Доверительное управление. Особенности учреждения доверительного управления в отношении земель сельскохозяйственного назначения

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества (земельного участка) в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество.

Договор доверительного управления земельными долями должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (в данном случае — земли). Передача земельных долей в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на них. Несоблюдение этих условий влечет недействительность договора.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Относительно земельных долей никаких специальных указаний в законодательных актах по сроку договора пока нет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Но самое существенное отличие данного вида договора от всех, которые применялись при передаче земельных долей в собственность или пользование (и в том числе наиболее до сих пор распространенного — договора аренды), состоит в том, что по договору доверительного управления не тот, кто использует земельную долю, платит за это собственнику, а собственник земельной доли должен платить доверительному управляющему. В соответствии со ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Это обстоятельство вызывает сомнение в том, что данный вид договора получит широкое распространение на практике.

В настоящее время существуют особенности только доверительного управления земельными долями из состава земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Собственник земельной доли вправе передать свою земельную долю в доверительное управление без выделения земельного участка в счет земельной доли. Передача земельной доли в доверительное управление осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

Ипотека

Термин "ипотека" в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

Ипотека как правоотношение — это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

Ипотека как ценная бумага — подразумевает закладную: долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека — это особая форма обеспечения кредита.

Особенности ипотечного кредитования:

§ ипотекой признается залог имущества;

§ долгосрочный характер ипотечного кредита (20 — 30 лет);

§ заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

§ заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

§ законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

§ развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

§ ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Участники системы ипотечного кредитования:

§ Залогодатель — физ. или юр.лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

§ Залогодержатель (ипотечный кредитор) — юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.