Тема 6 Теоретические подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости

В настоящее время управление недвижимостью только формируется в Российской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению недвижимостью, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности.

Управление - сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Понятие «управление недвижимостью» не является достаточно устоявшимся, существует ряд определений, отличающихся по тому содержанию, которое вкладывается различными авторами в этот термин.

Заслуживающим внимания представляется определение управления недвижимостью, предложенное в проекте Закона РФ «О деятельности по управлению недвижимостью в РФ»: предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества.

Управление недвижимостью - организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

Управление - это систематическое совершение юридических и фактических действий в отношении управляемого объекта. Объектом управления могут быть объекты недвижимости любой формы собственности. Цель коммерческого управления объектом недвижимости, извлечение прибыли. Воздействие на объект недвижимости осуществляется как путем юридических и фактических действий, так и сделок с объектами недвижимости.

Управление объектами недвижимости - осуществление комплекса мероприятий по поддержанию объекта недвижимости в работоспособном состоянии (включая организацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами) и наиболее эффективному использованию его в интересах собственника.

Согласно действующему законодательству к объектам недвижимости относятся большая группа различных по своему экономическому содержанию объектов. Для совершения различных операций и процедур, связанных с недвижимостью, необходимо четко выделять группу анализируемых объектов. При этом недвижимость, как правило, объединяется в группы с учетом различных классификационных характеристик. С точки зрения возможности приносить доход выделяют группу коммерческой недвижимости, но в экономической литературе нет четкого определения, какого типа доходы (прямые или косвенные) приносит коммерческая недвижимость. Это приводит к тому, что в группу коммерческой недвижимости можно отнести разнородные объекты - магазины, административные здания, производственные здания как предназначенные непосредственно для производственной деятельности, так и для обслуживания производства, а также жилье и земельные участки.

Под коммерческой недвижимостью следует понимать здания и сооружения с относящимися к ним земельными участками, для которых существует возможность ограниченная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и экономической целесообразностью, коммерческого использования посредством организации бизнеса, позволяющего приносить доход в виде арендных поступлений или последующей перепродажи.

Исходным пунктом для организации деятельности по управлению объектом недвижимости являются, как видно из приведенного определения, интересы собственника.

Эти интересы собственника, могут существенно различаться, но могут быть сведены к следующему:

1) получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

2)получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

3) увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

4)использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

5) использование недвижимости для повышения престижа собственника. Существует непонимание владельцами (собственниками) объектов недвижимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью, связанное как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Основные профессиональные принципы, связанные с управлением имущественным комплексом, включают:

1. системность;

2. разделение собственности и управления;

3. целенаправленность;

4. пообъектность;

5. наиболее эффективное использование;

6. профессиональную компетентность;

7. документирование;

8. добросовестность;

9. конфиденциальность; 1

0.профессиональное поведение. Рассмотрим их более подробно.

Системность - принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении имущественным комплексом предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости.

Разделение собственности и управления - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым в процессе управления происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.

Целенаправленность - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учредителем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.

Пообъектность - принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в создании такой системы управления, которая бы позволяла принятие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого от- дельного объекта недвижимости.

С другой стороны, система управления имущественным комплексом (предприятием) является составной частью управления деятельностью организацией и предполагает как учет особенностей объектов недвижимости в качестве объекта управления, так и взаимосвязь управления недвижимостью с управлением основной производственной деятельностью предприятия. Управление недвижимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответствие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, местоположению и издержкам), целям предприятия и ее наиболее эффективное использование.

Наиболее эффективное использование - в соответствии с данным принципом управление имущественным комплексом должно обеспечивать такое разумное и возможное использование объекта недвижимости, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей учредителя управления. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание цели учредителя управления, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта управления, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта.

Профессиональная компетентность - принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в том, что управляющий объектом должен владеть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ему обеспечивать квалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям оказание профессиональных услуг. Для обеспечения квалифицированного управления надлежит привлекать подготовленных, профессионально компетентных специалистов и осуществлять контроль за качеством их работы.

Документирование - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым деятельность по управлению должна сопровождаться обязательным документированием, т.е. отражением полученной информации на соответствующих электронных и (или) бумажных носителях (документации) К документации по управлению относятся:

- описания (инвентаризационные ведомости, поэтажные планы, фотографии, технические паспорта) объекта управления;

- материалы экспертиз (технической, рыночной, местоположения, юридической, экономической) объекта;

- концепция управления объектом с обоснованием варианта наилучшего и наиболее эффективного его использования;

- программа управления объектом;

- бюджеты доходов и расходов от управления объектом;

- планы-графики работ по управлению;

- описания использованных собственника (управляющей компании) процедур и их результатов;

- документы, описывающие взаимоотношения собственника (управляющей компании) с потребителями объекта управления, поставщиками товаров, работ, услуг, государственными надзорными органами;

- отчетность по управлению недвижимостью;

- другие документы.

Документация по управлению может быть создана управляющей компанией, либо получена от учредителя управления или поставщиков. Состав, количество и содержание документов, входящих в документацию по управлению, определяются, исходя из:

- требований, предъявляемых учредителем управления;

- характера и сложности объекта управления;

- необходимого уровня руководства и контроля за работой персонала отдела управления собственника, управляющей компании и подрядных организаций при выполнении отдельных процедур.

Добросовестность - принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в обязательности выполнения собственником работ, оказания управляющей компанией услуг по управлению недвижимостью с должной тщательностью, внимательностью, оперативностью и надлежащим использованием своих способностей.

Конфиденциальность - принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в том, что управляющая компания не вправе использовать конфиденциальную информацию о делах учредителя управления, либо пользователей объекта управления, ставшую ей известной при выполнении профессиональных задач способом, нарушающим законные интересы учредителя управления, либо пользователей объекта управления.

Профессиональное поведение - принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в соблюдении приоритета общественных интересов и в том, что управляющая компания должна поддерживать высокую репутацию профессии и воздерживаться от совершения поступков, несовместимых с управлением недвижимостью и способных подорвать уважение и доверие к профессии управляющего недвижимостью, нанести ущерб ее общественному имиджу.

Способ управления имущественным комплексом - совокупность мероприятий, способствующих достижению целей управления объектами недвижимости, указанных выше, на условиях эффективности, безопасности и устойчивости.

Эффективность означает обеспечение наилучшего использования объекта при минимизации затрат на управление имущественным комплексом.

Безопасность означает обеспечение защиты учредителя управления от рис- ков утраты и отчуждения его имущества.

Устойчивость означает обеспечение стабильного потока доходов от управления имущественным комплексом и/или гарантированное получение иной выгоды от этой деятельности Выгодоприобретателем.

Способ управления имущественным комплексом выбирается учредителем управления. В случае предоставления учредителем управления права выбора способа управления недвижимостью управляющей компании, последняя выбирает способ, который в данном конкретном случае наиболее полно отвечает условиям эффективности, безопасности и устойчивости.

Применительно к объектам коммерческой недвижимости возможны следующие способы управления недвижимостью:

Сдача объекта управления в аренду - подразумевает передачу всего или части объекта в аренду третьим лицам (арендаторам). В этом случае финансирование работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объекта осуществляется за счет части доходов от арендной платы.

Управляющая компания может, по согласованию с учредителем управления, осуществлять зачет стоимости работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объекта управления, осуществляемых арендаторами, в счет арендной платы.

Продажа имущества по поручению учредителя управления. Организация управляющей компанией продажи объекта управления по максимально возможной цене, которая определяется, как правило, в ходе проведения открытых торгов на право покупки объекта. Стартовой ценой открытых торгов является рыночная стоимость объекта управления, рассчитанная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Управляющая компания обеспечивает подготовку иной необходимой для проведения торгов документации, а также предоставляет помещение, оборудование и персонал для проведения торгов.

Средства, полученные по результатам торгов, перечисляются на специально открытый для целей управления объектом расчетный счет. С данного счета осуществляется компенсация управляющей компании всех расходов, понесенных ею в связи с организацией и проведением торгов, а также выплачивается вознаграждение управляющей компании в согласованном с учредителем управления размере.

Право управляющей компании на продажу объекта управления может быть оформлено в виде опциона.

Развитие объекта управления. Развитие объекта недвижимости может осуществляться в целях повышения его коммерческой привлекательности, повышения рыночной стоимости (в рамках предпродажной подготовки) в соответствии с выбранным вариантам наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Развитие объекта включает в себя следующие мероприятия:

- высвобождение объекта: поиск площадей для перемещения видов текущего использования (инвесторов, заинтересованных в приобретении бизнеса) либо ликвидация последних, организация перемещения (переезда);

- осуществление в установленном порядке ремонтно-строительных работ.

Консервация объекта управления - подразумевает обеспечение управляющей компанией прекращения использования объекта управления, остановку работ по его эксплуатации и развитию и перевод объекта в запас в соответствии с законодательством Российской Федерации о создании запасов.

Передача объекта управления в залог - происходит путем привлечения заемных средств для финансирования работ по перепрофилированию, ремонту, реконструкции и реставрации объекта управления под обеспечение объекта управления. Передача объекта управления в залог осуществляется в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Не допускается передача в залог объектов управления, находящихся в государственной собственности.

Таким образом, можно заключить, что рынок объектов коммерческой недвижимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринимаются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стандартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформулировано. Ситуация на многих объектах коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего, часто управление осуществляется без какой-либо системы или механизма. Что негативно сказывается на эффективности функционирования.