Тема 7 Структура механизма управления объектами коммерческой недвижимости

На основе анализа различных управленческих механизмов, предлагаемых к использованию в экономической литературе и систематизации их структурных элементов, может быть сформирован укрупненный механизм управления объектами коммерческой недвижимости. Основные элементы предлагаемого механизма представлены в следующем виде (рис. З.):

Рис. 3. Основные элементы механизма управления

- субъект управления - собственник, юридическое или физическое лицо владеющее объектом коммерческой недвижимости и желающее привлечь дополнительные инвестиции для развития недвижимости. Или управляющая компания, привлеченная собственником;

- объект управления - факторы, характеризующие объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможности приносить доход;

- цель управления - повышение эффективности управления объектом коммерческой недвижимости.

- первоначальное состояние - объект недвижимости, с первоначальным показателем инвестиционной привлекательности;

- процесс управления - комплекс мероприятий, способствующих улучшению характеристик объектов недвижимости, определяющих эффективность их управления;

- конечный результат - объект недвижимости, имеющий более высокий показатель инвестиционной привлекательности, по сравнению с определенным для первоначального состояния.

Представляется целесообразным предметно рассмотреть следующие блоки предложенного механизма: объект управления, первоначальное состояние, процесс управления, конечный результат. Для оценки исходного состояния и конечного результата необходимо оценить количественное значение показателя инвестиционной привлекательности, для чего необходима определенная методика. Факторы эффективности, как объект управления, должны быть отражены в методике, позволяющей получать количественные оценки. Процесс управления является центральным звеном предлагаемого к использованию укрупненного механизма. Именно процесс, как логически выстроенная и поэтапно реализуемая последовательность действий позволяет насытить конкретным содержанием укрупненную схему механизма управления недвижимостью. С некоторой долей условности можно утверждать, что алгоритм процесса управления, выстроенный на принципах рациональности, является алгоритмом реализационного механизма управления недвижимостью. Последовательно осуществляя ряд действий (на его основе) возможно принимать обоснованные управленческие решения, трансформирующие объект недвижимости и повышающие его инвестиционную привлекательность. Процесс управления может быть представлен в виде следующей последовательности этапов (рис. 4.).

Рис. 4. Последовательность этапов при процессе управления

Рассмотрим первый блок - «оценка текущего состояния объекта». В рамках этого блока необходимо:

- провести оценку управляемого объекта с точки зрения инвестиционной привлекательности;

- рассчитать показатель инвестиционной привлекательности объекта в первоначальном состоянии, т. е. до принятия и реализации управленческого решения или их совокупности.

Важно подчеркнуть, что целью управления объектом коммерческой недвижимости (в соответствии с идеологией данной работы) является повышение инвестиционной привлекательности объекта, что обуславливает ключевую роль данного показателя.

Второй блок в предлагаемом реализационном механизме - процесс управления объектом недвижимости, предполагает разработку мероприятий управленческого характера. При этом принципиально возможны следующие подходы:

- формирование управленческого решения и решений, внедрение которых способно преобразовать объект недвижимости с целью увеличения его инвестиционной привлекательности;

- отказаться от принятия специальных управленческих решений по трансформации объекта (что само по себе является управленческим решением), рассчитывая на то, что внешние условия, например, конкурентная среда, могут измениться таким образом, что инвестиционная привлекательность объекта вырастет без каких-либо преобразований.

Необходимо иметь ввиду, что в реальной практике второй подход чреват рядом негативных последствий. Во-первых, сложен сам процесс прогнозирования рынка недвижимости и его структурных элементов в силу многочисленности и высокой степени неопределенности факторов, детерминирующих рыночные процессы в этой сфере, что обуславливает высокую неопределенность прогнозирования. Во-вторых, усложнен выбор методов прогнозирования, т. к. ряд наиболее известных из них (в частности метод экстраполяции) не применим в условиях динамизма прогнозируемых характеристик. В-третьих, отказ от преобразований объекта в большинстве случаев ведет к его стагнации как с позиций физического, так и с позиций экономического жизненных циклов и как следствие - к преждевременному физическому и моральному износу объекта. В этой связи представляется очевидной необходимость поиска конкретных способов трансформации объекта недвижимости, которая может осуществляться на основе эффективных управленческих решений. При определении мероприятий по преобразованию объекта следует иметь в виду, что к их числу могут относиться:

- физические преобразования различного масштаба и сложности;

- организационно-экономические преобразования (например, изменения направлений использования отдельных помещений, перепрофилирование объекта, а также его продажа, что с организационной точки зрения является преобразующим действием).

В третьем блоке необходимо формирование такой совокупности мероприятий, которая позволила бы выполнить процедуры сравнения. Необходимо разработать множество вариантов, в каждом из которых могут рассматриваться отдельные мероприятия или их сочетания. Формирование такого множества принципиально важно. Только использование принципа множественности вариантов и выбор одного из них по определенному критерию - критерию эффективности, позволяет охарактеризовать эту процедуру как экономическое обоснование. С точки зрения системного подхода определение наиболее рационального или наиболее эффективного варианта возможно только на основе составления ряда вариантов. Причем чем многочисленней этот ряд (шире множество), тем выше степень обоснованности выбора.

Понимая, что формирование совокупности сравниваемых вариантов не должно быть чрезмерно длительным и детализированным, предлагается использовать принцип разумного укрупнения, т. е. попытаться формировать варианты таким образом, чтобы их число не превышало трех-четырех. В противном случае процедура выбора усложнится, а структура мероприятий может оказаться «измельченной», т. е. включать неосновные и несущественные мероприятия.

Четвертый блок посвящен сравнительной оценке вариантов мероприятий, использующей в качестве критерия эффективности показатель инвестиционной привлекательности объекта. В рамках этого блока выполняется количественная оценка данного показателя по каждому из вариантов, и вариант, получивший самую высокую оценку, рассматривается как наиболее рациональный или наиболее эффективный. При этом следует иметь ввиду, что данный вариант - это именно рациональный вариант (т. е. лучший из имеющихся). Говорить о нем, как об оптимальном варианте вряд ли правомерно, т. к. оптимальный вариант, по сути, это лучший из всех возможных, что недостижимо на практике. Следует иметь ввиду, что лучший из всех возможных вариантов может остаться за пре- делами рассматриваемой совокупности.

В пятом блоке принимаются управленческие решения по реализации выбранных мероприятий. Для того, чтобы более полно охарактеризовать процесс формирования и принятия УР следует более полно осветить их теоретико-методологические предпосылки.

В экономической литературе встречаются следующие определения термина «управленческое решение».

«Решение - это один из необходимых моментов волевого действия и способов его выполнения. Волевое действие предполагает предварительное осознание целей и средств действия, мысленное совершение действия, предшествующее фактическому действию, мысленное обсуждение оснований, говорящих «за» или «против» его выполнения. Этот процесс заканчивается принятием решения».

«Решение - это произвольный акт выбора варианта в человеческом пове-ении».

«Решение - это действие руководства, ведущее к разрешению противоречия и изменению ситуации».

«Решение - это акт целенаправленного изменения ситуации, разрешения, формула действий, вариант воздействия».

Вышеперечисленные определения рассматривают управленческое решение с точки зрения воздействия на ситуацию лица, принимающего решения, как результата мыслительной деятельности человека. Это, безусловно, один из важнейших аспектов термина «управленческое решение», поскольку именно от конкретной личности - руководителя или управляющего - в конечном счете, зависит выбор управленческого решения.

Но необходимо выделить и еще один не менее важный аспект, который может быть раскрыт при рассмотрении общей теории принятия решений. Он определяет данное понятие как многозначное и рассматривает следующим образом (рис.5.).

Рис.5. Понятие управленческого решения

В теории управления используют различные классификации управленческих решений. Для целей данного исследования наиболее подходящей принята классификация, составленная в соответствии с учебным пособием В. Н. Спицнаделя, представленная в таблице 2.

Таблица 2 Классификация управленческих решений

Некоторые авторы отмечают также правовые, информационые, организационные, психологические, логические и технические аспекты управленческого решения. Таким образом, можно сделать вывод, что проблема принятия решений - это результат комплексной увязки различных аспектов: правового, информационного, организационного, психологического, технического и т. д., основанный на экономически эффективном выборе одной из возможных альтернатив развития событий.

Существует мнение, что управленческое решение - это выбор наилучшего варианта действий, обеспечивающий максимальную эффективность в соответствии с целями и задачами (функциями) управления, основанный на результатах анализа, прогнозирования, оптимизации и экономического обоснования.

С другой стороны, управленческие решения выступают способом постоянного воздействия управляющей системы на управляемую (субъект на объект управления), что, в конечном счете, приводит к достижению поставленных целей.

Управленческое решение выступает в роли связующего звена между системой "объект управления - субъект управления", без которого данная система эффективно функционировать не может.

Обобщая вышеизложенное можно сделать следующие выводы:

1.Управленческие решения всегда соответствуют целям намечаемых преобразований.

2.С точки зрения организации и управления цели преобразования и цели управления совпадают.

3.Управленческие решения формируются, обосновываются и принимаются на той же принципиальной основе, что и формирование мероприятий - необходимы множество вариантов и критерий выбора. Однако важно иметь ввиду, что речь идет не о выборе действий по трансформации объекта, а о выборе способов реализации этих действий. Эффективность деятельности управленца определяется не только планированием рациональных преобразований, но и их эффективной реализацией.

4.Для подавляющего большинства преобразований необходима совокупность решений. С учетом этих особенностей может быть предложен следующий методический прием: при формировании совокупности вариантов мероприятий по преобразованию объекта предусмотреть в каждом из них соответствующие управленческие процедуры, состоящие из конкретных УР.

Следующий блок (расчет показателя эффективности прироста инвестиционной привлекательности) реализует контрольную функцию в механизме управления. Процесс контроля включает следующие стадии: установление норм деятельности (функционирования), сбор данных о фактических результатах, сравнение и оценку фактического и ожидаемого итогов выполнения; разработку и реализацию корректирующих действий. В данном случае все необходимые данные собраны и процесс происходит на последних двух стадиях.

На основании полученных данных инвестиционной привлекательности объекта до и после принятия управленческого решения рассчитывается показатель эффективности прироста инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Этот показатель служит главным аналитическим критерием в данном механизме управления. Эффективность управленческого решения подчеркивает обязательность соотношения ожидаемого и достигнутого экономического и/или социального эффекта с затратами на его разработку и реализацию.

Реализованный план управленческих действий или его фрагменты должны подвергаться анализу с целью оценки эффективности принятых управленческих решений и их реализации. Такой анализ должен определить:

- слабые и сильные места принятых решений и планов их реализации;

- дополнительные возможности и перспективы, открывающиеся в результате управленческих воздействий;

- дополнительные риски, которым может быть подвергнуто достижение основных целей управления в результате принятия данных управленческих решений.

Рациональная организация выполнения управленческих решений, системный контроль и анализ результатов - реальная предпосылка обеспечения их эффективности.

Контроль и анализ результатов необходимо осуществлять в сравнении с той рыночной ситуацией, которая сложилась на рынке на момент проведения контролирующих процедур. Это означает, что контроль совмещается по времени с оценкой текущего состояния объекта, что дает старт всем последующим действиям. Совмещение последнего и первого блока свидетельствует о том, что данный механизм имеет цикличную форму. По-существу, мы имеем дело с замкнутым планово-управленческим циклом не только последовательным, но и непрерывным. В этой связи правомерно утверждать, что ключевой особенностью предлагаемого механизма управления недвижимостью является его цикличный характер.