юридическим актом, на основании и с момента свершения которого за лицами признаются и закрепляются государством права на земельные участки, а также подтверждается законность сделок с землей.

В процессе земельной регистрации, осуществляемой путем внесения соответствующих записей в регистрационную поземельную книгу, в единую систему объединяются все правовые сведения о земле, ее собственниках, владельцах, пользователях, а также земельных сделках. Сведения, вносимые в книгу и подлежащие обязательной предварительной проверке, приобретают юридическую силу и в дальнейшем являются единственно законными и достоверными для судебных, финансовых, налоговых и других государственных органов, предприятий, организаций, учреждений и граждан. Достоверность и правильность содержащихся в кадастре регистрационных сведений могут быть оспорены только в судебном порядке.

При земельной регистрации указываются:

- сведения о землях;

- их целевое назначение (категория земель);

- наименование земельной собственности, землевладения, землепользования;

- форма собственности, владения, пользования землей;

- площадь земельной собственности, землевладений и земле-

пользований;

- местоположение, адрес;

- дата регистрации земельной собственности, землевладения, землепользования;

- наименование правоустанавливающего документа, выданного после регистрации, его номер и дата выдачи;

- общая стоимость землевладения, в том числе стоимость самого земельного участка и стоимость связанного с ним имущества;

- земельный налог;

- особые отметки о землевладении.

Происходящая в настоящее время перестройка земельно-кадастровой системы во многом связана с переводом информации на современные виды носителей, снимающих ограничения по ее форме (графическая, текстовая) и объему.

Обработка огромных массивов количественных, ценовых, качественных и правовых данных по каждому контуру земельных угодий, хозяйственной и административной единице, их динамике под силу лишь современным компьютерным системам с наборами автоматизированных рабочих мест.

К важнейшим направлениям совершенствования земельного кадастра России относятся:

- введение стоимостных оценок земли для формирования местного бюджета;

- осуществление мер экономического поощрения предприятий, природоохранная и социально-культурная деятельность которых приоритетна для города или района;

- поощрение экономическими методами рекультивации и восстановления нарушенных земель и освоения неудобий;

- решение экологических проблем путем принятия дифференцированной шкалы с учетом класса вредности предприятия, размера санитарно-защитной зоны, стоимости мероприятий по экологизации производства и др.;

- размещение различных объектов в соответствии с наилучшим функциональным зонированием и планировочной организацией территории, принятыми в комплексных градостроительных программах, проектах районной планировки, генеральных планах городов и других специализированных проектах,

развивающих и детализирующих комплексные программы

развития района;

- компенсация дополнительных затрат землевладельцам и землепользователям из-за менее выгодного их местоположения и т.д.

 

Контрольные вопросы:

1. Дайте определение понятия «земельно-имущественные отношения».

2. Что включает в себя правовая основа земельных отношений?

3. Какие элементы включает в себя экономическая основа земельных отношений?

4. Перечислите основные методы регулирования земельно-имущественных отношений.

5. Дайте определение понятия «землеустройство». Какие задачи оно призвано выполнять?

6. Какие задачи выполняет кадастр недвижимости?

7. Дайте понятие и приведите примеры субъектов и объектов земельных правоотношений